Ипотека в валюте: терять или зарабатывать?

Ситуация с валютными ипотечниками в этом году обострилась: заемщики по всей России, доведенные до отчаяния, приковывали себя наручниками в дверям банка, приводили детей, одетых в тюремные робы, пытались прорваться в офис в мусорных мешках, возлагали траурные венки. Невзирая на накаленность ситуации и заявления банков о том, что они не выдают валютные ипотечные кредиты, статистика ЦБ демонстрирует обратное. Кто и как зарабатывает на ипотеке в валюте?

По данным АИЖК, на начало 2016 года в стране насчитывается около 3,5 млн действующих ипотечных кредитов, из которых только 0,5% (17 500 кредитов) номинированы в иностранной валюте. Суммарная задолженность по валютным ипотечным кредитам составляет 126,2 млрд рублей или около 3% от всего ипотечного рынка страны. И тем не менее, как показывают данные Центробанка, в 2015 году был выдан 131 ипотечный кредит в валюте на общую сумму почти 5,8 млрд рублей. За первые два месяца этого года – еще 16 на общую сумму 280 млн рублей. Казалось бы, мелочь, если сравнивать с рублевой ипотекой. Но зачем люди берут ипотеку в иностранной валюте, когда вокруг столько негативных примеров? К тому же общая задолженность по валютной ипотеке продолжает оставаться высокой и сохраняется примерно на одном уровне достаточно длительное время. Так, по итогам 2014 года она составила 140,8 млрд рублей, а по итогам 2015-го –135,3 млрд рублей.

Уже после скачка курса в России выдано 147 очень индивидуальных и почти засекреченных ипотечных кредитов в валюте.

Эти единичные случаи выдачи валютной ипотеки в текущем году заслуживают особого внимания. Как правило, ипотеку в иностранной валюте берут очень состоятельные граждане. Именно поэтому средний размер кредита в последнее время сильно вырос. Ставки по ипотеке в валюте выгодней, чем в рублях, однако в долгосрочной перспективе такие кредиты могут оказаться невыгодными. Но на долгий срок «новые валютные ипотечники» средства у банка и не занимают. Так, если в конце 2013 года средний срок кредита составлял 128 месяцев (почти 10,7 года), то в конце 2015-го – всего 40 месяцев (3,3 года). А в январе 2016 года, например, этот показатель и вовсе составил 8,4 месяца, то есть менее года. Рублевую же ипотеку берут более чем на 15 лет. Эксперты полагают, что за счет таких кредитов состоятельные люди пытаются заработать или узаконить свои валютные теневые доходы.

Таким образом заемщики по валютной ипотеке разделились на две неравные группы: тех, кто взял кредит более года назад и сегодня в разной степени страдает от бремени возросших платежей, и тех, кто взял ипотеку в 2015–2016 годах, чтобы заработать.

Однако портрет валютного ипотечного заемщика всегда отличался от того, кто берет жилищный кредит в рублях. Во-первых, валютный ипотечный рынок имеет ярко выраженную региональную концентрацию и на 81% сконцентрирован в Москве и Санкт-Петербурге. И действительно, в прошлом году на Южном Урале не оформлено ни одной ипотеки в иностранной валюте. Даже до 2014 года доля валютной ипотеки была минимальна, сегодня большинство заемщиков реструктурировали и конвертировали долги. Южноуральцы преимущественно работают в рублевой зоне и кредиты стараются брать в рублях. Во-вторых, акцентирует заместитель председателя правления ВТБ24 Михаил Кожокин, большинство валютных заемщиков не относится к «социальному» сегменту, и абсолютное большинство из них до конца 2014 года осознанно оставались в валютном риске: «Средняя сумма выдачи валютной ипотеки более чем в два раза превышает средний ипотечный кредит в рублях. А около 40% ипотечного валютного портфеля формируют сверхкрупные кредиты размером более 400 000 долларов. В самом ВТБ24 есть кредиты на сумму 3 млн долларов и более».

Валютные кредиты пользовались популярностью у клиентов, получавших на момент одобрения ипотеки доход в валютном эквиваленте.

Получается, что ситуация, в которую попали валютные заемщики, является вполне рыночной. Они думали, что заключили выгодную сделку на актив, который в валюте платежа будет дешеветь, а он начал дорожать, соглашается первый заместитель председателя правления банка «Югра» Юрий Мельников. «Такое бывает сплошь и рядом, и то, что в эту ситуацию попали физлица, наверное, не придает ей какого-то особого статуса. Банки обязаны разъяснить клиенту риск операции, которую он собирается предпринять, но запретить ему ее они не вправе. К тому же, валюта по отношению к рублю дорожала не мгновенно, она дорожала скачками, и на одном из локальных максимумов курса доллара или евро адекватный заемщик должен был обратиться в банк, чтобы расторгнуть договор, – поясняет Юрий Мельников. – Те ипотечные займы, которые были выданы в 2015 году, рассчитаны на снижение курса валюты займа. Произойдет это или нет – покажет время, кроме того, многое зависит от курса, по которому был заключен договор займа: доллар в моменте доходил до 85 рублей, и заключать контракт по этому курсу, если была такая возможность, было выгодно и пока остается выгодным».

Однако среди должников по валютной ипотеке есть и другой класс, обращает внимание заведующая кафедрой экономики и финансов Челябинского филиала финансового университета при правительстве РФ Татьяна Максимова: «В период 2006–2009 годов граждане брали валютную ипотеку, рассчитывая сэкономить на процентах. Однако после волны провалов валютных курсов заемщики оказались в тяжелой ситуации. С одной стороны, необходима поддержка таких граждан, а с другой стороны доля ответственности должна лечь и на них самих. В экономической истории России уже были значительные провалы валютных курсов и, принимая решение об оформлении валютной ипотеки, заемщики должны были просчитывать все риски. Хотя, справедливости ради, стоит отметить, что банки иногда провоцировали на оформление именно валютной ипотеки. Например, когда по условиям рублевой ипотеки клиент не проходил, а по условиям валютной ипотеки – вуаля! – он уже соответствует критериям». Именно эти люди устраивали громкие акции и обращались на «Прямую линию» к Владимиру Путину.

С серьезными проблемами столкнулось порядка 2000 россиян, имеющих ипотечный кредит в иностранной валюте.

Оценка собственных рисков – нюанс, на который обращают внимание многие эксперты. Юрий Мельников уверен, что лучшей мерой поддержки заемщиков были бы рекомендации по управлению рисками, которые банк и государство могут, но не обязаны давать заемщикам. Однако после боя кулаками не машут, и все стороны сложившегося конфликта стараются найти выход из ситуации. После резкого скачка курса доллара в декабре 2014 года и ипотечные заемщики, и банки активно искали варианты реструктуризации и конвертации валютных кредитов. В результате за 2015 год количество валютных ипотечных кредитов сократилось на 5,3 тыс. единиц (на 23%) при снижении объема валютного ипотечного портфеля с $2,5 млрд до $1,7 млрд (на 31%), делится Михаил Кожокин: «В ВТБ24 валютный ипотечный портфель за 2015 год сократился на 24% – с 4984 кредитов до 3792 штук. На реструктуризацию пошли 1911 валютных ипотечных заемщиков, в том числе 476 клиентов конвертировали свои кредиты в рубли, а 1435 реструктурировали задолженность с сохранением валюты». Государство также запустило несколько программ по поддержке некоторых категорий заемщиков.

Абсолютно все кредитные организации отрицают, что выдают ипотеку в валюте, подтверждая озвученный выше тренд: это только для особых клиентов. Несмотря на то, что риск по таким займам в последние полтора года возрос, по оценке Центробанка – до 300%, банки готовы рисковать с учетом мизерного объема выдачи последнего времени.