Бизнес-центрам повысят налог

С 2014 года торгово-офисная недвижимость будет облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости – поправки в Налоговый кодекс подписал президент страны Владимир Путин. Регионы должны будут принять соответствующие законы. Оправданы ли опасения бизнеса по поводу возможного роста арендных платежей – в материале Chel.ru.

По новым правилам, с начала следующего года торгово-офисная недвижимость будет облагаться налогом на имущество по ее кадастровой стоимости. Напомним, сейчас налог на имущество платится, исходя из инвентаризационной стоимости, которая обычно существенно ниже реальной, тогда как кадастровая оценка максимально приближена к рыночной. Новый порядок налогообложения распространится на административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения, предусматривающие размещение офисов, объекты общественного питания и бытового обслуживания, а также на недвижимость иностранных компаний, не имеющих постоянных представительств в РФ. Порядок налогообложения производственных и жилых объектов остается прежним.

Повышение налога на торгово-офисную недвижимость ляжет на плечи арендаторов, поскольку собственники помещений включат эти издержки в арендные платежи, полагают столичные эксперты. «Основной удар, безусловно, придется на арендаторов – собственники попытаются переложить на их плечи увеличение налогового бремени, повысив арендные ставки», – заявил РИА «Новости» директор департамента инвестиций и продаж Knight Frank Russia & CIS Евгений Семенов. При этом не исключено, что увеличение арендной платы может получиться таким высоким, что арендатору будет невыгодно платить, и он предпочтет искать более дешевые варианты. А владельцам придется взять на себя часть расходов, что будет чревато снижением денежного потока от объектов и, как следствие, уменьшением их капитализации.

Новый порядок налогообложения может привести к повышению размера арендной платы, согласен ведущий юрисконсульт консалтинговой компании «Лигал Эксперт» Владимир Мосин. Однако, по его мнению, одна из основных проблем в принятых нововведениях заключается в том, что результаты кадастровой оценки, которая носит «массовый» характер, имеют большую погрешность и зачастую не соответствуют реальной рыночной стоимости объектов недвижимости. «Это можно проследить по результатам кадастровой оценки земельных участков, утверждаемой в регионах, в том числе и в Челябинской области, – отмечает г-н Мосин. – Утвержденная кадастровая стоимость некоторых земельных участков может в разы превышать их рыночную стоимость. Так, в нашей практике был случай, когда кадастровая стоимость земельного участка в 20 раз (!) превысила его рыночную цену. Оспаривать же эту цифру, которая влияет на размер земельного налога, собственникам приходится в судебном порядке».

Эксперт также указывает, что аналогичная ситуация может сложиться и с налогом на имущество организации. Во-первых, большая погрешность при проведении кадастровой оценки недвижимости в конечном счете приведет к необоснованному завышению суммы налога, подлежащей уплате. Во-вторых, чтобы снизить кадастровую стоимость объектов до реальной рыночной стоимости, налогоплательщикам придется обращаться в суд за оспариванием кадастровой оценки, что повлечет за собой дополнительные расходы на оплату услуг оценщиков и юристов. «Таким образом, внесенные в закон изменения со временем лягут тяжким грузом на плечи предпринимателей, не согласных с кадастровой стоимостью объектов недвижимости и вынужденных оспаривать ее в судебном порядке», – резюмирует Мосин.

Однако игроки челябинского рынка коммерческой недвижимости пока не склонны драматизировать ситуацию. Представители управляющих компаний успокаивают арендаторов.

«Повышение налоговой ставки в следующем году никак не повлияет на размер арендных платежей в нашем центре», – сообщил съемочной группе телеканала 74.ru технический директор Управляющей компании Newton Сергей Беляев.

Радости арендодателям новость о налоге, конечно, не принесла. «Но существующие договоренности будут исполнены в полном объеме», – обещает заместитель директора по развитию УК «Челябинск-Сити» Анна Крестьянинова.

По мнению директора «Плаза Девелопмент Сервис» Дмитрия Агапкина, если увеличение налоговой нагрузки будет в рамках инфляционных ожиданий – от пяти до восьми процентов, – то, вероятно, собственники обыграют незначительное повышение арендных ставок как рост инфляции и будут спокойно работать дальше. «Если же речь пойдет о повышении нагрузки на 20-30 процентов, то эти расходы лягут на владельцев, – говорит г-н Агапкин. – Понятно, что они пожелают включить издержки в размер арендной платы. Но никто ведь не отменял рыночные механизмы: если одна группа собственников поднимет ставки, то всегда найдутся те, кто останется на прежнем ценовом уровне и извлечет из этого пользу».

По мнению эксперта, повышение налоговой нагрузки может в итоге увеличить сроки окупаемости объектов, что замедлит темпы строительства коммерческой недвижимости. Владельцы объектов, которые уже окупились или близки к этому, будут вынуждены смириться с уменьшением чистого дохода, а собственники новых проектов, чтобы побыстрее отбить затраты, могут принять решение о продаже недвижимости.