«Россия» ниже себестоимости

Владелец единственного кинокомплекса в Металлургическом районе Челябинска – компания «НЭП-холдинг» – продает свой развлекательный бизнес. Причем, как стало известно сайту Chel.ru, предлагаемая цена крупного объекта под знаковым названием «Россия» ниже себестоимости. По словам представителей «НЭП-холдинга», это решение не связано с кризисом в кинопрокатной сфере. Оно продиктовано желанием избавиться от непрофильного актива. В свою очередь эксперты Chel.ru связывают появление такого предложения с продолжающимся кризисом в строительстве и на рынке коммерческой недвижимости (а это основные сферы деятельности «НЭП-холдинга»). В то же время опрошенные нами специалисты утверждают, что даже относительно низкая цена объекта рынок не взорвет. Наиболее вероятная судьба «России», прогнозируют эксперты, – стать сетевым мультиплексом, своеобразным клоном «Киномакса», «Мегаполиса» и тому подобных развлекательных центров.

Один из старейших кинотеатров Челябинска – «Россия» – построен в 1961 году. Это было типичное зрелищное заведение советских времен – серое двухэтажное здание в виде куба. Правда, уже тогда «Россия» выгодно отличалась от трех других кинотеатров района: здесь имелось два зала. В эпоху рыночных реформ «Россия», как и другие объекты госсобственности, начала постепенно угасать. В 2002 году депутаты Челябинской городской думы дали добро на приватизацию кинотеатра. Муниципалитет выставил лишь одно условие – объект должен сохранить свое «социально-культурное назначение», то есть кинотеатр нельзя перепрофилировать под какой-либо другой, кроме развлекательного, вид деятельности. Инвестор в лице «НЭП-холдинга» выразил намерение реконструировать кинотеатр, благоустроить и содержать прилегающую территорию. «Моя жизнь тесно связана с ЧМЗ, – говорил тогда президент компании «НЭП-Холдинг» Сергей Карелин (Входит в рейтинг «100 самых богатых челябинцев», составленный Chel.ru в 2008 году. – Прим. автора). – Мы рассматривали данный проект как создание культурно-развлекательного центра целенаправленно для жителей Металлургического района».

Капитальная реконструкция здания длилась больше трех с половиной лет. К Дню рождения города в 2006 году обновленный кинокомплекс распахнул свои двери. Общая площадь «России» увеличилась на 600 кв. м и составляет 1800 кв. м. Здесь два кинозала: «Красный» на 210 мест и «Зеленый» на 159 мест. Зоны отдыха и развлечений представлены баром, кофейней, пиццерией, есть зал игровых автоматов, столы для русского бильярда и американского пула, стрелковый тир. Весь третий этаж занимают детская игровая площадка и банкетный зал для малышей.

Кинокомплекс «Россия» (официальное наименование – ОАО «Синема») входит в состав «НЭП-холдинга». Кстати, после приватизации собственники решили не менять название, даже несмотря на необходимость дополнительных затрат на использование «государственного» слова. Учитывая, что район ЧМЗ отдален от центра Челябинска (не зря его называют «город в городе») и не имеет других значимых досуговых заведений, «Россия» имела все шансы стать любимым местом отдыха жителей Металлургического района. К тому же развлекательный бизнес в последние годы активно развивался и считался прибыльным вложением средств. Однако сейчас ситуация, похоже, изменилась.

Некоторое время назад сайту Chel.ru стало известно о предполагаемой продаже действующего бизнеса – кинокомплекса «Россия». На момент подготовки материала получить комментарий непосредственно от собственника – директора фонда консолидации и управления «НЭП – Холдинг», члена совета директоров ОАО «Синема» Сергея Карелина нам не удалось. Однако информацию о продаже подтвердили представители и кинокомплекса, и «НЭП-холдинга». «Все наши кинозалы и досуговые заведения работают, ничего не закрывается, – сообщил Chel.ru заместитель директора РКК «Россия» Дмитрий Тимошенко. – Продается сам бизнес, такое решение принял собственник развлекательного комплекса». По словам представителя «России», в настоящее время персонал кинокомплекса насчитывает около 60 сотрудников. При этом особых проблем с посещаемостью, по словам Дмитрия Тимошенко, у РКК «Россия» не было.

«С кризисом в кинопрокатной сфере это никак не связано, – прокомментировала факт выставления РКК «Россия» на продажу начальник отдела недвижимости «НЭП-холдинга» Марина Пронина. – Руководство холдинга приняло такое решение месяца полтора-два назад. Скорее всего, это объясняется тем, что для нас это непрофильный бизнес». Назвать цену, за которую собственник желает продать «Россию», в отделе недвижимости холдинга отказались. Однако Марина Пронина признала, что кинокомплекс реализуется «намного ниже себестоимости – практически по средней цене квадратного метра жилья». При этом представитель «НЭП-холдинга» не видит необходимости смены вида деятельности развлекательного кинокомплекса.

Между тем эксперты Chel.ru сомневаются в окупаемости РКК, связывают намерения продать «Россию» с общим экономическим кризисом и желанием собственника сосредоточиться на основной деятельности. «На самом деле этому предложению уже больше года, – уточнил руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Станислав Ахмедзянов. – Насколько мне известно, прошлой осенью за «Россию» просили 140 миллионов рублей. Сейчас стоимость варьируется в районе 70». По мнению эксперта, это цена полурыночная, но не бросовая – рынок она не взорвет.

«В России, в том числе на рынке коммерческой недвижимости, денег мало. В сентябре этого года цены снизились на 40-50 процентов, – комментирует Станислав Ахмедзянов. – Даже на выгодные предложения сложно найти инвесторов. Думаю, что окупаемость РКК «Россия» под вопросом – с двумя кинозалами сильно не разгонишься. В современном мультиплексе сеансы должны начинаться через каждые 15 минут. По-хорошему, в комплекс нужно вложить еще не менее миллиона долларов». Перепрофилирование здания под другой формат деятельности также требует значительного вложения средств. Да и смысл все перекраивать был лишь в докризисные времена. Сейчас же, по мнению специалиста АН «Компаньон», инвестор должен быть или очень смелым, или точно знать, чего он хочет.

Что касается девелоперов, то они считают логичным появление на рынке предложений о продаже крупных объектов. Трудные времена заставляют собственников сосредоточиться на основном бизнесе, избавляясь от непрофильных активов. К тому же в конце года подходят сроки платежей по кредитным ресурсам, и многим компаниям нужны деньги на погашение долгов. «В результате кризиса цены на коммерческую недвижимость резко снизились. Они сейчас на самом дне – ниже некуда, – считает директор управляющей компании «Плаза-ДевелопментСервис» Дмитрий Агапкин. – При этом мы вышли на стабильно низкие цены. По прогнозам, следующий год будет такой же плохой, но не хуже. Так что на этом фоне покупать объекты недвижимости и действующие бизнесы довольно выгодно, что многие и делают. В этом смысле сформировался стабильный тренд».

По мнению директора управляющей компании «Плаза-ДевелопментСервис», покупателю вряд ли логично менять профиль деятельности развлекательного комплекса. Поэтому предложения о продаже РКК «Россия» заинтересуют, скорее всего, операторов кинопроката. «Не удивлюсь, если вскоре «Россия» станет клоном «Киномакса», «Мегаполиса» или подобных сетевых структур, – уверен Дмитрий Агапкин. – Для этого сейчас оптимальное время, и предложена оптимальная цена».