«Танковая» распродажа

Министерство обороны РФ наконец решило, что делать с землями расформированного в 2007 году Челябинского танкового училища. Они выставлены на аукцион вместе с объектами недвижимого имущества. Начальная стоимость всех четырех лотов составляет более 320 миллионов рублей. Общая площадь продаваемой территории – почти 55 тысяч квадратных метров. Аукцион состоится 17 июня в Москве. По оценкам экспертов Chel.ru, земли института в большей степени интересны благодаря своему месторасположению – в центре города. Поэтому, считают специалисты, они могут быть привлекательны в большей степени для девелоперов коммерческой недвижимости, в меньшей – для жилой застройки. При этом наши собеседники сошлись во мнении, что стоимость имущества завышена, поэтому аукцион может не состояться.

Челябинское высшее военное командное танковое училище было расформировано летом 2007 года в рамках сокращения численности сухопутных войск. Часть курсантов и преподавателей переехали в столицу Татарстана, продолжив обучение и службу в Казанском танковом училище. Туда же была перевезена техника челябинского института.

В том же году экс-губернатор Челябинской области Петр Сумин дал поручение подготовить обращение в Министерство обороны РФ о передаче земельного участка из федеральной собственности в муниципальную под жилое строительство. Если бы просьбу главы региона удовлетворили, то мэрия смогла бы тотчас приступить к организации аукционов среди строителей. В качестве возможных претендентов на территорию также назывались пограничники и МЧС. Неоднократно говорили и о претензиях коммерсантов: центр города, большая площадь, готовые здания и развитая инфраструктура. Интерес к территории проявляли как свердловские, так и московские коммерсанты.

В 2008 году стало известно, что высшее военное руководство страны земли расформированного института передавать не станет. Министерство обороны РФ планировало создать свой военный городок в центре Челябинска. Говорилось, что в новые здания переедут комендатура, областной военкомат, сборный пункт для призывников, военная прокуратура и госпиталь для военнослужащих Челябинского гарнизона. Не исключался и вариант строительства нескольких жилых домов для офицеров и их семей. Однако планы до сих пор не реализованы.

Челябинское танковое училище было образовано в 1939 году. В 1948 году учебное заведение расформировали, поэтому второй датой рождения училища считается 1966 год. В 1967 году был проведен набор первокурсников, а подразделения второго курса составили из курсантов Казанского и Ульяновского танкового училищ. В 1998 году училище было преобразовано в институт. За прошедшие годы вуз выпустил 10 тысяч офицеров, среди которых – 111 Героев Советского Союза и три Героя России.

17 апреля 2010 года вышел приказ министра обороны Российской Федерации о проведении аукциона по продаже высвобождаемого недвижимого военного имущества расформированного института. На торги выставлено четыре лота. Общая начальная стоимость всех объектов составила 321,373 миллиона рублей. Площадь земельных участков, входящих в лоты аукциона, – 54,868 тысяч квадратных метров. В состав первого лота вошли такие объекты, как банно-прачечный комбинат, казарма, спортивный зал, медпункт, тепловой пункт, караульное помещение, тир, хранилище, огневой городок, тренажерно-специальный комплекс. Аукцион состоится 17 июня.

По мнению экспертов, наиболее привлекательным танковое училище будет являться для девелоперов торговой недвижимости, не исключая при этом и застройщиков жилых кварталов. «В качестве объектов коммерческой недвижимости там интересно было бы разместить небольшой торговый комплекс общей площадью от 30 до 50 тысяч квадратных метров, либо продуктовый гипермаркет площадью от 15 000 до 20 000 квадратных метров, – уточняет директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A.» Сергей Еремеев. – Для жилой недвижимости танковое училище тоже очень неплохая площадка в связи с близостью к центральной части города и расположенной рядом рекреационной зоной – парком им. Пушкина. Общую площадь жилья сложно оценить, так как во многом это будет зависеть от типа жилья и городской транспортной схемы, связывающей улицу Елькина, Орджоникидзе и Цвиллинга».

«Возможный интерес могли бы проявить ретейлеры, работающие в формате DIY, – рассуждает директор компании «Инвест Бизнес Консалтинг» Станислав Ахмедзянов, – например такие компании, как Ikea и OBI». Однако, по его словам, сегодня Челябинск выпал из списка городов-миллионников, привлекательных для подобных гипермаркетов.

Начальник фондового департамента инвестиционной компании «Милком-Инвест» Виталий Шурупов считает, что имущество танкового института будет привлекательно для любых структур, заинтересованных в земельных участках в городской черте. «Что касается строений и сооружений, то они довольно специфичны, – продолжает собеседник сайта. – Можно, конечно, попытаться переоборудовать, например, часть зданий под спортивно-пейнтбольный комплекс, но это было бы слишком смело».

По мнению господина Еремеева, выставляемые на продажу объекты недвижимости мало кого заинтересуют. «Это специализированные объекты под военное училище, поэтому они будут сноситься покупателем, – считает он. – Танковое училище интересно только своим местоположением, соответственно, инвестор, приобретая все лоты, на самом деле купит землю и коммуникации». Придерживается этой точки зрения и господин Ахмедзянов, считая, что Танковый институт как коммерческий объект малопривлекателен – его здания и корпуса непригодны для торговли, а значит, ценность представляет только земельный участок, на котором располагается бывшее военное учреждение. Размещение офисных площадей также маловероятно, так как сегодня город не испытывает в этом необходимости.

Между тем, если оценивать училище только как землю, по оценке Сергея Еремеева, она завышена. «Около двух миллионов долларов США за гектар – это цена земли с коммуникациями в Челябинске, которая была до середины 2008 года, сейчас считаю такую стоимость неактуальной, – высказывает мнение эксперт Chel.ru. – Кроме того, инвестору необходимо будет произвести серьезные затраты на снос построек, которые в танковом училище очень непростые». В связи с этим собеседник полагает, что первый аукцион может и не состояться.

«Продажа этого объекта длится уже года полтора, – отмечает Станислав Ахмедзянов, – и, если я не ошибаюсь, раньше его стоимость составляла 250-275 миллионов рублей, сегодня речь идет о 321 миллионе. Однако и тогда не было много желающих, а сейчас – тем более». Таким образом, по мнению эксперта, предлагаемая цена земли сильно завышена – такой уровень цен был в Челябинске еще в докризисное время. Кроме того, требуемые задатки также сокращают число потенциальных участников торгов.

Подводя итоги, директор компании «Инвест Бизнес Консалтинг» соглашается с коллегой о том, что аукцион не состоится. «Вероятно, что после проведения первых двух торгов и уменьшения стоимости объекта на 20-40% третьи пройдут путем предложения минимальной цены, однако это в конечном счете будет зависеть от правил аукциона», – резюмирует он.