Жилье: купить или обменять?

С последних месяцев прошлого года в России стали набирать былую популярность сделки по обмену жилья. Количество граждан, желающих изменить свои жилищные условия, растет с каждым месяцем. Но из-за «просевшей» ипотеки число сделок купли-продажи заметно сократилось. Теперь же квартирный размен становится не только возможностью стать новоселом, но и еще одним шансом риелторских компаний на выживание. Неслучайно некоторые агентства недвижимости начали активно продвигать обмен жилья как перспективное направление. Между тем не все игроки рынка согласны с тем, что обмен является выходом из сложившегося положения.

Как известно, в советское время в России обмен как форма сделки на рынке недвижимости был довольно распространен. Тогда россияне не были собственниками своих квартир, то есть не имели права распоряжаться жильем в полной мере. 90-е годы и приватизация «развязала» руки нашим соотечественникам, и обмен постепенно заменился куплей-продажей.

Российские эксперты утверждают, что финансовый кризис, ударивший по рынку недвижимости осенью прошлого года, вновь обратил внимание продавцов и покупателей квартир к вариантам обмена. Некоторые семьи сегодня в целях экономии готовы разменять свои «двушки» и «трешки» на жилье меньшей площади или обосноваться в менее престижной части города, чтобы снизить бремя счетов за «коммуналку» и налогов на имущество. А полученные при этом доплаты становятся семейной «подушкой финансовой безопасности».

«Второй месяц мы работаем по сделкам с обменом, – рассказывает руководитель риелторской компании «Век» Андрей Ветхов. – Это один из немногих механизмов, который работает положительно. Во-первых, наличности как таковой нет, и продать очень сложно, купить – очень дорого. Разница может оказаться большой. При обмене люди удачно договариваются о сумме моральной компенсации, которую несет вторая сторона. И понятие моральной компенсации отличается от понятия компенсации в квадратных метрах. Этот механизм намного действенней, чем просто продажа. Некоторые для гарантии и юридической безопасности оформляют это на бумаге как договор купли-продажи, такой способ решения квартирного вопроса более оперативный. В данном случае нет жесткой привязки в цене, как есть в сделках купли-продажи. Люди сопоставляют свои возможности и потребности, и на стыке этого и рождается сделка».

Но не все игроки рынка соглашаются с тем, что кризис обострил внимание риелторов и их клиентов к вариантам обмена. Положительных моментов в таком виде сделок агенты недвижимости тоже не видят. Напротив, по их словам, обмен занимает намного больше времени, нежели традиционная купля-продажа – неизвестно, сколько придется ждать, пока меняющиеся стороны найдут друг друга. Оба собственника должны сойтись и в плане района будущего жилья, и в планировке квартир, и, разумеется, в вопросе размера доплаты.

«Сделки подобного рода – скорее исключение, а не тенденция, – считает глава агентства недвижимости «Мастер-проф» Алексей Летунов. – Они стали появляться, но локально, их процент незначительный. Причина обмена – необходимость в получении наличных денег, поэтому месторасположение, удобства квартиры отходят на второй план. Человек, меняющий большую по площади квартиру на меньшую, обращает внимание в первую очередь на сумму доплаты. Также важна ликвидность жилья для того, чтобы потом можно было так же выгодно обменять или продать».

«По нашим подсчетам, число сделок по традиционному обмену не увеличилось, – в свою очередь рассказывает руководитель центрального офиса компании «ДАН-ИНВЕСТ» Светлана Супрун. – На сегодняшний день больше практикуются так называемые альтернативные сделки. Они отличаются от классического обмена. Человек выставляет свою квартиру на продажу и одновременно ищет вариант для покупки. Затем обе сделки совершаются одновременно. Называется это обменом через куплю-продажу. Не менее половины сегодняшний сделок совершается таким образом».