Квадратный метр: вверх или вниз?

В феврале специалисты РК «Служба недвижимости» составили обзор рынка вторичной жилой недвижимости Челябинска. За основу эксперты взяли данные сети Интернет. Эксперты установили, в каких районах и каким образом в течение месяца изменялась цена квадратного метра. Сайт DomChel.ru предлагает читателям познакомиться с эксклюзивно представленным отчетом.

Методология составления базы данных

В качестве исходных данных для составления обзора рынка вторичной жилой недвижимости Челябинска использовались данные Интернета. Полученная информация была скорректирована посредством исключения следующих объектов:

1. Дублирующиеся объекты (под дублирующимися объектами понимались два и более объектов с совпадением адреса, этажа, различием в площади не более 3 кв. м и различием в стоимости квартиры не более 300 тыс. руб.).
   При исключении дублей в базе данных оставлялся объект с минимальной ценой, так как продажа объекта наиболее вероятна именно по наименьшей цене.

2. Объекты с отсутствием существенных характеристик: стоимости объекта и общей площади.

3. Нестандартные объекты. Для исключения нестандартных объектов была проведена группировка базы данных в разрезе квартир повышенной комфортности* и среднестатистических квартир. В качестве группировочного признака принята стоимость кв. м. Шаг группировки – 10 тыс. руб. Под нестандартными объектами понимаются объекты, количество которых при группировке по стоимости кв. м составляет менее 1,5% от общей совокупности.

При корректировке базы данных было исключено 38% объектов. Окончательный вид базы данных представлен на рисунке 1. Таким образом, объем базы данных составил 1537 объектов, что на 283 объекта (23%) превышает объем базы данных предыдущего месяца. Сокращение объема информации предыдущего месяца произошло из-за низкой активности риелторских агентств в праздничные дни.

Распределения базы данных

Все расчеты проводили специалисты РК «Служба недвижимости»

Средняя стоимость кв. м в разрезе районов г.Челябинска

Средняя стоимость кв. м в разрезе районов г. Челябинска представлена на рисунке 2.

Зависимость цены кв. м от месторасположения квартиры

Как видно, стоимость квадратного метра в высокой степени зависит от расположения квартиры, что подтверждается значительным размахом исследуемой совокупности (23,6 тыс. руб.) и значительным СКО (8 тыс. руб.). Наибольшая стоимость квадратного метра характерна для квартир Центрального и Советского районов города, что обусловлено престижностью данных районов, сосредоточением деловой активности в центре города и относительно благоприятной экологической обстановкой, кроме этого, центральная часть города является культурным центром Челябинска и на данные районы приходится основная доля жилья повышенной комфортности. Стоимость кв. м в Калининском и Курчатовском районах немного меньше средней стоимости кв. м по городу. Данные районы отличаются наличием большого количества относительно нового жилья, благоприятными экологическими условиями и развитой инфраструктурой. Именно этими факторами и объясняется превышение стоимости кв. м вторичного жилья на Северо-Западе над стоимостью кв. м в промышленных районах Челябинска (Металлургический, Ленинский Тракторозаводской). Стоимость кв. м в промышленных районах Челябинска существенно ниже средней стоимости кв. м по городу (примерно на 15%).

Распределение предложения по районам г. Челябинска представлено на рисунке 3.

Географическое распределение предложения

Как видно, наибольшая доля предложения приходится на Северо-Западе Челябинска (42%), что обусловлено активной застройкой Калининского и Курчатовского районов. Также весьма значительная доля предложения приходится на Центральный район. В целом данное географическое распределение предложения является характерным для рассматриваемого рынка. Незначительные колебания данного распределения по сравнению с ситуацией на рынке в прошлом месяце носят случайный характер.

Стоимость кв. м в разрезе количества комнат

Стоимость кв. м вторичного жилья в разрезе количества комнат представлена на рисунке 4.

Зависимость цены кв. м от количества комнат

Как видно, степень влияния количества комнат в квартире на стоимость кв. м достаточно высока: размах данной совокупности составляет 13,9 тыс. руб.; СКО – 6,2 тыс. руб. Величина степени влияния обусловлена предложением жилья повышенной комфортности, представленного преимущественного квартирами с тремя и более комнатами, а также ориентацией на группы покупателей с различным уровнем дохода. Превышение стоимости кв. м для однокомнатных квартир над стоимостью кв. м для двухкомнатных квартир обусловлена более активным спросом на однокомнатные квартиры.

Распределение предложения в разрезе количества комнат представлено на рисунке 5.

Распределение предложения по количеству комнат

Наибольшую долю в структуре предложения занимают двухкомнатные квартиры (38%). Незначительна доля предложения четырехкомнатных и многокомнатных квартир (7 и 1% соответственно), что обусловлено малым присутствием данных объектов на рынке. Данное распределение также является характерным для исследуемого рынка и соответствует данным прошлого месяца.

Стоимость кв. м в разрезе серий

Стоимость кв. м в разрезе серий квартиры представлена на рисунке 6.

Стоимость кв. м в разрезе серий квартир

Как видно, данная совокупность неоднородна: наблюдается резкий разрыв (около 22 тыс. руб.) между стоимостью кв. м квартир повышенной комфортности и стоимостью кв. м других серий квартир. Поэтому при расчете средних цен целесообразно разделение квартир на две группы:

1. квартиры повышенной комфортности (стоимость кв. м = 66 467 руб.);

2. среднестатистические квартиры, к которым относятся такие серии квартир, как хрущевка, брежневка, 121, 97, полнометражка и ленинградский проект (стоимость кв. М = 44 003 руб.).

Величина размаха и СКО для группы среднестатистических квартир относительно невелика (3 и 4,2 тыс. руб. соответственно).

Распределение предложения по сериям квартир представлено на рисунке 7.

Распределение предложения по сериям

Как видно, наибольшую долю в предложении вторичного жилья занимает предложение квартир 97 и 121 серий (44%). Данный факт объясняется относительно большим объемом строительства панельных домов 97 и 121 серий. Отметим, что основная доля предложения квартир данных серий приходится на Курчатовский и Калининский районы. Распределение предложения по сериям имеет характерный для данного рынка вид и в сравнении с предыдущим месяцем практически не изменилось.

Динамика стоимости квадратного метра

Сравнение средней стоимости кв. м на 15.02.2009 с данными, полученными 15.01.2009, приведено в таблице.

Динамика средней стоимости кв. м за 01.2009-02.2009 гг.

Средняя стоимость кв. м на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска за прошедший месяц снизилась на 4,5%. Снижение стоимости кв. м вторичной жилой недвижимости обусловлено общеэкономической ситуацией. Отметим, что общеэкономическая ситуация в России и, в частности, в Челябинске за прошедший месяц несколько ухудшилась, при этом заметно снижение темпов падения экономики по сравнению с предыдущими месяцами. В последующие два-три месяца стоит также ожидать ухудшения общеэкономической ситуации.

Наиболее существенное снижение стоимости кв. м приходится на группу среднестатистических квартир (3,7%), наименьшее – на группу квартир повышенной комфортности (1,8%). Данная тенденция обусловлена сравнительно большим падением платежеспособного спроса среди населения со средним и средне-высоким уровнем дохода – потенциальных покупателей среднестатистической квартиры. Отметим повышение темпов падения стоимости кв. м по сравнению с предыдущим месяцем (4,5% против 3%). Ускорение темпов падения стоимости кв. м вторичного жилья соответствует прогнозам специалистов РК «Служба недвижимости».

Падение стоимости кв. м в долларовом выражении составило 17,2%, что обусловлено резким повышением курса доллара по отношению к рублю.

Таким образом, в соответствии с обзором рынка вторичной жилой недвижимости за 15.01.2009-15.02.2009, проведенным специалистами РК «Служба недвижимости», средняя стоимость кв. м за прошедший месяц упала на 4,5% в рублях (или 17,2% в долларовом эквиваленте) и составила 47 906 руб. В последующие месяцы ожидается более активное снижение стоимости жилья.

Более подробно с данным отчетом можно познакомиться на сайте РК «Служба недвижимости».

* Элитная серия квартир.
** Все серии квартир за исключением элитного жилья.
*** При расчете учитывался средний курс долл. за первые две недели февраля и января.