В Челябинске – настоящий строительный бум, застройщики презентуют все новые проекты жилых комплексов на любой вкус и кошелек. В каком случае покупка жилья в строящемся доме действительно предпочтительнее, где взять деньги на строительство собственного дома и ждать ли к осени повышения ипотечных ставок – на эти и другие вопросы ответил начальник управления розничного кредитования ОАО «Челябинвестбанк» Евгений Вертяховский.
– Евгений, риелторы отмечают, что в летние месяцы заключается самое значительное число сделок по покупке недвижимости в ипотеку. С чем это связано, на ваш взгляд?
– На самом деле летом, как мне кажется, мысли горожан заняты отдыхом и благоустройством дачных участков, так что гораздо большим спросом пользуются потребительские кредиты. Вместе с тем за короткое уральское лето челябинцы, которые вынашивали планы по строительству собственного дома, спешат провести основные работы по закладке фундамента, возведению стен. Стоит отметить, что Челябинвестбанк предлагает кредиты на строительство индивидуального жилого дома. Довольно востребованы становятся и кредиты на ремонт жилья – во время отпуска хочется обновить интерьер в квартире, купить новую мебель, привести в порядок дачный домик. Впрочем, и по ипотечным сделкам затишья нет – для клиентов, которые рассматривают варианты переезда в новую квартиру, у нас есть хорошая летняя акция – ипотека по одному документу. Воспользоваться предложением можно при подаче заявки до 25 июня 2013 года и при первоначальном взносе не менее 35% от стоимости приобретаемого жилья. Это, на мой взгляд, прекрасная возможность для семей, которые планируют продать старую квартиру и переехать в новое жилье.
– Насколько заметно максимально простая процедура оформления кредита влияет на его стоимость?
– Не так уж сильно: в нашем банке ставка повышается только на один процентный пункт по сравнению с базовыми условиями ипотечного кредитования в банке. В целом же стоит отметить, что с конца прошлого года ипотечные ставки в Челябинвестбанке остались на прежнем уровне, в то время как многие участники рынка повышали ставки по ипотеке. Более того, банк расширил линейку кредитования, предложив ипотечный кредит без страхования. Сегодня клиенты могут подобрать в банке наиболее оптимальную для себя ипотечную программу. Так, мы предлагаем кредиты на приобретение квартир как под залог приобретаемого жилья, так и под залог имеющегося. Так же по программам Челябинвестбанка под залог приобретаемого объекта можно приобрести жилой дом с земельным участком, земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, комнату, садовый домик с земельным участком, а также нежилые помещения и здания.
– В последние годы в окрестностях Челябинска и даже в городской черте стали активно возводиться коттеджные поселки. Какую долю сейчас занимают кредиты на приобретение и строительство индивидуальных домов?
– Такие кредиты на самом деле сегодня довольно востребованы. Хотя я бы отметил, что далеко не все, кто задумывается о строительстве собственного дома, знают о возможности взять кредит на строительство и поэтому берут на покупку стройматериалов обычные потребительские кредиты, ставка по которым значительно выше. При этом строительство дома предполагает значительные затраты, а лимиты по программам потребительского кредитования, как и срок предоставления займов – небольшие. Так что когда семья прикидывает размер будущих платежей, оказывается, что кредитное бремя просто неподъемно. И в то же время срок кредитования по специальным программам банка на строительство индивидуальных жилых домов составляет до десяти лет, поэтому, даже если взять большую сумму, нагрузка на семейный бюджет за счет продолжительного срока выплат не будет чрезмерной. При этом кредит предоставляется как под залог имеющейся недвижимости, так и под залог земельного участка, на котором планируется возводить дом. Кроме того, денежные средства могут выдаваться не сразу в полной сумме, а по возникающей потребности, траншами, – допустим, когда нужно закупить стройматериалы – это позволяет очень значительно снизить плату за кредит, так как проценты начисляются только на сумму фактически предоставленных средств.
– Однако стоимость земельного участка, как правило, ниже, чем предполагаемые затраты на строительство дома. Как быть в этом случае?
– В этом случае мы предлагаем кредитную линию, выдаваемую траншами. Первый транш может составлять до 70% рыночной стоимости залогового земельного участка, на котором планируется строительство. Затем, когда какие-то строительные работы уже будут произведены и документально подтверждены, банк предоставляет следующий транш. Таким образом, размер траншей может возрастать по мере освоения кредитных средств до 70% от сметной стоимости строительства жилого дома.
– А какова в этом случае процентная ставка – все-таки строительство связано с различными рисками?
– Ставка, конечно, чуть выше, чем по ипотечной программе на приобретение квартир, но все же несопоставима со ставками потребительских кредитов. К слову, для тех, кто устал от городской суеты и шума и в то же время не готов самостоятельно заниматься строительством, в банке есть специальная ипотечная программа на приобретение дома в поселке «Женева». По проекту планируется возвести около ста индивидуальных жилых домов. Особенность программы в том, что ставка не повышается до сдачи дома в эксплуатацию. Думаю, как только застройщик поселка представит проектную документацию, пойдет большой поток заявок: местоположение и общая концепция поселка выбраны удачно, а стоимость квадратного метра – не заоблачная.
– В Челябинвестбанке широкая линейка ипотечных программ. А какие пользуются наибольшим спросом?
– Пожалуй, это базовые программы кредитования на приобретение вторичного жилья «ИнвестРублевый» и «ИнвестИпотека». Думаю, это связано с тем, что ставка кредитования фиксирована на весь срок, она понятна и стабильна. Можно твердо спрогнозировать размер переплаты за весь срок кредита, сумму ежемесячного платежа, это позволяет планировать семейный бюджет. Вместе с тем Челябинвестбанк предлагает и ипотечные программы с переменной ставкой, фиксированной только на первые пять или семь лет. Право выбора – за заемщиком.
– В Челябинске – настоящий строительный бум, новые жилые микрорайоны появляются как грибы после дождя. Какие программы разработаны в банке для покупки жилья в строящихся домах?
– Есть как специальные программы «ИнвестПервичка», «ИнвестПрайм», так и базовая программа «ИнвестИпотека», которая также предполагает кредитование на приобретение жилья на первичном рынке, но при этом ставка до момента регистрации права собственности повышается на два процентных пункта. «ИнвестПервичка» отличается фиксированной ставкой до момента сдачи дома – 14,5% годовых, при этом банк может выдать кредит на приобретение квартиры у любого застройщика, если готовность дома составляет более 50%. Впрочем, по опыту могу сказать, что квартиры в новостройках раскупаются еще до того, как возведены первые два этажа. И чаще всего не на кредитные деньги.
На мой взгляд, приобретение квартир в новостройках, особенно на раннем этапе строительства, стоит, скорее, рассматривать в качестве инвестирования сбережений в недвижимость. Кроме того, покупка квартиры в новых жилых микрорайонах, которые пока мало пригодны для жизни, может быть неплохой инвестицией в будущее – например, для детей, которые пока ходят в школу. Возможно, через десять-пятнадцать лет там действительно появятся хорошие магазины, детские сады, красивые и уютные дворы, стоянки, и микрорайон заживет полноценной жизнью.
Если же у семьи нет собственного жилья, то покупка квартиры в новостройке, которая будет сдана в течение года, а то и позднее после заключения сделки, обернется значительными расходами – нужно будет не только продолжать вносить ежемесячную плату за арендованное жилье и коммунальные услуги, но и погашать ипотечный кредит, причем по повышенной ставке до момента сдачи дома. Для молодой семьи это может стать просто запредельной финансовой нагрузкой. Поэтому в такой ситуации, на мой взгляд, правильным решением будет покупка квартиры на вторичном рынке. Сегодня предложение превышает спрос, и если всерьез заняться поиском различных вариантов, то квартиру можно приобрести по вполне приемлемой цене. Не стоит забывать, что цена предложения – как правило, не та цена, по которой действительно заключается сделка. Так что стоит отобрать два-три подходящих варианта и поторговаться.
Если же семья твердо решила переехать в новый район, стоит отдать предпочтение новостройкам на завершающей стадии строительства, когда понятны сроки сдачи дома. Возведение новых жилых комплексов сопровождается широкими рекламными кампаниями, в ярких, красочных буклетах рисуется райская жизнь в районах с развитой инфраструктурой, подземными парковками, детскими площадками, детскими садами и школами без очередей. Люди устали жить в старых домах с неблагоустроенными дворами, разрушенными площадками и стихийными парковками на газонах. Однако пока лишь малая часть новых жилых комплексов может сегодня похвастаться тем, что рекламные обещания уже реализуются в жизни.
Покупая жилье на вторичном рынке, видишь, что покупаешь: совершаешь сделку, отдаешь деньги и на следующий день переезжаешь. А в случае с новостройками есть лишь воображаемая картинка, и насколько она будет соответствовать действительности – неизвестно. И в этом – известный риск.
– Действительно ли небывалый спрос на квартиры в новостройках обвалил цены на вторичное жилье?
– Активное строительство нового жилья вкупе с красивой рекламой новых микрорайонов действительно «зацементировало» цены на вторичном рынке, причем спрос на эти квартиры стремится к нулю. Впрочем, на мой взгляд, ждать заметного снижения стоимости квадратного метра все же не приходится – по крайней мере об этом можно судить по объявлениям. Но, повторюсь, реальные цены, по которым происходят сделки, – закрытая информация. Думаю, до осени цены на вторичку останутся на прежнем уровне, а вот что произойдет на первичном рынке, предугадать сегодня сложно. Мне не всегда понятно ценообразование на квартиры в челябинских новостройках.
– Весной многие банки констатировали рост ипотечных ставок – даже более значительный, чем за весь прошлый год. Каковы ваши прогнозы относительно дальнейшего роста ставок?
– В нашем банке процентные ставки по ипотечным программам с конца прошлого года держатся на том же уровне – от 11,0% до 15,9% годовых в зависимости от выбранной программы. Действительно, весной прокатилась волна повышения ипотечных ставок. Вместе с тем в прессе уже появилась информация о том, что госбанки, напротив, снизили ставки. Однако если внимательно вчитаться, то выяснится, что за громким заголовком ничего не стоит: по одним программам ставки действительно снизились на один процентный пункт, по другим, напротив, выросли – в итоге реальное снижение ставок в среднем по портфелю ипотечных ссуд составляет что-то около 0,25%. Можно ли считать это достаточным основанием для формирования общего тренда? Не думаю. По крайней мере точно не сейчас, когда ситуация в российской экономике, да и в мире не слишком стабильная. Но и повышения, на мой взгляд, не произойдет – иначе ставки станут просто запретительными.
