Банки заморозили ставки по ипотеке

В апреле впервые с августа 2008 года ставки по ипотечному кредитованию перестали расти, отмечают аналитики. Сейчас ставки остановились на уровне 15,5% годовых для валютных кредитов, 19,8% – для кредитов в рублях. Представители банков прогнозируют понижение ипотечных ставок в ближайшем будущем, однако отмечают, что для оживления рынка ипотечного кредитования этого недостаточно.

В апреле процентные ставки по ипотечным продуктам в рублях и долларах практически не изменились. Согласно исследованию компании «Кредитмарт», среднерыночная ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась всего на 0,05 процентных пункта и составила 19,79% годовых, ставки в долларах США не изменились, оставшись на уровне 15,48% годовых. Чуть более значительное увеличение ставки (на 0,14 процентных пункта) было отмечено по рублевым кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке, которые традиционно пользуются наиболее высоким спросом.

Заметный рост ставок по программам ипотечного кредитования банков начался во второй половине 2008 года в связи с тем, что мировой финансовый кризис серьезно затруднил доступ к источникам финансирования. Агентство ипотечного жилищного кредитования также повысило ставки, одновременно ужесточив требования к выкупаемым кредитам, предложив банкам рефинансировать выданные кредиты с значительным дисконтом, что фактически лишило мелкие банки, не имеющие собственных долгосрочных резервов, возможности предоставлять новые ипотечные ссуды. В конечном счете это привело к тому, что ставки по ипотеке достигли, по сути, «запретительного» уровня: так, если в сентябре 2008 года среднерыночная ставка по ипотечным кредитам составляла 12,19% в рублях и 10,41% в иностранной валюте, то уже к январю 2009 года ставки выросли до 18,22% и 14,49% соответственно. Рост продолжался и в первые месяцы 2009 года.

Директор по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов считает, что наблюдавшееся в апреле прекращение роста кредитных ставок вызвано сокращением спроса на ипотечные продукты. «Требования банков сейчас чрезмерно завышены – в отсутствие надежных заемщиков банки закладывают в процентные ставки высокие кредитные риски. Это, естественно, привело к резкому сокращению выдаваемых ипотечных кредитов – сейчас в Челябинске выдается не больше 8-12 кредитов на приобретение жилья в неделю», – рассказывает господин Стукалов.

Как полагает директор агентства недвижимости «Доминанта» Дмитрий Кубарев, «прекращение роста ставок – это только «первая ласточка» оживления на рынке ипотечного кредитования, вызванная, во-первых, ростом цен на нефть и стабилизацией курса доллара, во-вторых, давно ожидаемым снижением ставки рефинансирования Банка России. Уровень кредитных рисков банков снизился, и в ближайшее время ожидается снижение процентных ставок по ипотечным кредитам».

Реальные ставки по ипотечным кредитам в отдельных банках и сейчас значительно ниже среднерыночного уровня, подчеркивает руководитель ипотечного центра Уралпромбанка Данила Филатов. «Ряд банков сейчас практикует так называемые «ставки отсечения»: не будучи заинтересованы в наращивании ипотечного кредитного портфеля, банки устанавливают ставки выше 20% годовых. По сути, ипотека в банке есть, но в реальности кредиты не выдаются», – пояснил господин Филатов. По его словам, Уралпромбанк, как и другие банки-партнеры, предоставляющие ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, повышал ставку единожды – осенью 2008 года – и в настоящее время выдает рублевые ипотечные кредиты под 16,75% годовых.

Сейчас, уверяет господин Филатов, ипотечный рынок уже сдвинулся с мертвой точки. Так, если в первом квартале 2009 года челябинский ипотечный центр Уралпромбанка выдал кредитов лишь на 10 млн рублей, то уже в апреле – на 19 млн рублей.

По мнению представителя банка, в ближайшем будущем произойдет некоторое снижение ставок по ипотечным кредитам. Однако существенного оживления ипотечного рынка, считает эксперт, это не вызовет. «Снижение ставки в пределах одного-двух процентов даст лишь незначительное уменьшение ежемесячного платежа. Гораздо важнее смягчение требований к потенциальным заемщикам и базовых условий кредитования, а также улучшение общего экономического состояния региона. В условиях неопределенности с доходами у большинства жителей Челябинской области рассчитывать на серьезный интерес к ипотеке не приходится», – отметил господин Филатов. С экспертом согласен и Денис Стукалов: «Пока общая ситуация в регионе не нормализуется, рынок ипотечного кредитования расти не будет». Таким образом, заключают эксперты, снижение ставок – мера, скорее направленная не на повышение спроса на ипотечные кредиты, а на предупреждение дальнейшего его падения.