Если продавец квартиры объявит себя банкротом

Виталий накопил крупную сумму и хочет приобрести квартиру от собственника, тем более что сейчас цены на вторичном рынке очень привлекательны. Но после вступления в силу закона «О банкротстве» мужчина боится, что бывший собственник вполне может подать на банкротство, а тогда сделку аннулируют. Как защитить себя от потери имущества?

Зампредседателя региональной организации «Финпотребсоюз» Вячеслав Курилин: «К сожалению, после вступления в силу закона «О банкротстве» с ним могут столкнуться люди, не имеющие отношения к долгам. При прохождении данной процедуры будут аннулированы все сделки по продаже за последние три года, и это затронет интересы не только покупателей квартир, но и автомобилей. Текущий собственник станет кредитором банкрота и имеет право на 80% от стоимости реализации. Конечно, это навряд ли покроет все его реальные расходы, тем более что цена может быть ниже рыночной.

Арбитражный управляющий будет смотреть целесообразность реализации. Одно дело, когда сделка изначально фиктивная, например, продажа «дворца» реальной стоимостью 10 млн по цене 100 тысяч рублей. Нужно понимать, что покупатель получит 80% от стоимости, но не более той суммы, что он оплатил по договору, а остальная сумма пойдет на погашение долга. Если же будет установлено, что он намеренно шел на такую сделку, его признают недобросовестным участником и не выплатят вообще ничего.

Другое дело, когда квартира была продана по рыночной цене или чуть ниже. Тогда арбитражный управляющий будет решать: процесс долгий, нужны оценки, к тому же 80% необходимо отдать покупателю. Может получиться, что экономического смысла не будет, ведь по факту кредиторы ничего не получат. Поэтому аннулирования сделки возможно избежать. Однако арбитражный управляющий может иметь свой корыстный интерес, поскольку он получает к зарплате 2% от стоимости реализованного имущества, и может в угоду себе заниматься разрушением сделок, которые не представляют экономического интереса.

На сегодня актуальным становится вопрос защиты покупателя. Теперь придется не только проверять документы и запрашивать информацию о праве собственности в Росреестре, как это делалось раньше, но и смотреть на финансовую ситуацию продавца: есть ли у него кредиты или долги. Для этого нужно запросить у него справку из Национального бюро кредитных историй и обратить внимание на наличие кредитных обязательств и просрочек более пяти дней.

Многие покупатели задают вопрос: что, если у продавца не было никаких займов, но через какое-то время он наберет кредитов и допустит просрочку. Здесь, я считаю, бояться нечего. Для того чтобы оспорить сделку, существует основание – преимущественное право удовлетворения интересов одних кредиторов перед другими. То есть у человека есть долги, а он продает имущество и не рассчитывается по ним – это рыночная реализация имущества, которая причинила вред кредиторам. Здесь принципиальный момент – ущемление интересов кредиторов».

Начальник управления страхования ипотечных и финансовых рисков АО «СОГАЗ» Анна Сорокина: «Подобные опасения имеют под собой реальную почву. Действительно, из-за банкротства бывшего собственника сделка может быть аннулирована. Покупателя, конечно, включат в состав кредиторов, но нет гарантии, что в этом случае он получит обратно свои деньги, ранее уплаченные за квартиру. И в такой ситуации страхование титула, пожалуй, единственная возможность для нового собственника жилья защитить свои финансовые риски. Полная или частичная утрата недвижимого имущества вследствие прекращения на него права собственности, подтвержденная вступившим в законную силу решением суда, будет являться страховым случаем.

При полной утрате недвижимого имущества в результате потери права собственности страховая выплата осуществляется в размере страховой суммы, которая, как правило, устанавливается в размере действительной стоимости объекта недвижимости. Тариф зависит от количества и вида сделок с объектом недвижимости, а также срока, на который заключается договор страхования. Поэтому застраховав титул, покупатель может быть уверен, что в случае признания сделки недействительной он не потеряет свои деньги.

Если жилье все же было куплено с привлечением заемных денег, человек не останется с огромным долгом перед банком – кредит будет погашен страховой компанией. Более того, заключая договор титульного страхования, специалист-андеррайтер тщательно проверит все риски по сделке, особенно если квартира приобретается на вторичном рынке».