Первый на Урале фонд недвижимости обналичивает паи

На днях состоялось закрытие первого в Уральском регионе паевого инвестиционного фонда недвижимости. Средства фонда инвестировались в строительство двух жилых домов в Челябинске, повышенный спрос и быстрый рост цен на недвижимость, наблюдавшийся на протяжении всего прошлого года, позволили пайщикам фонда получить доход выше прогнозируемого.

Первый на Урале закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РФЦ-Фонд недвижимости» управляющая компания «РФЦ-Капитал», входящая в принадлежащий Магнитогорскому металлургическому комбинату инвестиционно-финансовый холдинг «Расчетно-фондовый центр», зарегистрировала в октябре 2005 года. Механизм работы закрытого ПИФа недвижимости достаточно прост: средства пайщиков аккумулируются и направляются на строительство жилого дома или офисного здания на начальном этапе застройки. Рост стоимости паев происходит вместе с ходом строительного цикла проектов, в которые вложены средства, а также за счет общего повышения стоимости недвижимости, так что пайщики получают двойную выгоду. Фактически это выражается в оценке стоимости чистых активов фонда, которая ежемесячно рассчитывается управляющей компанией, а также в ежеквартальной независимой оценке возводимого объекта. Средства фонда «РФЦ-Фонд недвижимости» в соответствии с инвестиционной декларацией были вложены в возведение жилых домов в Челябинске. Управляющая компания заключила договоры с достаточно известными в Челябинске строительными компаниями «Артель-С» и «Метчелстрой». Средства пайщиков были инвестированы в строительство многоэтажных жилых домов в Металлургическом и Курчатовском районах Челябинска.

«Выбор в качестве объекта инвестирования многоэтажных жилых домов – сознательное и взвешенное решение, – рассказывает директор челябинского представительства компании «Расчетно-фондовый центр» Ольга Палей. – Во первых, жилая недвижимость в Челябинске сегодня более ликвидна, чем коммерческая, и риск инвестирования в нее меньше. Во-вторых, традиционные проекты зданий не предполагали сюрпризов относительно сроков и стоимости их возведения».

Привлекательность проекта состояла в том, что он позволял зарабатывать на росте стоимости недвижимости инвестору, который не обладает достаточными средствами для приобретения квартиры – цена одного пая фонда первоначально составляла всего 50 000 рублей. Инвестиционный горизонт фонда составлял 15 месяцев – этот срок обусловлен типовыми сроками строительства дома и временем, необходимым для продажи квартир. Оба объекта были сданы точно в срок, квартиры реализованы по рыночной стоимости. И 20 января 2007 года, в соответствии с запланированными сроками, «РФЦ-Капитал» объявила о завершении проекта и впервые в УрФО начала процедуру погашения паев ПИФа недвижимости. Инвесторы, купившие пай при размещении за 50 000 рублей, получат на счет около 73 000 рублей. Доходность инвестиций составила 31,56 % годовых, тогда как прогнозировалась на уровне 25-30 % годовых, прирост стоимости пая составил 46 %. Доход пайщикам фонда будет выплачен до десятого апреля.

«Особенность закрытых ПИФов недвижимости девелоперского типа состоит в том, что погашение паев происходит по завершении деятельности фонда, когда все объекты построены и реализованы по рыночным ценам, – поясняет Ольга Палей. – Хотя для спокойстви» пайщиков «РФЦ» поддерживал вторичный рынок паев в течение всего периода работы фонда, практически все инвесторы дождались официального завершения проекта».

Полученный успешный опыт работы компания «РФЦ-Капитал» уже реализовала в двух новых проектах. В мае прошлого года зарегистрированы правила закрытого ПИФа недвижимости «РФЦ – Шуваловские высоты», средства которого инвестируются в строительство административного восьмиэтажного здания с подземным паркингом, расположенного в деловом и культурном центре Екатеринбурга. Инвестиционный горизонт – два года, прогнозируемая доходность фонда – 23-25 % годовых. В линейке фондов недвижимости компании наряду с девелоперскими присутствует и рентный фонд «РФЦ-Реал Эстейт», в котором консолидированы магазины и складские помещения крупной региональной торговой сети. Фонд рассчитан на десять лет, в течение которых пайщики будут получать промежуточный доход 10-12 % годовых – дивиденды за счет выплаты арендной платы, а после закрытия фонда, когда недвижимость будет реализована по рыночным ценам, получат основную прибыть за счет роста стоимости пая.

«Разумеется, многие открытые фонды акций обеспечивают сегодня инвесторам гораздо более высокий доход, но не стоит забывать, что вложения в недвижимость также традиционно считаются одним из наиболее прибыльных и, вместе с тем, надежных вариантов», – рассуждает директор челябинского филиала компании «БрокерКредитСервис» Григорий Вахитов.

В свое время компания «БрокерКредитСервис» создала паевой инвестиционный фонд недвижимости, который изначально был ориентирован на финансирование возведения в Челябинске высококлассного офисного здания. Однако время формирования фонда совпало со смутным периодом: в городе менялась власть, а на федеральном уровне существенно переписывались законодательные нормы. Стоимость пая на этапе размещения составила 20 тысяч рублей, собранные средства было решено инвестировать в строительство адмиистративно-жилого комплекса «Каменный цветок» в Новосибирске. Инвестиционный горизонт составляет 24 месяца, закрытие фонда запланировано на октябрь-ноябрь 2007 года. По словам Григория Вахитова, в Челябинске есть люди, готовые инвестировать средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, но вот новых проектов ожидать в ближайшее время не приходится: крупные строительные компании нуждаются в твердых гарантиях своевременной наполняемости фонда средствами пайщиков, которую челябинские инвесторы предоставить пока не в состоянии. Ольга Палей отмечает еще одну серьезную помеху для появления новых фондов недвижимости: отсутствие на челябинском строительном рынке прозрачных, профессионально управляемых, инвестиционно привлекательных проектов, которые с большой долей вероятности принесут пайщикам высокий доход в заранее оговоренные сроки.