Константин Фрейман, коммерческий директор СК «Магистр»: «Осенью демпинг закончится, и жилья на рынок будет подаваться ровно столько, сколько он способен поглотить»

Поводом для встречи с Константином Фрейманом стал отмечаемый на днях 10-летний юбилей строительной компании «Магистр». Однако разговор сложился так, что тема дня рождения нигде, кроме как в этих двух строчках, помянута уже не будет. Что, впрочем, нисколько не умаляет достоинств ни того, ни другого. Просто надо отдать собеседнику должное за откровенность и желание говорить о том, как обстоят дела не только в собственной компании, но и в отрасли в целом.

Стройка без спроса

– Константин, в одном из недавних материалов, касавшихся ситуации на челябинском строительном рынке, из уст нескольких участников прозвучало мнение, что отрасль начинает оживать, активизировался спрос и так далее. Насколько это так, на ваш взгляд?

– На мой взгляд, говорить об этом очень рано. Строительную отрасль и рынок недвижимости нельзя отрывать от экономической ситуации в целом. Сегодня практически нигде нет ясной ситуации, когда становится видна перспектива. Так же и в строительстве. К примеру, если до кризиса на рынке Челябинска работало порядка 20-25 компаний, сейчас более-менее динамично строят около десятка. Среди них есть как крупные, так и средние игроки. При этом если раньше у компаний, входящих в «большую пятерку», объемы строительства были гораздо больше, чем у остальных, сейчас порядок цифр примерно уравнялся.

Все определяет платежеспособный спрос, а он из-за сокращения доходов населения, дороговизны и сложностей с получением ипотеки резко упал. Сейчас жилья на рынке реально покупается раза в три меньше, чем раньше. Причем сделки происходят практически из одного источника – ранее накопленных личных сбережений. И людей, способных на такую покупку, становится все меньше и меньше.

– Кто эти покупатели и насколько их много?

– Это те, у кого есть накопления, сопоставимые хотя бы со стоимостью трети квартиры, – примерно от 700-800 тысяч рублей. В основном это представители мелкого и среднего бизнеса. Их среди челябинцев не так и мало, думаю, процентов 20-25. Но, во-первых, не все нуждаются в улучшении жилищных условий. Во-вторых, именно по ним кризис ударил очень сильно. Поэтому, даже если они и планировали покупку жилья, сейчас у многих появились более серьезные и «горячие» темы, требующие средств. А других покупателей я пока не вижу.

Дело в том, что и в более благополучные годы этот рынок из всех потребительских рынков был самым оторванным от реальных доходов. Сказывался, прежде всего, колоссальный спрос. Не секрет, что у нас обеспеченность людей жилплощадью была минимум в два раза ниже, чем в развитых странах. При этом для российского менталитета, в отличие от западного, характерна идея собственного дома. Скажем, на Западе арендное жилье в порядке вещей. Человек может всю жизнь жить в съемной квартире и не чувствовать себя ущемленным. А для нашего сознания, напротив, арендное жилье чуждо: человек всегда чувствует, что это не «свое».

Но в результате сложившегося дефицита стоимость жилья и уровень зарплат были несопоставимы, что всегда при обсуждении темы недвижимости вызывало много негативной реакции. Давно посчитано, что если средняя зарплата человека в месяц составляет столько же, сколько средняя цена квадратного метра, он может себе позволить купить жилье. Если меньше, то это несбыточная мечта. Среди челябинцев тех, для кого жилье – несбыточная мечта, минимум 25%. Поэтому и до кризиса редко речь шла о покупке квартиры заново, в основном об улучшении жилищных условий. То есть человек, имея какое-то жилье, продавал его, добавлял деньги или брал кредит и покупал новое. Покупка новой квартиры без продажи старой была достаточно редким явлением. Даже при возможности получения ипотеки, при 10-процентном первоначальном взносе и так далее. Но в тот период, несмотря на дороговизну жилья и ипотеки, доходы росли достаточно высокими темпами. А сейчас этого нет.

– Но с другой стороны и жилье значительно подешевело. Это может как-то скорректировать дисбаланс?

– Думаю, нет. Жилье, действительно, подешевело в целом примерно на 25-30 процентов. Это связано, с одной стороны, с падением спроса, с другой стороны – с тем, что у строителей есть обязательства перед кредиторами и инвесторами. Но по мере выполнения этих обязательств демпинг прекратится. И здесь как раз дно уже близко. На мой взгляд, до осени цены еще будут падать, но более медленными темпами: уже не на пять, а где-то на три процента в месяц. В октябре-ноябре демпинг закончится, и жилья на рынок будет подаваться ровно столько, сколько он способен поглотить. И дальше возможны два варианта. Либо то, что с натяжкой можно назвать стагнацией: минимум сделок – мало строят и мало покупают. Либо появится какая-то определенность. Возможно, экономика начнет работать или государство запустит какие-то механизмы, с помощью которых будет стимулировать строительную отрасль.

«Гос» в помощь?

– Например, какие возможны варианты?

– Можно стимулировать как потребителя, так и производителя. Первых, допустим, выдачей льготных кредитов, как в случае с автопромом. Вторых – госзаказом. В этом смысле у государства возможности почти безграничные. Вплоть до того, что если денежной массы не хватает, ее можно создать дополнительно. Если экономика не начнет самовосстанавливаться, неизбежна искусственная стимуляция – «вкачивание» денег в отрасли, способных стать «локомотивом». А строительство – как раз из таких отраслей. Это фактически сборочная площадка для продукции отечественных производителей. Она обладает эффектом мультипликатора и может запустить цепную реакцию в экономике.

– Государство продекларировало, что поддержит строителей, занимающихся жильем экономкласса. Это вариант?

– В принципе, вариант. Особенно если учесть, что эконом-сегмент самый большой. Другое дело, что строить дешево, быстро и при этом качественно не получается. Если мы строим дешево и быстро, то надо понимать, что это временно, и через какое-то количество лет все это понадобится снести и перестроить. Можно строить качественно и надолго, но это будет уже дороже. По какому пути заказ пойдет сейчас, сказать однозначно сложно. Но думаю, как обычно возобладает принцип «ямочного ремонта». Хотя именно сейчас строить дешево и ненадолго – лишь усугублять проблему. Дело в том, что опыт массового строительства временного жилья эконом-класса в стране уже есть. Это хрущевки и брежневки. В каком состоянии эти дома находятся сегодня, известно. Они все требуют как минимум капремонтов, способных лишь отсрочить проблему сноса на 10-15 лет. В результате со временем придется много жилья реконструировать или перестраивать.

– Конкурсы по выкупу государством жилья уже начались. Это реально помогает бизнесу?

– Если судить по торгам, которые проводились в Челябинске, то строители в них участвовали явно от большой нужды. Вопрос – в устанавливаемой цене. Последняя была порядка 27 тысяч рублей за квадратный метр. При этом оптимальная, которая, на мой взгляд, сейчас устроила бы все стороны, колеблется в пределах 30-35 тысяч. То есть на торги идут те, кто на процентах по обязательствам теряет больше, чем на таком демпинге. Вполне вероятно и то, что компания, не продав сегодня квартиру по этой цене, завтра и столько не сможет выручить. Но такой выкуп не дает ни рубля на развитие бизнеса. Все идет на расчеты по обязательствам, что означает – задела у строителей на завтра нет. И отрасль постепенно может откатиться к состоянию 1990-х – очень маленькие объемы строительства, незавершенные объекты и т.п.

– В этой ситуации кому из застройщиков сложнее, а кому проще выживать?

– Проще однозначно тем, у кого меньше всего заемных средств или они отсутствуют вообще. Таких немного. Всем, кто разрабатывал большие площадки, требовались займы. Если учесть, что объем этих средств велик и размещены они в незавершенных объектах, а реализация упала и сейчас примерно у всех находится на одном уровне, то крупным застройщикам сложнее, чем средним.

– То есть, когда президент российской ассоциации строителей Николай Кошман предложил на государственном уровне поддерживать крупных застройщиков, он был прав?

– У нас как-то принято ориентироваться на большое, спасать большое. Может быть, считают, что таким образом можно больше спасти. (Улыбается.) Но с точки зрения бизнеса, любая крупная структура менее эффективна, чем средняя, потому что там больше издержек. В нынешних условиях малых объемов строительства крупная компания точно неэффективна.

«Магистр»альные направления

– В этой ситуации как чувствует себя компания «Магистр»? Кризис внес свои коррективы?

– Мы никогда не замахивались на то, чтобы быть крупным застройщиком, определив для себя нишу средней компании. Поэтому в нынешней ситуации ничего не заморозили и продолжаем строить примерно на том же уровне, на каком и строили. Порядка 20 тысяч квадратных метров в год.

Кризис скорее повлиял на планы строительства новых объектов. Мы от них не отказываемся, просто будем строить более мелкими очередями. К примеру, это коснется нашего проекта застройки района на перекрестке улиц Блюхера и Рылеева. Думаю, понятно, что сейчас не стоит торопиться с новым, не продав всего уже построенного. Нам для нормальной работы достаточно, чтобы нашим покупателям уровень доходов позволял получить и гасить впоследствии ипотечный кредит, либо рассчитываться собственными средствами.

– Для многих предпринимателей кризис стал толчком к поиску более эффективной организации бизнеса. Вы сделали для себя какие-то выводы?

– Скорее подтвердили правильность решений, принятых еще до него. Первое – это идея развития за счет собственных ресурсов. Как показала практика, брать займы выгодно только на растущих рынках, когда рост заканчивается и начинается падение, кредиты становятся большой проблемой для бизнеса. Второе – это необходимость тщательно прорабатывать объекты еще на стадии концепции. Нужно сразу создавать такое предложение, которое будет востребовано в данном районе наибольшим количеством потенциальных покупателей. К примеру, если есть проблемы с парковками, магазинами и т.п., это все нужно включать в концепцию.

До кризиса основной задачей для многих было построить на определенном участке как можно больше жилья, неважно, что потенциальные покупатели могли при этом испытывать неудобства. Не было конкуренции, поэтому брали все, что есть. В нынешней ситуации, когда предложение превысило спрос, стало совершенно очевидно, что, если есть выбор, берут лучшее. Поэтому в перспективе все объекты, плохо проработанные на стадии концепции, не будут востребованы рынком. А, следовательно, и продаваться будут намного дешевле. Мы над этим вопросом работаем уже несколько лет. Поэтому, несмотря на общую тенденцию к экономии издержек в период кризиса, не пересматривали своих планов относительно конструкции и качества домов. Не важно, много или мало на рынке покупателей, качественный товар всегда продать проще.

Кроме того, в планах компании диверсификация бизнеса – создание новых направлений на базе строящейся нами коммерческой недвижимости и последующее операционное управление ими.

– А если более детально: что это за направления?

– Гостиницы. Мы планируем строительство двух комплексов. Один из них – трехзвездочный – будет находиться на Северо-западе, рядом с ледовой ареной «Трактор». Рассчитан он на посетителей Дворца спорта, автодилерскую деревню и федеральный кардиоцентр. Другой – четырехзвездочный – будет в центре Челябинска, на пересечении улиц Российской и Тимирязева.

– Почему именно гостиничный бизнес?

– С одной стороны, не секрет, что в городе достойных гостиниц мало и опыта управления ими мало, поэтому для проекта мы привлекли к партнерству московскую компанию, занимающуюся управлением отелями в регионах. И вместе с ними создаем концепцию и стандарты будущих объектов. С другой стороны, выбор связан с размером и месторасположением конкретных земельных участков.

– Это единственное направление?

– Нет. Там же, возле ледовой арены «Трактор» мы уже строим двухэтажный ресторанный комплекс. Нашим партнером в проекте стала челябинская ресторанная группа «Дизайн-кафе». Кроме того, в планах возведение двух офисных комплексов – в центре Челябинска, недалеко от вокзала.

– Нынешнее сокращение количества арендаторов бизнес-центров вас не пугает?

– В принципе, нет, потому что в городе не хватает качественных общественных помещений. Если на новые и удобные офисы будет предложен адекватный ценник, многие арендаторы быстро съедут, к примеру, из бывших НИИ, у которых местоположение хорошее, а вот «начинка» оставляет желать лучшего. Посмотрим, как скорректирует планы офисное переселение, которое состоялось в связи с кризисом. Сейчас очевидно и уменьшение арендуемой площади, и понижение класса. Но однозначно уровень наших комплексов будет не ниже «В-», поскольку в перспективе стоит ожидать массовой реконструкции тех зданий, которые сегодня используются под офисы. Иначе они не выдержат конкуренции.

Generation next

– Константин, вы в семейном бизнесе представитель уже третьего поколения. У вас при выборе профессии была альтернатива?

– Честно говоря, особенно выбирать не приходилось – сказалось влияние семьи. (Улыбается.) Поэтому я закончил архитектурно-строительный факультет, а параллельно с учебой работал в компании «Символ», начав со снабженца и закончив прорабом. Но в «Магистр» пришел не сразу. На последнем курсе института я почувствовал в себе силы организовать собственный бизнес. Даже два – строительный и продуктовый. (Улыбается.) Я создал субподрядную структуру, которая занималась отделкой и реконструкцией. Кроме того, занимались переработкой и фасовкой готовых блюд домашней кулинарии для супермаркетов. Но из-за отсутствия хорошей финансовой подушки оба эти опыта были не слишком успешными.

– Обратиться к семье за помощью не было желания?

– Не было ни желания, ни смысла. Родители в тот период тоже только начинали развивать свой бизнес, в который я пришел спустя несколько лет. И не скажу, что пришел на готовое. В «Магистре» я возглавил риелторское направление, а его надо было создавать с нуля. И до кризиса мы работали неплохо – отдел продаж успевал за отделом производства. К тому же я стремился постоянно отслеживать цепочку от идеи создания объекта до конечного покупателя и вносить определенные коррективы. В том, что «Магистр» делает упор на проработку объекта еще на стадии концепции, есть и моя заслуга.

– Уйти снова в самостоятельное плавание не хотите?

– Нет. Создавать отдельную компанию не собираюсь, это уже точно. Потому что здесь есть и много работы, и возможность для реализации творческого потенциала. Сейчас это связано прежде всего с диверсификацией бизнеса. Создание новых направлений, о которых уже говорил выше, курирую я. И впоследствии буду заниматься их управлением. На что-то вне этого вряд ли останется время, да и желание.

Есть много вещей, над которыми надо работать. К примеру, на меня сильное впечатление произвела недавняя стажировка в Китае, которую проходил, учась по программе МВА в московском институте «Мирбис». Поразил Пекин, но особенно Гонконг. Многомиллионный мегаполис, растущий вверх, автомагистрали на уровне 7-8 этажа, тротуары – на уровне 3-4, отсутствие пробок, суперсовременная архитектура и т.д. и т.п. Честно говоря, при сравнении с тем, что есть у нас, настроение становилось просто упадническим. Пока мы красим траву в зеленый цвет, а снег – в белый, в Китае все растет и развивается.

Не секрет, что в России очень низкая эффективность труда. Каждый раз, когда называют цифры, а особенно сопоставляют с другими странами, становится просто грустно. Над этим однозначно надо работать.

– Интересно, каким образом можно повысить эффективность, допустим, тех же строителей-«работяг»? Пригласить как можно больше гастарбайтеров? Или мотивировать зарплатой?

– Мотивировать зарплатой и улучшать условия труда в том числе. Но это реально не самые сильные стимулы – выше стоят роль в социуме, уважение и признание человека обществом. В последнее время среди местных рабочих появилась элита: те, кто уважает свою профессию и дорожит ею, хочет зарабатывать и зарабатывает хорошо. Другое дело, что их пока мало.

– Но ведь пока нельзя и близко сопоставить отношение общества к рабочей элите и, скажем, к бизнес-элите. Не придется ли слишком серьезно поменять систему ценностей?

– Возможно, в этом как раз поможет нынешний кризис. Сейчас, к примеру, возникла проблема с продуктами питания. Почему? Потому что отношение к крестьянам у нас осталось таким же, как в советское время. Если не хуже. А должно все-таки прийти понимание, что, с одной стороны, не всем быть управленцами и ведущими, у каждого человека свой талант. С другой стороны, материальные ценности пусть и планируются головами, но создаются-то они именно руками.