Андрей Ветхов, директор агентства недвижимости «ВЕК»: «Продавец жилья часто не готов потерять больше 10 процентов»

То, чего так ждали или боялись россияне – а именно тотального обвала цен на жилье в первых числах января – не произошло. Впрочем, рынок недвижимости по-прежнему демонстрирует свою неустойчивость. Неудивительно, что эксперты все чаще отказываются от долгосрочных прогнозов. Но все же попробуем проанализировать, в каком состоянии находится челябинский квадратный метр. Как ведут себя цены? На что рассчитывать дольщикам? Можно ли сегодня взять ипотеку? Эти и многие другие вопросы мы задали директору агентства недвижимости «ВЕК» Андрею Ветхову.

«Требования банков изменились для заемщика к лучшему»

– Андрей, давайте начнем с самого наболевшего для челябинцев вопроса: как скорректировались цены на жилье в 2008 году?

– Еще в начале прошлого года на одной из пресс-конференций я говорил о том, что ожидается снижение цен, но, к сожалению, они не оправдались в полной мере. По моим подсчетам, «вторичка» снизится в среднем на 5-10%, а «первичка» – примерно на 5%. На сегодняшний день цена скорректировалась примерно на 20% на «вторичке», на «первичке» – 5-10%. По первичному рынку ситуация с ценами, конечно, сложнее – сами строительные компании не пошли на радикальные уступки. На вторичном рынке у собственников есть возможность скорректировать ситуацию. Рынок все равно будет развиваться, но развитие его будет несколько особенным.

– Имеете в виду тот факт, что ипотека теперь будет далеко не самой доступной?

– Ипотека сегодня существует, и агентства недвижимости ее по-прежнему оформляют, даже под 13,75%. Да, требования к заемщикам изменились, и я считаю, что в лучшую сторону. Например, банки, с которыми мы работаем, не требуют кадастровых паспортов, оценки стоимости квартиры и ряда других документов, а это достаточно существенное снижение расходов.

– Но тем не менее многие потребители ипотеки отсеялись сразу после того, как банки подняли первоначальный взнос до 30%.

– Да, взнос действительно вырос. Но стоимость самих квартир тоже пошла на снижение, поэтому существенных изменений в итоге особо не видно. При растущем рынке еще несколько месяцев назад количество ипотечных сделок было примерно 60-70%. Этот показатель достаточно сильно отличается от того, что есть в центральной России. В Москве это 10-15% ипотечных сделок от всех остальных. Чем дальше в регионы, тем больше меняется это соотношение. А теперь представьте, что число ипотечных сделок упало настолько, что составляет около 5%. Плюс упало число сделок за наличный расчет – примерно в 3-4 раза.

– Как могут повести себя цены в ближайшей перспективе?

– Возможен следующий сценарий. Несмотря на то, что рынок уже скорректировался на 20 процентов, можно ожидать, что к лету-осени он спадет еще на 10-20 процентов. Вероятно, это будет максимум. Но аналитики ЦБ РФ прогнозируют коррекцию еще на 50%.

– Почему снижение цен затянется?

– Поясню так: для того, чтобы человек переквалифицировался или повысил уже имеющуюся квалификацию, нужно от 3 до 6 месяцев. Сегодня люди, которые прошли через центр занятости и устроились на работу, должны пройти переквалификацию, чтобы опять зарабатывать на ипотеку. С учетом испытательного срока через 3 месяца можем получить очередную волну безработицы, потому что кто-то не способен оплатить свое обучение, кто-то не способен переквалифицироваться и т.д.

Чтобы стать профессионалом, нужно еще полгода-год. Поэтому ожидать от рынка, чтобы он через пару месяцев сразу пошел вверх, нельзя. Сегодня многие продавцы, к сожалению, и агентства, не верят, не понимают ситуации на рынке, умудряются еще повышать цены. Собственник приходит к мысли, что необходимо снижать цену на квартиру, чтобы ее купили, в среднем от 3 до 9 месяцев. Теперь это можно сложить, и получим – в лучшем случае, к осени рынок стабилизируется, несколько уравновесятся спрос и предложение. Пока же предложение раз в десять превышает спрос.

– Год назад многие не верили даже в 20-процентное падение «квадрата»...

– В Москве аналитики сегодня прогнозируют корректировку рынка даже на 50%. Когда государство станет полноценным игроком на рынке – а это перспектива уже 2010 года – мы получим достаточно жесткого и нелояльного конкурента. Возможно, за счет госполитики таких ценовых пузырей, как это было раньше, в будущем удастся избежать.

– Как ведут себя в нынешних экономических условиях владельцы инвестиционных квартир?

– Такие квартиры выбрасываются на рынок. Но есть одна очень важная проблема: человека очень сложно психологически перестроить на другую цену. Человек подчас готов потерять 10 процентов, но 20 – никогда, отказывается категорически ! Были такие примеры, когда за квартиру ценой в 1,7 млн сентябре не готовы были снизить даже 10%. Теперь эти квартиры не могут уже продать и за 1,5 млн рублей.

«Скупка строительных компаний – это механизм вхождения в регионы»

– По большому счету, снижение цен на «квадрат» никак не повлияло на доступность жилья.

– Думаю, что пути к его доступности все же будут найдены. Один из механизмов – создание АИЖК. Оно основано для того, чтобы развивать систему кредитования. И, действительно, для многих людей, не имеющих возможности купить жилье за наличные деньги, механизм кредитования стал одним из шансов. Значительная часть населения вступила в ипотеку. Дальнейшие преобразования АИЖК в строительную корпорацию также неслучайно – это позволяет регулировать строительный рынок. Рынок, на котором вращается огромная масса денег, нельзя оставлять без госконтроля. Вспомним о бесконтрольном ввозе автомобилей старше семи лет по низким пошлинам… Все эти изменения дают возможность государству построить социальное жилье с минимальной маржой. Государство будет зарабатывать в том объеме, который позволит поддерживать социальную систему. С гиперприбылью оно работать, конечно, не будет: примерная ценовая категория – чуть ниже рыночной.

– А что дальше?

– А дальше посмотрим на автопром, металлургическую отрасль, нефтяные и газовые вышки. Идет национализация – процесс, обратный тому, что был в 90-е годы. Крупнейшие металлургические предприятия в нынешней ситуации уже почти готовы отдать контрольные пакеты акций государству, а банки готовятся к слияниям. Везде будет свой пакет акций государства, чтобы не оставлять процессы на произвол судьбы. Правительству нужны механизмы регулирования рынка и социальной сферы. Сегодня мы можем видеть, что демократия в мире привела к тому, что данная система не работает. Точно так же постепенно скупаются строительные компании для того, чтобы в будущем обеспечить госконтроль над рынком.

– Какие варианты могут быть сейчас, чтобы получить квартиру в собственность? Например, выкуп по метрам, зависший закон об ССК…

– Разработка подобных ценных бумаг может иметь следующие последствия. В разных городах стоимость квадратного метра разная. Свободное хождение на рынке ценных бумаг приведет к тому, что центр с хорошим доходом начнет скупать эти ценные бумаги в регионах, где есть недорогое жилье. Что получим в итоге? Получим ситуацию, аналогичную той, которая была у нас в связи с приватизацией по ваучерам.

– По планам АИЖК, действовать ценные бумаги будут только на определенной территории. Например, ценные бумаги от ЮУ КЖСИ будут работать только в Челябинской области.

– Даже если это и так, то что мешает москвичу скупить здесь две-три квартиры и, например, сдавать их? Через несколько лет мы опять получим мыльный пузырь, который будет раздут москвичами. Мы опять получаем отток денег в центр. Москвичи будут покупать по несколько квартир на периферии, и эта ненасыщаемость рынка в малых городах опять приведет к тому, что спрос будет резко расти на квартиры из других городов. Получим резкий мегарост цен, который через несколько лет снова приведет к обвалу всего рынка.

В любом кризисе есть положительные моменты. Нужно понимать, что нынешний кризис не является кризисом производства. Речь идет о структурных изменениях. Есть в нем и положительные моменты. Так, свое активное развитие может получить АИЖК – корпорация, строящая в регионах за счет скупки строительных компаний-банкротов. Смотрите, господдержка строительной отрасли тоже интересная: строительной компании государство дает деньги, за счет этих средств компания гасит долги по заработной плате, налогам, аренде земли и т.д. Но деньги – «короткие» их через месяц нужно возвращать. А чем? Выхода два: продажа государству квартиры по 27,2 т.р./кв.м. или контрольный пакет. Даже если и продать более дешево квадратные метры, компания не покроет все расходы, тогда выход только один. От того, каким образом правительство выберет механизмы регулирования, зависит наше будущее. Либо через несколько лет мы снова загоним страну в еще больший кризис, либо будет найден механизм, который начнет работать в положительном для населения ключе. Та же «скупка» строительных компаний – это механизм вхождения в регионы с последующей возможностью строительства жилья по новой стоимости. Плюс начнется активное продвижение новых технологий строительства.

– Мы уже говорили о строительном, земельном рынках. А что происходит на риелторском рынке?

– Тенденции довольно общие. Агентства недвижимости сегодня ведут, в основном, сделки мены, оформляют дарение, снимают обременение с объекта, приводят в порядок документы и т.д. Договоров купли-продажи почти нет. Это приведет к тому, что не имеющие достаточных ресурсов агентства уйдут с рынка. Аренда и оплата ресурсов – основная проблема каждой компании. Одни начинают сокращать число офисов, другие – количество людей. Третьи и вовсе закрываются.

– То есть возвращаемся к тому, что в маленькой комнатке будет сидеть диспетчер с телефоном?

– Может быть, и так… Но, опять же, нужно будет контролировать диспетчера, чтобы он не «сливал» квартиры конкурентам. С другой стороны, в целях экономии большинство агентств недвижимости уходит из печатных изданий на интернет-порталы. Это более дешевый, оперативный для риелторов и более доступный для потребителя вариант.

– Кстати, уместно ли сегодня торговаться с риелтором по поводу размера комиссионных?

– Если идет процент от сделки, то комиссия риелтора и так снижается, так как жилье все же подешевело. Мы, например, сейчас пересматриваем политику работы с клиентом, но трехпроцентную комиссию все же оставляем. Потому что те же сделки обмена значительно увеличивают объем работы.

– Есть опасения, что сейчас будет развиваться теневой риелторский бизнес?

– Я бы не сказал, что он всегда был до конца добросовестный. Мы будем поднимать этот вопрос на общем собрании некоммерческого партнерства риелторов Южного Урала. Этот кризис позволяет по-новому смотреть на принципы нашей работы. Нужно задавать определенные стандарты работы. Это касается, в частности, этических вопросов.

«Дольщики приходят с единственной проблемой – помогите вернуть деньги»

– Каким образом меняется спрос на жилье? Во что люди готовы вкладывать деньги?

– Я бы сказал, что структура спроса действительно меняется. Люди начинают предъявлять несколько иные требования к жилью. Достаточно гибкими оказываются варианты обмена. Почему? Наличных денег как таковых у потребителя нет: продать жилье очень сложно, купить – очень дорого. Разница между продаваемым и желаемым жильем может оказаться очень большой. А при обмене люди весьма гибко договариваются о сумме моральной компенсации, которую несет вторая сторона. При этом понятие моральной компенсации отличается от понятия компенсации в квадратных метрах. Мы второй месяц работаем по вариантам обмена и видим, что это один из немногих механизмов, который работает положительно.

– А как именно размениваются челябинцы? Из большей квартиры уезжают в меньшую, чтобы сэкономить на оплате счетов и налогов?

– Есть такие случаи, причем даже больше, чем случаев с расширением жилплощади. Обмен намного оперативней, чем просто продажа. Некоторые, конечно, для гарантии и юридической безопасности оформляют процесс на бумаге как договор купли-продажи.

– Вы начали заниматься обменом примерно два месяца назад. Я так понимаю, что в подобной ситуации оказались и другие риелторы, поскольку ипотека «просела». Им приходится осваивать новые направления. Некоторые, например, вплотную занялись арендой жилья.

– Аренда жилья – специфический рынок. Люди сегодня ищут жилье в пределах 7-8 тысяч рублей, то есть мы возвращаемся к тому, что было 2-3 года назад. Все потому, что появляются клиенты, которые вынуждены продать квартиру, чтобы рассчитаться с долгами по ипотеке вне банка и временно снимать жилье.

– Что можно сказать, кстати, о ценах на жилье в аренду? Не подогреют ли бывшие «ипотечники» цены на рынке аренды?

– Арендодатели, конечно, могут запрашивать за квартиру в месяц и по 20 тысяч рублей, но платить за это при нынешних доходах населения никто не будет. Если месяц назад ту или иную квартиру отдавали за 12 тысяч, то сейчас даже за 10 не всегда сразу находят арендатора.

– А что касается земли?

– С землей аналогичная ситуация. Но здесь меняется структура предложения. Полгода назад 5 Га продавали за 25 млн рублей. Сегодня ее готовы отдать даже за 500 тысяч. Реализация земли – процесс очень непростой. Участки обычно продаются дольше, чем квартиры, ведь земля – это серьезные сопутствующие расходы. Я говорю, в частности, об инфраструктуре, переводе земель из одной категории в другую и т.д. К тому же, ужесточается федеральное законодательство – неиспользованная земля будет изыматься государством. Рынок земли изменится кардинально. На данный момент есть большое несоответствие стоимости и местоположения. Сотка в курортной зоне в 70 км от Челябинска – 200 тысяч рублей. А под Челябинском не берут участок по 9 тысяч за сотку! В поселке Смолино – от 250 тысяч сотка была. Сегодня выше 200 по предложениям уже нет. Так что здесь должна быть более четкая и пропорциональная градация.

– Что сейчас происходит с долевкой? Челябинцы не проявляют по этому поводу своего беспокойства?

– Конечно, к нам клиенты-дольщики приходят. Причем приходят, в основном, с одной проблемой – «помогите вернуть деньги». Строительные компании отказываются расторгать договор и выплачивать деньги. Дело в том, что, несмотря на ФЗ 214, в нем и в гражданском кодексе нет четко прописанной процедуры расторжения договора долевого участия. Есть общий порядок, но если дольщик сам расторгает договор, то это часто оказывается не в его пользу. Поэтому приходится лелеять надежду, что закон опять подкорректируют.

– В чем основная трудность?

– Расторжение любого договора – возмездного оказания услуг в том числе – ведет к тому, что заказчик несет расходы по договору. Если человек вложил в стройку полтора миллиона рублей, и из них были потрачены миллион двести (а бухгалтерия свои расходы всегда докажет), то что остается делать человеку? Вытащить деньги из долевки очень сложно, но возможно.

– То есть когда строители говорят, что дольщик полностью защищен и всегда может вернуть свои деньги, они, мягко говоря, лукавят?

– Можно и так сказать. Деньги можно вернуть, но в стопроцентном объеме – почти нереально. Потому что меняется и стоимость квадратного метра, и другие параметры. Здесь нужно понимать, что долевка или договор уступки – это форма инвестирования, а при инвестировании бывает не только прибыль, но и убытки.

– То есть лучше не забирать деньги из долевки?

– Здесь два варианта: либо не забирать, либо забирать. Поясню! Думать, что вы заберете через месяц или два, не нужно. Если вы решили взять деньги, то идите и забирайте, боритесь за них. Если решили получить квартиру – ждите сдачи дома. Ждать, когда стабилизируется или подрастет рынок, чтобы сразу продать – не нужно. Сейчас не то время, чтобы высиживать яйца и ждать, что они вылупятся. Либо сразу делать яичницу, либо ждать, что цыпленок в итоге все же вылупится.