Предприниматель Артур Никитин объявил о грядущей продаже двух крупных торговых объектов в Челябинске: ТК «Никитинский» и гипермаркета «КС», приносивших стабильный и высокий доход своему владельцу. О том, почему бизнесмен решил расстаться с выгодными активами и какую пользу из этого могут извлечь их потенциальные покупатели, рассказывает директор управляющей компании «Молния-инвест» Кирилл Матвеев.
– Кирилл, слухи о том, что имущество ООО «Стройсвязьурал-1», где основным акционером является Артур Никитин, пойдет с молотка по бросовой цене, соответствуют действительности?
– Отчасти да, отчасти нет. На торги выставлены торговый комплекс «КС» целиком и 40 выделенных помещений в торговом комплексе «Никитинский». Относительно стоимости не скажу, что она бросовая, но разница в стартовой цене, установленной судом, и независимой рыночной оценкой объектов действительно серьезная. Собственно, весь ажиотаж вокруг предстоящего аукциона с этого и начался.
– Из-за стартовой цены?
– Из-за соотношения «цена-ликвидность». В случае с «Никитинским» речь ведь идет о реализации сверхдоходных отделов на первой линии комплекса, которые по сути не имеют аналогов в Челябинске ни по географии расположения, ни по покупательскому трафику. И это не просто помещения, это готовый арендный бизнес, приносящий стабильный высокий доход. А реальность такова, что стартовые цены на эти отделы установлены в районе 150 тысяч рублей за квадратный метр.
Между прочим, еще до нового года у «Стройсвязурала-1» был создан потенциальный пул покупателей, готовых приобрести отделы за гораздо более высокую стоимость. И это неудивительно, если посчитать доходность от аренды с квадратного метра этих отделов. Срок окупаемости вложений в случае с «Никитинским» не превышает пяти лет. Однако специфика банкротства такова, что предприятие-должник может пойти на такие не выгодные для себя цены только в случае, когда надо очень быстро рассчитаться с банком и сохранить остальное имущество. Насколько я знаю, для погашения требований Сбербанка необходимо продать гипермаркет «КС» целиком и половину подземного комплекса, так что я ожидаю высокой конкуренции среди покупателей. Очевиден и тот факт, что при достижении необходимой суммы торги могут прекратиться.
– А какая площадь отделов?
– От 35 квадратных метров.
– Но все равно «простым смертным» участие в таком аукционе не потянуть?
– Как раз наоборот. Это же вопрос доходности и стабильности инвестиций. Сейчас из-за колебаний курса рубля и стагнации в экономике граждане активно покупают жилую недвижимость с целью последующей сдачи этих квартир в аренду. Однокомнатная квартира окупается, таким образом, в среднем за 10-12 лет, и это при условии постоянства и порядочности со стороны квартирантов. Тот же отдел в 35 квадратных метров имеет стартовую цену в 5 миллионов 700 тысяч, при этом ежемесячно он приносит собственнику 157 тысяч. Разделите первое на второе, получите 36 месяцев окупаемости.
При этом если для жилой недвижимости нужно искать квартирантов, то здесь арендаторы сами найдут вас. В «Никитинском» самая низкая ротация арендаторов. Попробуйте найти сегодня более выгодный и надежный способ вложения денежных средств. Тем более можно и ипотеку под такую сделку привлечь. Вообще кризисы последних 20 лет показали, что у коммерческой недвижимости наименьшие шансы обесцениться, а в относительно стабильные времена цены на нее росли всегда быстрее инфляции.
– Но торговых площадей сейчас в Челябинске в избытке, да и сам торговый комплекс «Никитинский» уже не является законодателем моды среди торговых центров города. Вам так не кажется?
– Да, площадей много, но второго «Никитинского» уже не построить. Это ведь самый центр, фактически его сердце, с колоссальным потоком людей. К тому же это главная подземная пешеходная развязка под площадью Революции. Даже в самые кризисные периоды в нем не было пустых отделов, притом что арендная ставка там одна из самых высоких в Челябинске. А насчет законодателя моды, то это вопрос риторический. Артур Никитин как бизнесмен очень грамотный и дальновидный. Все его проекты, модные они или не модные, всегда отличаются колоссальной доходностью. И этого у него не отнять. Думаю, что для него предстоящая реализация на таких условиях – это вынужденная мера, просто так сложились обстоятельства.
«Никитинский» строился 15 лет назад, строился на века. Запас прочности у самого здания огромный, системы жизнеобеспечения там современные, мощная вентиляция и кондиционирование. То, что в нем нет кинотеатра или зоны развлечений, это исторический формат подобных уникальных объектов, так же как и в подземном комплексе «Охотный ряд» в центре Москвы нет подобных вещей, но это никак не сказывается на трафике посетителей или ценности инвестиций. «Никитинский» есть и будет самым центральным магазином Челябинска.
– А как можно управлять комплексом, где много мелких собственников?
– Это вопрос компетенции управляющей компании, комплекс будет работать по тем же правилам, как и работает сейчас. Магазин работает 15 лет, и все вопросы, связанные с коммунальным хозяйством, охраной, уборкой, организацией работы решает команда профессионалов, которые в «Никитинском» знают каждый винтик. Фактически новые собственники будут просто получать прибыль от вложенных инвестиций, оплачивая пропорционально квадратным метрам энергоносители и услуги управляющей компании, точно так же, как это происходит в любом многоквартирном доме. Арендаторы так же будут платить аренду, покупатели – так же совершать покупки, для них нет принципиальной разницы, кто собственник отдела. То, что в торговом комплексе может быть несколько собственников площадей, совсем не уникально для Челябинска.
– Вы уже упомянули, что несколько месяцев назад предприятие само хотело продать эти объекты?
– Да, процесс шел очень активно, и покупателей было предостаточно, притом что цены были на порядок выше. Но проблема возникла из-за того, что данное имущество находится в обеспечении, проще говоря, в залоге у банка, и предложенную ранее должником схему погашения кредита через продажу имущества банк по каким-то причинам отклонил. Теперь эти объекты будут реализованы через электронные торги.
– А как вообще получилось, что у такой компании, как «Стройсвязьурал-1», возникла кризисная ситуация? Виной всему неудачный проект в Санкт-Петербурге ?
– «Питерлэнд» – как раз-таки удачный проект. Он построен и запущен в эксплуатацию. Парадокс в том, что Никитин как соинвестор проекта, инвестировавший огромные средства в него, в силу ряда причин не имеет возможности извлекать прибыль с этого объекта и, соответственно, обслуживает кредитные обязательства из других источников.
– А как сам собственник согласился на эти условия, ведь цены, которые вы называете, больше напоминают распродажу собственности?
– Я не могу комментировать это. Вопрос к нему. Могу сказать точно, что никакого давления на него не оказывалось. Возможно, это усталость, возможно, безысходность. А возможно, просто желание забыть историю с кредитором, как страшный сон, и вернуться к реальной работе с новыми силами, с новыми идеями. Ведь вся эта история длится уже почти шесть лет, а остаток невыплаченного кредита в полтора миллиарда рублей, вложенного в питерский проект, не дает возможность дальнейшего развития компании, работы в нормальном ритме. Так или иначе другого выхода, кроме как реализации части заложенного имущества, чтобы полностью рассчитаться с банком, сейчас нет. В общем, ситуация для крупного бизнеса в России вовсе не уникальная, зато перспективная для частных инвесторов.
– А как обстоит ситуация с торговым комплексом «КС» на Черкасской?
– Торговый комплекс «КС» реализуется целиком. По независимым оценкам рыночная стоимость данного комплекса достигает 2,5 миллиардов рублей, это при условии неспешной продажи торговых павильонов (как сейчас в «Никитинском»). Но все тот же фактор времени сыграл в другую сторону. Чтобы продать быстро, была установлена стартовая цена почти в два раза ниже – 1,28 миллиарда рублей, при условии продажи его целиком в одни руки – так называемая скидка за опт. В результате квадратный метр оценили в 23 тысячи рублей. Поскольку таких цен не существует на коммерческую недвижимость в Челябинске, интерес к этому объекту у серьезных инвесторов значительный, и борьба за этот объект на торгах, скорее всего, будет даже серьезней, чем за «Никитинский».
– Как будет проходить сама процедура торгов?
– Торги будут проходить на электронной площадке Сбербанка: Lot-online.ru. Поскольку эта форма относительно новая для большинства участников рынка и физических лиц, требующая предварительной регистрации, наличия электронной цифровой подписи и ряда других нюансов, принято решение о привлечении консультационной фирмы, которая поможет в организации всего процесса. Все подробности размещены на специальном сайте. Там есть вся информация о каждом лоте, вы можете посмотреть, сколько каждый из отделов генерирует выручки, среднегодовую арендную ставку, начальную цену каждого объекта и даже примерные затраты на содержание.
Также открыта горячая линия: (351) 211-40-42, 265-35-55, по которой специалисты дают характеристики объектов и консультируют, какие необходимо пройти процедуры для регистрации в качестве участника торгов. Там есть нюансы: необходимо наличие электронной цифровой подписи, получение сертификата, но это все технически решаемо. Для тех участников, кто вообще далек от современных электронных технологий, предоставят возможность все технические моменты доверить профессиональным брокерам. Разумеется, мы активно консультируем и иногородних потенциальных покупателей. Сейчас звонят со всей России и даже ближнего зарубежья. Поскольку объект уникальный по всем характеристикам и есть возможность купить его не целиком, а частями, участниками будут, судя по всему, не столько юридические, сколько физические лица. Со своей стороны мы максимально открыто и достоверно представляем всю информацию, интересующую будущих владельцев помещений. Можно подъехать в офис компании, он находится в трех минутах ходьбы от комплекса, вместе с нашими специалистами спуститься в «Никитинский» и посмотреть интересующий действующий отдел вживую.
Организаторы напоминают, что срок подачи заявок на участие в торгах проходит с 20 мая по 25 июня, сами торги состоятся 3 июля.
Вся информация по торгам размещена на специальном сайте Сheltorgi.ru, работают многоканальные телефоны: 211-40-42, 265-35-55.
