Устав от шума и суеты, челябинцы все чаще задумываются о жизни в загородном доме. Застройщики, чутко улавливая настроения горожан, активно развивают коттеджные микрорайоны, предлагая уже готовые дома и участки для строительства. Однако при покупке земли стоит учесть множество нюансов, начиная от необходимости правильно оценить рыночную стоимость и грамотно составить документацию и заканчивая выбором кредитной программы.
Сегодня в пределах городской черты Челябинска и ближайших окрестностях активно застраиваются около десятка коттеджных поселков. Риелторы отмечают, что на земельные участки без строений приходится примерно пятая часть покупательского спроса челябинцев, мечтающих перебраться за город. Предложение в большей степени формируется за счет участков из состава земель сельхозназначения. Некоторые банки принимают в залог и такие наделы.
«Увеличение спроса на кредиты для покупки земельных участков связано прежде всего с тем, что самостоятельное строительство дома обходится значительно дешевле, чем покупка готового», – говорит заместитель начальника отдела розничных продаж челябинского регионального филиала «Россельхозбанка» Валерия Ермолина.
По словам Валерии Ермолиной, загородная недвижимость в последние годы является одним из наиболее перспективных направлений рынка жилья. «Если раньше все стремились перебраться из деревни в город, то сейчас, напротив, все больше людей хочет обзавестись собственным домом вне городской черты», – говорит представитель Россельхозбанка.
Челябинцы устают от городской суеты, постоянного шума и выхлопов из автомобильных труб, им хочется тишины и спокойствия после напряженного трудового дня. За возможность дышать чистым воздухом и любоваться красивыми пейзажами горожане готовы отдать многое. Об этом свидетельствует рост спроса именно на загородное жилье, который в последние годы увеличивается приблизительно вдвое ежегодно.
Особенный интерес у горожан сегодня вызывают участки и дома в организованных неподалеку от Челябинска коттеджных поселках, имеющие необходимые коммуникации и развитую инфраструктуру, учитывающую предпочтения покупателей с разным уровнем достатка. «Особенным спросом пользуются новые микрорайоны экономкласса, – отмечает Валерия Ермолина. – С помощью ипотечного кредита Россельхозбанка можно купить загородный дом или квартиру в многоэтажном жилом доме, а также завершить начатое строительство или приобрести земельный участок для строительства жилья». Максимальная сумма кредита составляет до десяти миллионов рублей и предоставляется на срок до 25 лет. Благоустроить собственное жилье также помогут специальные кредиты «Россельхозбанка»: «Садовод», «Инженерные коммуникации», «Потребительский» и «На газификацию жилья».
Обязательным условием получения кредита является страхование предмета залога (кроме земельных участков и незавершенных строительством объектов недвижимости), а также отчет об оценке, произведенной независимым специалистом. При приобретении или завершении строительства отдельно стоящего дома оценка должна производиться как для дома, так и для земельного участка. «Независимая профессиональная оценка необходима для того, чтобы узнать, сколько в действительности стоит земельный участок и стоящий на нем дом», – говорит директор консалтинговой компании «ОБиКон» Игорь Патрушев. По его словам, прежде чем принять окончательное решение о покупке земельного участка, нужно обратить внимание на ряд важных особенностей. Стоимость земельного участка может варьироваться в зависимости от местоположения участка, статуса земли, а также правового положения.
Для начала нужно выяснить назначение земель, которые вы собираетесь купить. Некоторые участки, предлагаемые покупателям, находятся в экологически привлекательной зоне – зачастую это земли сельскохозяйственного назначения, и индивидуальное жилищное строительство на них законодательно запрещено. «Несмотря на это, люди покупают такие участки по незнанию, а в дальнейшем им приходится переводить их в земли населенных пунктов за свой счет», – поясняет Игорь Патрушев. По его словам, перевод земли – дело не совсем простое, так как существует ряд процедур, обойти которые невозможно. Но это обычная практика, учитывая, что городская черта разрастается, и земли, которые сегодня не предназначены для жилого строительства, уже завтра могут стать частью города.
Второй момент – то, что выставленные на продажу загородные участки могут быть не выделены. «То есть в дальнейшем нужно будет учитывать затраты на межевание и выделение участка, которые также ложатся на будущих собственников застраиваемых участков», – говорит Игорь Патрушев, добавляя, что такие участки, как правило, стоят дешевле и предлагаются покупателям на этапе составления проектной документации, то есть неутвержденных и неузаконенных участков на плане застраиваемой территории).
Стоимость участка необходимо знать и для того, чтобы соотнести ее с затратами на обслуживание – с налогами. «Все идет к тому, чтобы земля в России приносила доход государству. Соответственно, все прямые налоги будут крутиться, как в Европе, вокруг земли и недвижимости, – размышляет Игорь Патрушев. – Если раньше земельные налоги были копеечными и люди готовы были приобрести участок как можно большей площади, то теперь вся земля имеет свою кадастровую стоимость». Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли. Причем это касается не только участков, но и объектов капитального строительства. В 2010 году в области прошла очередная кадастровая оценка земель, в 2011 году были утверждены результаты. Уже весной 2013 года собственники сельскохозяйственных земель стали получать налоговые уведомления с новыми тарифами по состоянию на 1 января 2012 года, в несколько раз превышающими прежние платежи.
«Поэтому лучше заранее узнать размер налога, чтобы не купить землю за рубль, а потом платить два за налоговую нагрузку», – рассуждает Игорь Патрушев. Узнать кадастровую стоимость участка или дома можно в свободном доступе на сайте Росреестра. Эксперт рассказывает, что, как правило, собственники несказанно удивляются разнице между цифрами Росреестра и собственными представлениями о цене недвижимости.
Однако, по его словам, законом предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости, как для земельных участков, так и для объектов капитального строительства. Есть два пути оспаривания кадастровой стоимости. Первый – досудебный. «В этом случае необходимо собрать документы: выписку из Россреестра о кадастровой стоимости земли, отчет независимого оценщика, положительное заключение по нему от саморегулируемой организации оценщиков. С этим пакетом документов обратиться в комиссию по кадастровым спорам при Росреестре», – объясняет Игорь Патрушев. По его словам, комиссия должна рассмотреть ваши доказательства и убедиться в том, что кадастровая стоимость действительно завышена. В таком случае комиссия принимает решение о внесении изменений в кадастровую стоимость вашего земельного участка. «Если комиссия отказала, а такое будет, но вы уверены, что правы, – идите в суд», – продолжает Игорь Патрушев, поясняя, что в состав комиссии включены муниципалитеты, которые вряд ли захотят снижения отчислений в местный бюджет. Для тех, кто только планирует купить участок, получить информацию о реальной стоимости земли можно, проведя экспресс-оценку. Такая процедура занимает не больше трех-пяти дней и дает понятную картину дальнейших действий. Правовое оспаривание в среднем длится от трех месяцев до полугода.
Отчет оценщика необходим и при оформлении ипотеки на покупку земельного участка. Зачастую банки имеют аккредитованные оценочные компании. Но это не значит, что заемщик не имеет права по своему усмотрению выбрать оценщика. «Если раньше банки вольно или невольно диктовали свои условия, то сегодня ситуация меняется. Банкам невыгодно иметь дутые залоги», – комментирует Игорь Патрушев.
Сегодня на рынке довольно много оценочных компаний, и при выборе стоит обращать внимание на опыт работы и стоимость услуг оценщика. Низкая стоимость не является синонимом, к сожалению, качественно проведенной оценки. Компания «ОБиКон» работает на рынке с 2006 года, а ее специалисты занимаются оценкой с 1998 года. «Вузы сегодня выпускают довольно много оценщиков, и это зачастую создает условия для ценового демпинга, – говорит эксперт. – Стоимость услуг оценщика в Челябинской области регулируется самими оценщиками, поскольку регламентирующих эту отрасль документов не так много». По сути это одно отраслевое соглашение в оценочной деятельности, принятое и согласованное с профсоюзами на 2012–2014 годы, а также рекомендации Регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области о стоимости нормо-часа оценщика. Однако, по мнению Игоря Патрушева, формулы тарифов актуальны больше для столицы, но не для регионов, к тому же ориентированы больше на случаи обязательной оценки.
Поэтому компания «ОБиКон», как и большинство оценщиков, варьирует стоимость услуг от стоимости нормо-часа оценщика, а также в зависимости удаленности населенного пункта от областного центра, а пенсионерам предлагает дополнительные скидки.
Предложений по покупке земли на сегодняшний день на рынке довольно много. «Весна – это время, когда люди начинают думать о душе и о земле», – считает Игорь Патрушев. По его мнению, земельный рынок в области стабилен и постоянно развивается. Помимо стоимости земли, всех затрат на выделение и межевание, эксперты рекомендуют обратить внимание на то, какие подведены к участку коммуникации. Не лишним будет посмотреть и генплан развития земель: будет ли там проложена дорога и как будет проходить дальнейшая застройка территории. Задача «страждущего» о строительстве поближе к земле проста: задать как можно больше «глупых» вопросов специалистам: оценщикам, риелторам, чиновникам и получить адекватные, «умные» ответы! Если ответы основаны на предположениях «красивой» жизни, то это лишний повод задуматься.
Таким образом, оценив участок по всем параметрам, выбрав подходящую ипотечную программу на покупку участка или кредит на проведение необходимых для строительства работ, можно смело приступать к осуществлению своей мечты – переезду за город.
Челябинский РФ ОАО «Россельхозбанк»,
адрес: г. Челябинск, пр. Ленина, 35 (вход с ул. Российской)
тел.: (351) 263-09-32, 263-22-86.
«ОБиКон»,
Челябинск, пр. Победы, 160, оф. 412в;
тел.: 8 (351) 267-22-17, 223-05-77, +7-919-312-58-57;
Написать письмо;
Obicon.ru.
