Городские метры выросли в цене

Администрация Челябинска повысила базовую арендную ставку городских помещений с 217 до 240 рублей за квадратный метр. Соответствующее постановление опубликовано на сайте администрации города и вступило в силу 1 марта 2011 года. Эксперты Chel.ru считают, что повышение произошло в рамках сложившейся рыночной ситуации, с учетом прошлогодней инфляции, роста тарифов и так далее. В целом участники рынка признают, что аренда муниципальных помещений выгодна для предпринимателей, так как предлагаемая арендная ставка ниже рыночной. В то же время собеседники сайта не отрицают и того факта, что городские помещения зачастую не являются столь привлекательными объектами, как коммерческие. Речь идет и о месторасположении, и о том состоянии, в котором они находятся, в результате чего предприниматели вынуждены вкладывать дополнительные средства в улучшение арендуемых помещений.

Сегодня, 1 марта 2010 года вступило в силу постановление главы администрации города Сергея Давыдова «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности Челябинска, на 2011 год». Согласно этому документу базовая ставка арендной платы за пользование недвижимым имуществом, принадлежащем городу, составит 240 рублей за квадратный метр (без учета НДС). В 2010 году такая ставка равнялась 217 рублям. При этом в случае просрочки оплаты аренды должна быть уплачена пеня в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Постановление главы города утверждает методику расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в собственности города Челябинска – подробнее здесь. Предпринимателям стоит обратить внимание, что в расчете общей суммы годовой аренды применяются так называемые корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы. Они учитывают назначение, качество, состояние и другие особенности городских помещений (например, корректировочный коэффициент степени благоустройства, функционального назначения, территориального расположения) – подробнее здесь.

Что касается коэффициента территориального расположения, то самый большой применяется к помещениям, расположенным в центральной (деловой) части Челябинска. Так, коэффициент 10 применяется в том случае, если арендуемое помещение находится на пр. Ленина (от ул. Российской до ул. Энгельса), на ул. Кирова (от ул. Труда до пр. Ленина), на пл. Революции и так далее. Коэффициент, равный восьми, применяется при расчетах, если помещение находится также на пр. Ленина, но уже на участке от ул. Артиллерийской до ул. Российской, на ул. Свободы и ул. Цвиллинга (от ул. Труда до Привокзальной площади), на территории городского сада им. А. С. Пушкина и так далее.

В расчетах годовой арендной платы учитывается и социальная значимость деятельности арендаторов, для чего применяются специальные корректировочные коэффициенты. Так, общественные организации, осуществляющие свою деятельность за счет членских взносов и добровольных пожертвований применяют коэффициент, равный единице; производители и продавцы хлебобулочной и молочной продукции – коэффициент, равный 0,8.

Также городские власти утвердили методику расчета арендной платы при передаче в аренду сооружений (инженерных сетей, коммуникаций, трубопроводов, иных аналогичных объектов), находящихся в собственности города Челябинска – подробнее здесь.

В целом участники рынка признают, что аренда городских помещений является выгодной, особенно если речь идет о малом бизнесе, который находится на начальном этапе развития. При этом нынешнее повышение базовой арендной ставки укладывается в общеэкономические тенденции.

Исполнительный директор компании «IBC Недвижимость» Евгений Коротков считает, что повышение стоимости арендной ставки муниципальной собственности объясняется рядом причин, в том числе ростом тарифов естественных монополий, который составил 15-20%, также сыграла роль и прошлогодняя инфляция. Что касается используемых в расчетах арендной платы коэффициентов, то они, по словам эксперта, должны учитывать функциональное назначение помещения и варианты его использования, что присутствует только в некоторых коэффициентах.

«Муниципальная аренда чаще всего интересна для начального этапа развития бизнеса, потому что есть четкий ориентир на доходы и расходы, – отмечает г-н Коротков. – В этот период экономия на аренде очень существенно влияет на рентабельность». В то же время собеседник сайта признает, что муниципальное имущество не всегда отвечает необходимым требованиям, то есть не является столь привлекательным, как коммерческое.

«Что касается рыночных ставок аренды, – продолжает собеседник сайта, – то на каждой улице есть наиболее привлекательные дома и конкретные в них помещения, которые и «задают тон» в ставках аренды». Если называть «среднюю температуру по больнице», то на сегодняшний день, согласно данным Евгения Короткова, арендная ставка торговой недвижимости составляет 700-2000 рублей за квадратный метр, офисной – 250-700 рублей/кв. метр, производственно-складской – 70-350 рублей/кв. метр.

Директор АКН «E.R.A.» Сергей Еремеев поддерживает коллегу, считая, что рост арендной ставки оказался адекватен нынешним экономическим условиям. «По сравнению с прошлым годом ставка выросла чуть более, чем на 10%, – говорит эксперт, – по сути это поднятие цены в рамках рыночных условий. Так, арендодатели коммерческой недвижимости ежегодно индексируют ставки на те же 10%».

Что касается того, что предприниматели зачастую вкладывают средства в развитие и улучшение арендуемых помещений, то г-н Еремеев отмечает, что в договорах аренды могут быть прописаны компенсационные меры, согласно которым инвестиционные вложения учитываются при взимании арендной платы.

Председатель челябинского отделения организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Александр Калинин, перечисляя возможные причины роста арендной ставки муниципального имущества, называет и то, что в целом выросла стоимость недвижимости, ее аренда (в районе 15%). Не обошлось и без влияния инфляции, которая, по словам собеседника сайта, только по официальным данным составила около 10%. «Предлагаемая городом ставка очевидно ниже рыночной, которая сейчас составляет от 400 до 1000 рублей за квадратный метр, – говорит г-н Калинин. – Понятно, что в муниципальные помещения, как правило, нужно вкладывать деньги дополнительно – отделка, ремонт, но в целом для предпринимателей это очень выгодно». Таким образом, по словам Александра Калинина, предлагаемая ставка не только устроит арендаторов, но и сохранит их для местных властей.