ƒоговор - один из немногих козырей в спорах между владельцем жиль€ и арендатором.
ƒоговор - один из немногих козырей в спорах между владельцем жиль€ и арендатором.

„то делать, если арендаторы квартиры отказываютс€ добровольно покинуть жилье по требованию владельцев? –азбираемс€ с ситуацией вместе с юристами.

¬ своей квартире не хоз€йка

„ел€бинка ¬иктори€ ћеньшова несколько лет сдавала свою квартиру одним и тем же посто€льцам – молодой паре. ¬се расчеты за аренду приходили ей на банковскую карту, и женщина не беспокоила жильцов посещени€ми. Ќо недавно после небольшой коммунальной неполадки собственница всЄ же насто€ла на своЄм визите в квартиру.   еЄ ужасу, некогда ухоженна€ студи€ с прекрасным ремонтом была совершенно убита.

–  вартира была как номер в хорошем отеле: и техника, и мебель, и отличный ремонт. ћы составили договор с арендаторами, и, так как платежи от жильцов приходили мне воврем€, € почти не приходила в дом. ƒоговор мы тоже уже пару лет как не продлевали – всЄ было на доверии, – сокрушаетс€ ¬иктори€. – “еперь же квартира выгл€дит так, будто еЄ сдавали непон€тно кому. ќбои, дверные кос€ки и ламинат местами ободраны. —антехника, суд€ по виду, тоже эксплуатировалась как попало, в квартире жуткий сигаретный запах. ƒумаю, тут даже элементарную уборку мес€цами не делали!

“еперь женщина озадачена тем, как выселить жильцов из квартиры. ѕокидать помещение парочка не торопитс€, а все сообщени€, визиты и звонки хоз€йки попросту игнорирует. Ќа угрозы сменить замки посто€льцы обещают вызвать полицию и обвинить в захвате их личных вещей.

ѕровер€ем договор

ёристы констатируют – выдворить неугодных жильцов из арендованной квартиры так просто не получитс€. ѕредседатель правозащитной организации «ѕравосознание» јлексей Ѕабин первым делом рекомендует загл€нуть в договор: хорошо, если в нЄм прописаны основани€ дл€ его расторжени€, в том числе до окончани€ срока действи€. ≈сли срок аренды в договоре не определЄн, то кажда€ из сторон может отказатьс€ от исполнени€ его условий. ѕеред этим придЄтс€ предупредить вторую сторону за три мес€ца. Ќо можно в договоре прописать другой срок и услови€ прекращени€ его действи€. Ќапример, использу€ формулировку «собственник имеет право в одностороннем пор€дке расторгнуть договор аренды, предупредив арендатора за 10 дней».

– ¬ладелец жиль€ может расторгнуть договор досрочно через суд, ссыла€сь на статью 619 √ражданского кодекса, если арендатор нарушает услови€ договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подр€д не вносит в срок арендную плату или не выполн€ет других установленных об€занностей, – говорит јлексей Ѕабин. – ѕеред тем, как расторгнуть договор, хоз€ину сдаваемой квартиры придЄтс€ письменно уведомить арендатора об этом.

ј затем событи€ могут развиватьс€ по трЄм основным сценари€м.

—ценарий первый – силовой

Ёто довольно радикальный вариант, но некоторые владельцы съЄмных квартир решаютс€ на него. ќбычно посто€льцам дают пару дней на сбор вещей, а затем приход€т брутального вида люди и действуют на своЄ усмотрение. ќднако у этого сценари€ есть очевидный минус: хоз€ин жиль€ рискует получить обвинение в самоуправстве.

” некоторых также получаетс€ перехитрить своих арендаторов, сказав, что квартира выставлена на продажу. ≈сли аргумент не помогает, то тут-то и по€вл€етс€ «новый хоз€ин» и требует срочно освободить помещение.

—ценарий второй – полицейский

Ќеугодных жильцов можно также попробовать выселить с помощью участкового. Ќо на практике полици€ стараетс€ в такие дела не вмешиватьс€, ведь ключи были переданы арендаторам добровольно, а значит, дело перешло в гражданско-правовой спор, который нужно решать в суде. ≈сли же за€вить участковому, что арендатор каким-то образом сам захватил ключи, то собственник жиль€ может нести уголовную ответственность за заведомо ложный донос.

—ценарий третий – судебный

¬ыселение арендаторов через суд – дело практически гарантированно выигрышное.   тому же практически не придЄтс€ общатьс€ лично с квартирантами, а по исполнительному листу будут работать судебные приставы. Ќо если строго следовать букве закона, то с учЄтом судебных обжалований всЄ может раст€нутьс€ на несколько мес€цев и даже и на год.

«ащищаем себ€ и квартиру

»так, главным условием дл€ сдачи жиль€ в аренду риелторы и юристы называют письменный договор с возможностью его расторжени€ по желанию арендодател€ и с минимальным сроком о предупреждении. Ќа случай не очень чистоплотных обитателей квартиры лучше при передаче жиль€ в пользование максимально подробно зафиксировать его состо€ние: фото, видео, акт приЄма-передачи. “огда будут основани€ требовать при выселении компенсацию нанесЄнного ущерба.

≈сли посто€льцы не хот€т разговаривать с владельцами, не берут трубки и не открывают дверь, то адвокат јлександр ўербинин предлагает использовать следующий алгоритм действий.

– ѕредварительно оставьте несколько письменных за€влений в полицию с просьбой оказать содействие. «атем несколько дней оставл€йте записки арендаторам с требованием обеспечить доступ в квартиру, иначе дверь будет взломана. ¬се это фиксируйте на фото, видео, привлекайте свидетелей. Ќет реакции? “огда в указанное в уведомлени€х врем€ вскрывайте квартиру, сопровожда€ весь процесс видеосъемкой. ќпишите все имеющиес€ вещи, упакуйте их, опечатайте – так вы застрахуете себ€ от обвинений в краже чего-либо. «атем мен€ете на двер€х замки и сдаЄте вещи в камеру хранени€. ≈сли арендатор захочет их потом выкупить – пусть выкупает, – резюмирует адвокат.