Лето. Метры. Цены тают

Конец мая и начало июня не принесли рынку жилой недвижимости никаких неожиданностей. Планомерное «усыхание» цены квадратного метра, о котором в один голос говорили практически все эксперты, продолжается. Впрочем, резких падений вниз первый месяц лета тоже не принес. За прошедший месяц средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости мегаполиса снизилась на 3,1% в рублях. Сайт DomChel.ru предлагает обзор рынка вторичной недвижимости Челябинска, составленный на основе первичной информации специалистами РК «Служба недвижимости».

Распределение предложения относительно стоимости кв. м

С методологией формирования базы данных и расчетов можно познакомиться на сайте РК «Служба недвижимости».

За прошедший месяц средняя стоимость кв. м на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска снизилась на 3,1% и составила 40,8 тыс. руб. Данный фактор обусловил изменение структуры распределения предложения относительно стоимости кв. м: значительно (на 61%) возросло количество предложений в самом низком ценовом диапазоне от 20 до 30 тыс. руб. за кв. м, напротив, количество предложений в более высоких ценовых (например, 60-70 тыс. руб. и 50-60 тыс. руб.) диапазонах снизилось. Общий объем предложения практически не изменился (изменение составило -5%).

Анализ зависимости стоимости кв. м

Анализ зависимостей стоимости кв. м от различных факторов показал, что основные зависимости, характерные для исследуемого рынка, сохранены. Так стоимость кв. м в наибольшей степени зависит от местоположения квартиры (см. рис. 1), что подтверждается характеристиками совокупности (размах составляет 24 тыс. руб., СКО – 7,8 тыс. руб.). Наибольшая стоимость кв. м характерна для квартир Центрального и Советского районов Челябинска, она превышает среднюю стоимость кв. м по городу на 36% и 4% соответственно. Такая зависимость обусловлена престижностью данных районов, сравнительно благоприятной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. Стоимость кв. м в Калининском и Курчатовском районах немного меньше средней стоимости кв. м по городу. Стоимость кв. м в производственных районах существенно ниже средней стоимости кв. м по городу (на 16-23%).

Рис. 1 – Зависимость стоимости кв. м от местоположения квартиры

Также стоимость кв. м в значительной степени зависит от количества комнат и принадлежности к одной из двух групп: группе квартир повышенной комфортности или группе среднестатистических квартир.

Анализ стоимости кв. м

* Средняя стоимость рассчитана как отношение суммы стоимостей среднестатистических квартир к сумме площадей данных квартир.

Средняя стоимость кв. м для группы среднестатистических квартир в мае 2009 г. составила 37 122 руб*.

Стоимость кв. м в разрезе двух наиболее важных факторов – районов города и количества комнат – представлена на рис. 2.

Рис. 2 – Стоимость кв. м для среднестатистической квартиры в зависимости от ее местоположения и количества комнат

Как видно, представленные значения средней стоимости кв. м подчинены общим закономерностям рынка, что подтверждает правильность расчетов.

Динамика стоимости кв. м

Сравнение средней стоимости кв. м на 15.06.2009 с данными, полученными 15.05.2009, приведено в таблице.

Динамика средней стоимости кв. м за 05.2009-06.2009 гг.

Как видно, средняя стоимость кв. м на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска за прошедший месяц снизилась на 3,1%. При этом стоимость кв. м среднестатистических квартир снизилась на 4,42%, а стоимость кв. м квартир повышенной комфортности впервые за последние полгода возросла на 2%.

Отметим незначительное повышение темпов падения стоимости кв. м по сравнению с предыдущим месяцем (3,1% против 2,62%), что, вероятно, обусловлено фактором сезонности и рядом случайных факторов.

Стоимость кв. м в долларовом выражении возросла на 0,7%, что обусловлено снижением курса доллара по отношению к рублю.

Динамика стоимости кв. м на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска за декабрь 2008 г. – июнь 2009 г. представлена на рис. 3. Как видно, с декабря 2008г. стоимость кв. м планомерно снижается; средний темп прироста составляет -4%, общий темп падения составляет 21%. При этом снижение стоимости кв. м более значительно для группы среднестатистических квартир. Последние два месяца темп прироста приходится выше среднего значения, что обусловлено прекращением ухудшения общеэкономической ситуации. Ввиду отсутствия признаков ухудшения общеэкономической ситуации в ближайший месяц следует также ожидать менее активного падения стоимости кв. м в пределах 1,5-3,5%, что соответствует составленному специалистами РК «Служба недвижимости» прогнозу стоимости кв. м на третий квартал 2009 г.

Рис. 3 – Динамика стоимости кв. м за декабрь 2008 г. – июнь 2009 г.

На рис. 4 представлена динамика стоимости кв. м в разрезе среднестатистических квартир и квартир повышенной комфортности за последние полгода. Как видно, стоимость кв. м для группы среднестатистических квартир за рассматриваемый период снижалась равномерно, что обусловлено достаточно большим объемом предложения, динамика стоимости кв. м квартир повышенной комфортности носит менее равномерный характер. Отметим, что резкое снижение стоимости кв. м для группы квартир повышенной комфортности в марте обусловило дальнейшее резкое замедление темпов падения и рост данного показателя в последнем месяце. Вследствие стремления рынка к выравниванию темпов падения в ближайшем месяце возможно замедление темпов падения среднестатистических квартир и более значительное падение данного показателя для квартир повышенной комфортности.

Рис. 4 – Динамика стоимости кв. м в разрезе квартир повышенной комфортности и среднестатистических квартир за декабрь 2008 г. – июнь 2009 г.

Таким образом, за прошедший месяц средняя стоимость кв. м на вторичном рынке жилой недвижимости г. Челябинска снизилась на 3,1% в рублях (повысилась на 0,7% в долларовом эквиваленте), при этом снижение стоимости кв. м было характерно для группы среднестатистических квартир (4,42%), квартиры повышенной комфортности несколько возросли в цене (+2%). Отклонение от прогнозного значения стоимости кв. м (в соответствии с прогнозом стоимости кв. м на третий квартал 2009 г., составленным специалистами РК «Служба недвижимости») незначительно и составляет 0,8%.