Ипотека пошла в рост. Обзор лучших кредитных программ банков

Смягчение требований банков и снижение ипотечных ставок привели к заметному росту интереса челябинцев к приобретению недвижимости в кредит. Банки возобновляют кредитование на покупку квартир в новостройках и предлагают новые программы с использованием материнского капитала.

Либерализация ипотечных программ, предпринятая банками для оживления спроса на кредитные продукты, все же возымела желаемый эффект: клиенты вновь стали заключать сделки с недвижимостью с привлечением заемных средств. Согласно статистике Банка России, в первом полугодии 2010 года российские банки предоставили жилищные кредиты на сумму 133,4 млрд рублей, что значительно превышает показатель за аналогичный период прошлого года – 55,9 млрд. Рынок ипотечного кредитования растет не только в денежном, но и в количественном выражении: за первое полугодие нынешнего года выдано 107,2 тыс. ипотечных кредитов, что в 2,4 раза больше, чем в первом полугодии года прошлого (44,4 тыс.) и на 25% больше, чем во втором полугодии 2009 года (85,6 тыс.).

На рынке ипотечного кредитования Южного Урала также наметилось заметное оживление. По данным Главного управления Банка России по Челябинской области, совокупный объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями жителям области, троекратно увеличился, достигнув 3923,5 млн рублей. Обязательства жителей Челябинской области по ипотечным жилищным кредитам перед кредитными организациями по сравнению с июлем прошлого года увеличились на 1,9% до 29,9 млрд рублей, в том числе перед региональными банками – на 16,4% до 4,4 млрд рублей.

«По сравнению с прошлым годом спрос на ипотечные кредиты однозначно вырос, – утверждает руководитель регионального розничного центра «Уральский» «ЮниКредит Банка» Андрей Стихин. – Уже к апрелю 2010 года банк выдал в три раза больше кредитов, чем за весь прошлый год. Скорее всего, сыграл свою роль отложенный на время кризиса спрос на недвижимость».

В челябинском филиале «Связь-банка» количество обращений граждан за кредитом на покупку недвижимости с начала года также возросло в несколько раз. «Полагаю, что это объясняется некоторой стабилизацией экономической ситуации в регионе в сочетании с все еще низкими "кризисными" ценами на недвижимость, – говорит управляющий челябинского филиала «Связь-банка» Андрей Минченко. – В ожидании скорого возобновления роста цен многие люди стремятся успеть приобрести квартиру».

Значительное увеличение спроса на ипотечные кредиты отмечает и управляющий филиала «Абсолют Банка» в Челябинске Халима Харисова. Так, в июле объем выдачи ипотечных ссуд в челябинском филиале банка вырос более чем на 27% по сравнению с июнем. «Способствует возрождению спроса и снижение ставок по ипотечным кредитам, и оживление рынка недвижимости, – полагает эксперт. – Учитывая, что цены на недвижимость стабилизировались, а в некоторых регионах – стали расти, создалась благоприятная ситуация для покупки квартиры в кредит». Как отмечает Халима Харисова, рост интереса к ипотечному кредитованию объяснятся и тем, что люди стали более уверены в будущих доходах.

Как отмечает управляющий операционным офисом Западно-Сибирского филиала «АБ Финанс Банка» в Челябинске Марина Одновол, прогнозируется, что в 2010 году объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, достигнет 300 млрд рублей, при этом доля Уральского федерального округа составит не менее 30 млрд рублей. В операционном офисе Западно-Сибирского филиала «АБ Финанс Банка» в Челябинске во втором полугодии ожидают трехкратный прирост числа выданных кредитов, и прежде всего – за счет кредитования на покупку квартир в новостройках.

По словам заместителя генерального директора филиала «Банка Сосьете Женераль Восток» в Екатеринбурге Сергея Козлова, за второй квартал 2010 года в филилале BSGV в Челябинске было выдано в 4,2 раза больше ипотечных кредитов, чем за первый квартал, а летом показатель возрос еще более заметно. До конца года в банке рассчитывают как минимум удвоить объем выданных ипотечных кредитов.

Начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Челиндбанк» Мария Аксенова связывает оживление на рынке ипотечного кредитования с тем, что многие банки отменили кризисные ограничения по ипотечным кредитам: снизили размер первоначального взноса и процентные ставки, увеличили максимальный срок кредитования.

«Потепление» на ипотечном рынке вызвало активный интерес населения к кредитным программам: за полгода количество обращений в банки по вопросам кредитования жилья увеличилось в разы, однако до реальных сделок доходит только в одном случае из десяти.

«Банки по-прежнему придерживаются консервативного подхода к потенциальным клиентам, и это правильно, – считает Марина Одновол. – Ситуация кризиса "американской" ипотеки, когда при ипотечном кредитовании упор был сделан на прогнозируемый рост цен на недвижимость без применения жесткой оценки платежеспособности потенциальных клиентов, еще свежа и очевидна. Российские банки извлекли из кризиса "американской" ипотеки хороший урок».

«Сегодня банки готовы выдавать ипотечные кредиты, но проблема «плохих» долгов остается серьезным аргументом к сохранению тщательного подхода со стороны банка к оценке платежеспособности заемщика, – отмечает Мария Аксенова. – В то же время и заемщики проявляют осторожность: их решения стали более взвешенными, они стали жестче планировать семейный бюджет, прекратили брать на себя неподъемные обязательства».

Необходимо отметить, что сейчас процентные ставки по ипотечным кредитам уже опустились до докризисного уровня и выглядят весьма привлекательно. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам в первом полугодии составила 13,3% годовых, что является минимальным уровнем ставок с января прошлого года, когда ставка равнялась 12,9%. Средневзвешенная ставка по кредитам в валюте составила 11,1% годовых. По мнению представителей банков, рассчитывать на дальнейшее снижение ипотечных ставок не стоит: банки по-прежнему испытывают дефицит долгосрочного финансирования.

«Снижения ставок по ипотечным кредитам в ближайшее время не будет, они и так достаточно низки – от 9,5% до 12,5 % годовых», – говорит Андрей Минченко, отмечая, что для повышения доступности ипотечных кредитов «Связь-банк» в ближайшее время намерен запустить программы с более низким первоначальным взносом.

Как отмечает Марина Одновол, на доступность ипотеки значительно влияет не только уровень процентных ставок по кредиту, но и размер первоначального взноса, а также стоимость квадратного метра приобретаемого жилья: далеко не всегда у семьи есть возможность скопить необходимую сумму. Операционный офис Западно-Сибирского филиала «АБ Финанс Банка» в Челябинске предлагает клиентам возможность снизить первоначальный взнос до 10% при условии дополнительного страхования риска ответственности заемщика. Стоимость услуги для клиента составляет от 1,5% до 3% от суммы ипотечного кредита.

«Первоначальный взнос в размере 15-20% стоимости жилья – это оптимальная величина, ниже которой основная масса ипотечных программ не опустится, – уверен Сергей Козлов. – Не исключено введение программ и с нулевым первоначальным взносом, как было до кризиса, но массового распространения такие программы не получат, так как, скорее всего, будут предусматривать более высокую процентную ставку и более жесткий отбор заемщиков».

Среди положительных тенденций этого года можно отметить возвращение к кредитованию покупки квартир в новостройках. В сентябре продуктовая линейка операционного офиса Западно-Сибирского филиала «АБ Финанс Банка» в Челябинске пополнится новыми ипотечными программами, позволяющими приобрести жилье в строящихся домах, а также увеличить сумму кредита за счет средств материнского капитала. Банк является участником в реализации государственных программ «Стимул» и «Новостройка» и уже сегодня предлагает клиентам возможность приобретать долю в строящемся жилом доме на стадии строительства разной степени готовности с привлечением ипотечных кредитов.

«Традиционно наибольшей популярностью пользуются кредиты на покупку квартир в многоэтажных домах, – говорит Сергей Козлов. – Также с июня наметилась тенденция по возвращению спроса на покупку загородной недвижимости за счет кредитных средств. На мой взгляд это хороший признак стабилизации рынка, так как загородная недвижимость не относится к покупкам первой необходимости».

А в «Связь-банке» наибольшей популярностью пользуются ипотечные программы для приобретения недвижимости на вторичном рынке с первоначальным взносом 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. «Приобретение квартиры позволяет не тратить деньги «впустую», снимая жилье, а эффективно вкладывать в ликвидное имущество», – говорит Андрей Минченко.

По словам эксперта, сегодня в банки за получением ипотечного кредита чаще обращаются молодые люди, которые уже обзавелись собственной семьей и хотели бы покинуть родительский дом, или же семейные пары, мечтающие приобрести более просторную и благоустроенную квартиру. Как отмечает эксперт, средняя сумма кредита составляет один млн рублей, средний срок кредитования – 15 лет.

«Как правило, ипотечные кредиты оформляют семьи с детьми, обладающие доходом около 25 тыс. рублей, – говорит Марина Одновол. – Средняя сумма ипотечного кредита составляет 1,2 млн. рублей, обычно с помощью ипотечного кредита приобретается жилье категории эконом-класса стоимостью порядка 33 тыс. руб. за кв. м».

Сайт ChelFin.ru предлагает актуальную информацию о программах ипотечного кредитования челябинских банков. Пользователи сайта могут самостоятельно подобрать наиболее подходящую программу и рассчитать стоимость кредита, используя сервис «Ипотечный калькулятор».

Но в получении ипотечного кредита заинтересованы и достаточно обеспеченные челябинцы.

«Ипотека – это продукт, который рассчитан преимущественно на клиентов со средним и высоким доходом. Это могут быть руководители организаций, менеджеры среднего звена, квалифицированные специалисты средних и крупных компаний, а также специалисты, ведущие частную практику – например, юристы и нотариусы, – перечисляет Халима Харисова, отмечая, что требования банка к форме подтверждения дохода стали либеральными. – До недавнего времени на рынке владельцам бизнеса получить ипотечную ссуду было непросто, но сегодня мы кредитуем и собственников бизнеса».

По словам Марии Аксеновой, наиболее востребованы сегодня ипотечные кредиты сроком на 10-15 лет, однако большинство заемщиков намерены вносить платежи с опережением графика и погасить кредит уже через 5-7 лет. Как отмечает эксперт, в последнее время увеличилось и количество тех, кто обращается за ипотечными кредитами на небольшие суммы для обмена: например для покупки двухкомнатной квартиры с одновременной продажей однокомнатной. «В условиях сегодняшних цен на недвижимость такая операция оказывается выгодной – даже с учетом того, что по кредиту выплачиваются проценты, – утверждает Мария Аксенова. – Большая доля кредитов данном случае выдается с использованием средств материнского капитала».

По словам эксперта, за первое полугодие 2010 года банком предоставлено 127 кредитов с использованием материнского капитала. При этом большая часть кредитов выдана в городах области, так как невысокая по сравнению с Челябинском стоимость квадратного метра жилья дает южноуральцам возможность приобрести собственное жилье, зачастую используя только средства материнского капитала. Кроме того, средства материнского капитала часто используются в качестве доплаты за приобретаемое жилье.

Челиндбанк предоставляет ипотечные кредиты на покупку квартир и жилых домов, а также для выкупа доли, средства материнского капитала могут использоваться как в качестве первоначального взноса, так и для погашения ипотечного кредита. В случае недостаточности семейного дохода созаемщиками по кредиту могут выступить родители или другие близкие родственники. Примечательно, что по кредитам, полученным с привлечением материнского капитала, составляется индивидуальный график погашения, и до перечисления средств из Пенсионного фонда заемщик выплачивает только проценты за пользование ссудой. Учитывая, что кредит оформляется на небольшой срок, страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование предмета залога банк не требует, тем самым экономятся денежные средства заемщика.

«В решении жилищного вопроса материнский семейный капитал стал хорошим подспорьем для многих семей, – говорит Мария Аксенова. – Особенно в свете последних изменений в законе о материнском капитале, которые позволят семьям использовать средства на строительство и реконструкцию частного дома собственными силами, без привлечения строительных фирм и подрядных организаций».

Примерно 15-20% от общего числа ипотечных кредитов, выданных в челябинском филиале «Связь-Банка», заемщики также планируют погашать с использованием материнского капитала.

Несмотря на мощную поддержку ипотечного рынка со стороны правительства страны, а также значительное улучшение банковских условий кредитования и высокую заинтересованность населения, количество конкретных сделок по ипотеке пока невелико. По словам Андрея Минченко, главными факторами, замедляющими рост развития ипотечного рынка, сегодня являются нестабильная финансово-экономическая ситуация в стране, а также высокая стоимость жилья относительно доходов большей части населения страны. «Когда в России будет наблюдаться экономический рост и стабильность, население охотнее будет рассматривать варианты долгосрочных кредитов, не испытывая страха, что завтра может случиться очередной кризис», – говорит эксперт.

И все же сегодняшние тенденции роста объемов выдачи жилищных кредитов позволяют рассчитывать на переход ипотечного рынка в стадию восстановления.

Полный вариант таблицы