НеуДАЧНИКИ не постояли за ценой

Садоводы оспорили в суде постановление правительства Челябинской области, по которому в 2011 году были утверждены завышенные, по их мнению, результаты кадастровой стоимости участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. Истцы напирали на то, что нормативный акт принят на основании ошибочной оценки: в результате они вынуждены платить внушительный земельный налог за сотки, рыночная стоимость которых гораздо ниже оцененной. Областной суд, исследовав материалы дела, в удовлетворении исковых требований отказал, не усмотрев в принятии постановления каких-либо нарушений. Об этом сообщила руководитель пресс-службы облсуда Елена Вериго. Истцы, не желая платить в отдельных случаях по две тысячи рублей земельного налога за голые земли, намерены бороться дальше и готовить апелляцию в Верховный суд. В дачных перипетиях разбирался корреспондент Chelyabinsk.ru.

Обременительные дачи

Дачная проблема началась с того, что еще в 2008 году по заданию Росреестра на Южном Урале провели кадастровую оценку стоимости садовых и дачных участков. Работы по госконтракту проводил НПФ «Недра». После этого 15 июня 2011 года на основании технического отчета оценщиков было издано постановление правительства региона «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Челябинской области».

Оказалось, что по новой оценке кадастровая стоимость многих участков выросла в десятки раз. Соответственно, пропорционально вырос земельный налог для дачников, увеличилась арендная плата. А вот реальная рыночная стоимость садов возросла не столь стремительно. В убытке остались в первую очередь те, кто испокон веков владеет участками вблизи Челябинска: при отсутствии благоустройства продаются такие сады за гроши, а вот оброк в бюджеты муниципалитетов за них приходится платить.

«Мы исправно платим эти немалые налоги в местные бюджеты, но ничего не получаем взамен: ни благоустройства, ни дорог, ни света – ничего! Нам так и отвечают в муниципалитетах: «Это городские, их надо доить», – рассказал член правления садового объединения «Южные ключи» Вадим Казаченко. – Мы устали быть такими дойными коровами и хотим, чтобы власти обратили на нас внимание».

Вадим Казаченко также отметил, что садоводы сегодня практически не имеют никаких каналов взаимодействия с чиновниками и находятся по сути в полной зависимости от них: захотели – повысили налог, повысили стоимость на бумаге. «А у местных властей нет мотива, чтобы вступаться за нас», – отметил он.

По мнению экспертов, суть в том, что оспаривать дорогую оценку садоводам нужно было отдельно каждому, хотя это довольно накладно.

«К примеру, наше объединение «Южные ключи» молодое. Мы изначально были дачным объединением, стоимость квадратного метра участка была установлена в 1400 рублей: баснословные деньги за пустые поля, – объяснил Вадим Анатольевич. – Перешли в садовое объединение – цифра уменьшилась до 305 рублей за квадрат. А где-то нет возможности сделать такую рокировку и уменьшить суммы».

Именно в связи с тем, что сады и дачи стали слишком тяжелым бременем, челябинское региональное отделение общественной организации «Союз садоводов России» и решило обратиться в суд о признании недействительным постановления правительства.

«Заявители просили признать противоречащим закону постановление правительства Челябинской области от 15 июня 2011 года №190-П. В заявлении указывалось на недостоверность «Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков...», на основании которого было принято постановление, его (отчета) несоответствие стандартам оценки, содержащимся в целом ряде нормативных актов, а также противоречие Земельному кодексу РФ, – рассказала Елена Вериго. – Заявители утверждали, что неверными расчетами нарушаются права садоводов».

«Недра» намудрили?

Интересы истцов в суде представляла консалтинговая компания «Лигал Эксперт». Ее юристы изучили спорный отчет и действительно нашли в нем немало нарушений, которые и привели к тому, что некоторые захолустные дачи были оценены слишком высоко, а коттеджные поселки за чертой городов, напротив, практически не поднялись в стоимости.

Истцом в деле является Союз садоводов России, включающающий 65 садовых товариществ, в каждом из которых от 50 до 700 участников.

«В техническом отчете немало ошибок. Вот, к примеру, при оценке кадастровой стоимости учитывался такой фактор, как наличие вблизи зон природоохранного, природно-заповедного, рекреационного и оздоровительного назначения, – рассказал ведущий юрисконсульт компании «Лигал Эксперт» Валерий Истомин, участвовавший в процессе. – Однако дачный поселок «Райский» на берегу озера Кум-Куль, дачное товарищество «Теремки», «Радужное» и «Зангарай» на берегу озера Малое Миассово и еще несколько объединений имеют значение 0 по этому параметру, то есть наличие водоемов не учтено при формировании стоимости. А вот дачный кооператив «Новое Поле» отражен с фактором 1, в то время как не имеет рядом озер».

Есть противоречия и по ряду других факторов. Так, по мнению юристов компании, представители «Недр» в отдельных случаях посчитали стоимость для одного садового товарищества по параметрам другого, имеющего такое же название.

Также специалисты считают спорным утверждение оценщиков, заявивших в отчете, что критерий достаточности связи между рыночными ценами земельных участков и расстоянием до водоема является очень низким. «Это говорит об отсутствии зависимости рыночных цен на земельные участки от расстояния до водоема, – объяснил Валерий Истомин. – При этом данное утверждение противоречит анализу рынка, также представленному в документе, где описывается прямая зависимость стоимости земельных участков от наличия и качества водоемов, с которыми они соседствуют».

В результате, по мнению юристов, оценщиком неверно рассчитан коэффициент зависимости. Это приводит к исключению данной зависимости при формировании типов участков и к ошибочному заключению по определению рыночной стоимости.

Садоводы также ознакомились с отчетом, сочтя его недостоверным. «При формировании отчета использована информация, которая является недостаточной и недостоверной, в частности, информация из открытых источников, – считает Вадим Казаченко. – Также очень странно рассчитано расстояние от садов до городской черты: как будто по небу. В результате одни сады, фактически малоудаленные от города, рассчитали как удаленные, и наоборот».

«Мы хотим добиться проведения качественной оценки», – заключил садовод.

Между тем Челябинский областной суд при рассмотрении заявления уточнил, что «Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков...» прошел проверку Росреестра – единственного уполномоченного федерального органа исполнительной власти, компетентного осуществлять проверку правильности проведения работ по государственной кадастровой оценке земель, – и получил положительное заключение о соответствии методике.

Неправильный иск

У суда на рассмотрение заявления ушло около месяца – вопрос сложный, как это обычно бывает при оспаривании нормативных актов, требующий от судьи кропотливой работы.

Рассмотрев дело, областной суд прежде всего отдельным определением прекратил производство в части требований заявителя, предъявленных в интересах неопределенного круга лиц, поскольку статьей 27 федерального закона «Об общественных объединениях» данному заявителю не предоставлено такого права на обращение в суд.

Подобное решение по жалобе челябинца о признании публичных слушаний несоответствующими Уставу области принял Уставный суд региона. Суть сводится к тому, что в обоих случаях заявители, подавая иск (жалобу), просят признать нормативный акт незаконным из-за того, что, возможно, есть какие-то нарушения не в его принятии, а в самой процедуре проведения мероприятия, на основании которого он принят.

Во-вторых, акт государственного органа (в данном случае постановление правительства области) может быть признан судом недействительным, если не соответствует закону или иным правовым актам, а также если нарушает права и охраняемые законом интересы гражданин или юридических лиц (в силу статьи 13 ГК РФ). В данном деле суд не установил ни того, ни другого.

«Правительство области своим постановлением лишь утверждает результаты государственной кадастровой оценки земель, проверенные Росреестром и признанные им соответствующими правилам проведения и методике, – рассказала Елена Вериго. – В силу изложенного не приняты во внимание доводы заявителя, что оспариваемое постановление подлежит признанию недействующим по той причине, что отчет выполнен, по мнению заявителя, с нарушением стандартов оценки, и это повлекло неправильное определение кадастровой стоимости земельных участков. А вот проверка доводов заявителя о том, что отчет выполнен с нарушениями, выходит за рамки судебного нормоконтроля (проверки законности правовых актов. – Прим. автора)».

Суд также учел, что, заявляя о нарушении прав, истец не предоставил доказательства, которые позволяют бесспорно установить членов регионального отделения организации «Союз садоводов России». Например, в списке не указаны места нахождения ряда садоводческих товариществ. Между тем есть СНТ с одинаковыми наименованиями, но расположенные в разных местах. Так, «Мичуринец» находится в Сосновском, Красноармейском муниципальных районах и в Копейске.

«Поскольку при рассмотрении дела судом не установлено нарушение прав заявителя и его членов оспариваемым нормативным правовым актом, у суда не имелось оснований для удовлетворения требований», – заключила Елена Вериго.

«Истцы просили признать недействительным постановление правительства, – отметил Валерий Истомин. – Однако в удовлетворении требований отказано. Как только получим мотивировочное решение, будем готовиться к апелляции или подготовим другой иск».