Ипотека: ждать ли осенью повышения ставок?

С начала года российские банки словно соревновались друг с другом, предлагая все более выгодные условия по ипотечным кредитам: снижали процентные ставки и размер первого взноса, увеличивали сроки и максимальную сумму кредита, отменяли единовременные комиссии за оформление и выдачу ссуды. В ряде случаев условия кредитования под залог жилья стали даже выгоднее, чем до кризиса, и челябинцы снова стали охотно брать кредиты на покупку недвижимости. Однако не исключено, что уже с осени банки вновь станут ужесточать параметры ипотечных программ, так что действующие предложения банков Челябинска, представленные в обзоре сайта ChelFin.ru, возможно, окажутся последним шансом взять ипотеку по хорошей ставке.

Рынок ипотечного кредитования продолжает постепенно восстанавливаться после кризиса: за июль российские банки выдали 44 742 ипотечных кредита на сумму 64,2 млрд рублей, что в количественном и стоимостном выражении почти вдвое превышает показатели того же периода прошлого года. А за семь месяцев 2011 года банками выдано 240 318 ипотечных ссуд на сумму в 331,32 млрд рублей. В рейтинге ведущих ипотечных банков, составленном аналитическим центром компании «Русипотека», как и в предыдущие годы, первую строчку с большим отрывом занимает Сбербанк (в первом полугодии банк выдал ипотечных кредитов на сумму 129 млрд рублей). Вторую и третью позицию на протяжении нескольких отчетных периодов стабильно занимают также государственные банки ВТБ24 (27 млрд рублей) и Газпромбанк (16,4 млрд рублей), а замыкают пятерку лидеров нишевой «ДельтаКредит» (7,2 млрд рублей) и «Абсолют Банк» (4,3 млрд рублей). Доли рынка ипотечного кредитования первой пятерки в объеме выданных кредитов за первое полугодие распределились следующим образом: Сбербанк – 48%, ВТБ24 – 10,1%, Газпромбанк – 6,1%, «ДельтаКредит» – 2,7%, «Абсолют Банк» – 1,6%. В сумме десятка лидеров в первом полугодии заняла 76% ипотечного рынка, а на долю тройки банков с госучастием приходится 64%. По оценкам экспертов компании «Русипотека», сейчас наблюдается стабильный посткризисный рост ипотечного рынка.

Ключевые показатели, отражающие ситуацию на рынке ипотечного кредитования Южного Урала, в первом полугодии также сохраняли тенденцию к росту, однако темпы его в сравнении с аналогичным периодом прошлого года несколько снизились. По статистике Главного управления Банка России по Челябинской области, совокупный объем ипотечных кредитов, предоставленных банками жителям региона, за год увеличился в 1,8 раза до 6974,0 млн. рублей. Возросло и число банков, готовых предоставлять долгосрочные ссуды на покупку жилья: так, если в первом полугодии 2010 года ипотечные кредиты присутствовали в продуктовых линейках 45 банков, то сейчас ипотекой занимаются уже 69 кредитных организаций, в том числе семь региональных банков. В первом полугодии челябинские банки предоставили ипотечных кредитов на 1845,0 млн рублей (27,4% общего объема ипотечных ссуд, выданных банками жителям области), увеличив выдачу кредитов в полтора раза.

«Спрос на ипотечные кредиты постепенно растет, – отмечает управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24 Сергей Бурый. – Но ипотека после кризиса восстанавливается медленнее, чем рынок кредитования в целом. Впрочем, это закономерно: сейчас население охотнее берет небольшие кредиты на короткий срок, не имея большой уверенности в завтрашнем дне».

По его словам, к концу года совокупный ипотечный кредитный портфель российских банков возрастет на 21%, а в следующем году покажет еще более впечатляющий прирост.

«В последние месяцы произошло существенное улучшение условий ипотечного кредитования: понижение планки первоначального взноса по кредиту, а также смягчение требований к заемщику по форме подтверждения дохода, продолжительности трудового стажа, наличия дорогостоящего имущества», – рассказывает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Челябинске Халима Харисова.

Однако, повышая доступность ипотечных кредитов, банки вовсе не склонны «заигрываться».

«Чрезмерная либерализация условий ипотечных кредитов в докризисные годы привела к тому, что оформить ипотечный кредит возможно было, не располагая собственными средствами для внесения первоначального взноса, не подтверждая платежеспособность, – говорит Халима Харисова. – Правильная рисковая политика – залог качественного, адекватно растущего ипотечного портфеля кредитных организаций».

Сейчас, по оценкам представителей банков, с привлечением ипотечного кредита проводится порядка 20-40% сделок с жилой недвижимостью. Срок кредитования редко превышает двадцать лет и, как правило, находится в диапазоне десять-пятнадцать лет.

По словам Сергея Бурого, средняя сумма ипотечных кредитов, выданных ВТБ24 в Челябинской области в первом полугодии 2011 года, составила 1,5 млн рублей и выросла на 12% относительно показателя прошлого года. В Райффайзенбанке средняя сумма кредита на приобретение недвижимости несколько выше – от 1,5 млн до 2 млн рублей. При этом, как отмечает заместитель директора филиала «Южный Урал» «Райффайзенбанка» Татьяна Хрулева, в последние месяцы размер первоначального взноса, который предпочитают вносить заемщики при оформлении кредита, увеличился до 30% стоимости приобретаемого жилья, хотя еще год-полтора назад ипотечные заемщики с неохотой вносили сумму более чем 15% от суммы кредита.

По статистике, наиболее востребованными на Южном Урале остаются кредиты на приобретение жилья в рублях: в первом полугодии объем рублевых ссуд увеличился в 1,7 раза до 6777,9 млн руб. В иностранной валюте банки предоставили ипотечных кредитов на 196,1 млн руб., однако темпы роста данного показателя были существенно выше: показатель выдачи увеличился в 6,4 раза.

По данным Банка России на 1 августа 2011 года, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам на приобретение жилья в российских банках составила 11,9% годовых. За последние два года стоимость ипотечных кредитов снизилась весьма существенно – более чем на два процентных пункта. На Южном Урале средневзвешенные показатели процентных ставок по ипотечным кредитам также планомерно снижались: по рублевым кредитам за прошедший год они уменьшились на один процентный пункт до 12,5%, в иностранной валюте – на 2,3 процентных пункта до 8,1%.

«С начала года идет плавное снижение ипотечных ставок – примерно по 0,1% годовых в месяц, – рассказывает Сергей Бурый. – Это просто следствие конкурентной борьбы и появления новых игроков, которые в кризис свернули программы ипотечного кредитования. Вероятнее всего, тренд на улучшение кредитных условий сохранится до конца года. Вполне можно ожидать заметного снижения ставок в четвертом квартале: будет конец года, банкам надо выполнять планы по приросту кредитного портфеля, конкурентная борьба усилится». Однако, по мнению ряда аналитиков, уже осенью позитивный тренд сменится на противоположный. С начала года Банк России уже дважды повышал ставку рефинансирования: в феврале – с 7,75% до 8%, а в апреле – до 8,25%, хотя до этого в течение почти двух лет ключевой показатель только снижался – с 13% до рекордной отметки 7,75%. И если монетарные власти продолжат поднимать ставку рефинансирования, банкам не останется ничего иного, кроме как увеличивать процентную ставку по кредитам.

«Повышение ставок по ипотечным кредитам действительно возможно, – считает Халима Харисова. – Банки принимают решение о пересмотре процентных ставок, учитывая многие факторы, в том числе риски и стоимость привлечения фондирования. Стоит учитывать, что российский Центробанк в этом году два раза повышал ставку рефинансирования. Риски также остаются на достаточно высоком уровне, и прогноз по инфляции был увеличен, так что объективно предпосылки для повышения кредитных ставок есть».

Кроме того, как отмечает эксперт, сегодня у большинства кредитных организаций ставки по ипотеке уже достигли минимальных отметок. «В первом полугодии банки активно наращивали кредитный портфель, в том числе за счет выдачи кредитов с минимальной маржой. В результате рано или поздно перед банками встанет вопрос прибыльности», – добавляет Халима Харисова.

Сегодня и АИЖК, и крупнейшие банки с государственным участием в капитале – Сбербанк и ВТБ24 – предлагают, на первый взгляд, интересные ипотечные программы с действительно низкими ставками – буквально на уровне инфляции. Однако если вникнуть в подробности акций, выясняется, что получить удивительно выгодный кредит могут отнюдь не все желающие. Широко разрекламированное предложение Сбербанка «8-8-8» и ипотечная программа «Победа над формальностями» ВТБ24 распространяются только на тех, кто готов сразу заплатить не менее 50% стоимости квартиры. Cамая привлекательная базовая ипотечная программа ВТБ 24 – ставка составляет 8,5% годовых – также имеет серьезные ограничения: ставка переменная и действует лишь в течение первого года, а в дальнейшем меняется на ставку рефинансирования +3%, при этом срок кредитования минимальный, до семи лет, а размер первоначального взноса – от 60% стоимости жилья.

«Амбиции и конкурентная борьба среди банков в конечном итоге приводят к тому, что многие стандарты ипотечного кредитования либерализуются, а требования смягчаются, – говорит Сергей Бурый. – Главные факторы выбора сегодня – это, определенно, первый взнос и размер процентной ставки по кредиту. Маркет-мейкеры – Сбербанк и ВТБ24 – в последние месяцы снижают ставки, за ними следуют и другие банки. Что же касается минимального взноса: все хотят жить в новом жилье, но никто не хочет копить, так что первоначальный взнос – это самое сложное для тех, кто хотел бы приобрести собственное жилье в кредит».

Стоит отметить, что помимо размера процентной ставки на истинную стоимость кредита влияют и всевозможные сопутствующие платежи – банковские комиссии за выдачу и сопровождение ссуды, независимая оценка недвижимости, а также комплексное ипотечное страхование. После ряда судебных разбирательств и проверок надзорных ведомств требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика, оформляющего ипотечный кредит, а также риска утраты заложенной собственности (титульное страхование) были признаны незаконными. Предполагалось, что отмена комплексного страхования снизит конечную стоимость ипотечного кредита. Однако, как показал мониторинг банковских предложений, проведенный компанией Penny Lane Realty, банки, предоставляя кредиты без полного страхового покрытия, повысили процентные ставки, причем в большинстве случаев затраты на обслуживание кредита стали еще выше. Среднее удорожание ипотеки для клиентов, которые не захотят страховать собственную жизнь и риск утраты собственности составляет сегодня около 3,5%, при этом есть банки, которые в таком случае поднимают ставку сразу на 10%. А стоимость страхования составляет, как правило, не более 2% суммы ипотечного кредита.

Предрекая не слишком бурный, но стабильный прирост ипотечных портфелей, представители банков отмечают, что одним из сильных драйверов становится кредитование на приобретение квартир в новостройках, а также загородных домов и земельных участков под строительство. Сейчас в разных районах Челябинска готовится к сдаче сразу несколько жилых комплексов, в том числе и недвижимость наиболее востребованного экономкласса.

«Несомненно, агентства недвижимости и сами строительные компании играют немаловажную роль в объемах выдачи ипотечных кредитов: застройщики все чаще берут на себя функции ипотечного брокера, выявляют потребности, консультируют клиента по ипотечным программам банков, даже проводят первичный андеррайтинг и готовят пакеты документов для обращения в банк, а клиенты получают от банков преференции: снижение комиссии и ставки по кредиту, – рассказывает Сергей Бурый.

По его словам, порядка 40% ипотечных заемщиков обращаются в банк по рекомендации строительной компании или агентства недвижимости. «Кроме того, существуют специальные совместные предложения от банка и застройщиков на покупку в кредит конкретных объектов недвижимости», – добавляет Сергей Бурый.

Для приобретения квартир в новостройках, строящихся домах, а также таунхаусов и земельных участков «Райффайзенбанк» предлагает две программы ипотечного кредитования: «Покупка квартиры в новостройке» и «Кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости». Банк сотрудничает с несколькими строительными компаниями, жилые объекты которых можно приобрести в ипотеку еще на этапе строительства – прежде всего компанией «Легион-С» (жилой комплекс «Александровский») и «Южно-Уральской Корпорацией жилищного строительства и ипотеки» (жилой комплекс «Парковый»). «Список не окончательный, банк готов согласовывать новые объекты под конкретную заявку клиента, – поясняет Татьяна Хрулева. – Аккредитация строительных компаний необходима, чтобы сократить время принятия банком решения по заявке на ипотечный кредит».

По ее словам, банк готов рассмотреть любые строящиеся объекты, но обязательным условием, предъявляемых строительной компании, будет не только достаточный срок существования и членство в саморегулируемой организации, но и безупречная деловая репутация, отсутствие негативной информации о строительной компании, а так же отсутствие информации о задержках сроков сдачи домов, невыполнении обязательств перед дольщиками.

В банке «Снежинский» также есть специальная программа «Новостройка», разработанная по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Программа позволяет приобретать жилье в строящихся домах и домах, возведенных не ранее 2007 года. «Заёмщику не обязательно иметь высокий доход, но у него должны быть средства на первоначальный взнос в размере от 20% до 70% от стоимости будущей квартиры», – говорит начальник управления ипотечного кредитования банка «Снежинский» Наталья Шулепова.

Сейчас по программе «Новостройка» при покупке готового жилья ставка составляет от 7,9% до 11% годовых. Аналогичные процентные ставки будут действовать и по кредиту на строящееся жилье после того, как заёмщик оформит право собственности, а на этапе строительства кредитная ставка составит 13,5%. Кроме того, как отмечает Наталья Шулепова, действует система вычетов, на которые могут рассчитывать владельцы сертификатов на материнский капитал и государственных жилищных сертификатов, участники областной программы поддержки молодых семей, а также покупатели квартир, построенных в рамках программы «Стимул», и недорогого жилья – не более 26 400 руб. за кв. м. «Вычеты суммируются, так что максимально возможная скидка достигает 1,25% – таким образом, нижняя планка по программе «Новостройка» с учётом всех вычетов может опуститься до 6,65%», – говорит эксперт.

По мнению экспертов, до конца года банки вряд ли будут активно запускать новые ипотечные продукты, поскольку уже существует множество кредитных программ практически для любых целей. Сегодня кредитные организации обращают пристальное внимания на улучшение условий по существующим программам – отменяют комиссии, повышают качество обслуживания, снижают процентные ставки, рефинансируют ранее выданные кредиты на более выгодных условиях. «Постоянный рост цен на недвижимость стимулирует клиентов к покупке жилья уже сейчас, чтобы через полгода не пришлось переплачивать», – замечает Татьяна Хрулева.

Сайт СhelFin.ru представляет обзор ипотечных программ в банках Челябинска.