Верните мою долю!

Новой волны обманутых дольщиков в России ждали к весне. Власти опасались, что из-за «заморозки» многих строек и без того не самый благополучный закон о долевом строительстве еще напомнит о себе. Сейчас можно говорить, что прогнозы чиновников и экспертов стройотрасли оправдались. В стране начались митинги и акции протеста людей, пострадавших при приобретении жилья у строителей. Известны также случаи голодовок и даже силового захвата дольщиками квартир, за которые люди заплатили, но право собственности на «квадраты» так и не получили.

Южноуральские дольщики вышли на пикет в конце мая. О своих проблемах решили рассказать сразу две инициативные группы: из Челябинска и Магнитогорска. Пикетчики были настроены решительно: если власти оставят их проблемы без внимания, они вынуждены будут пойти на более радикальные меры – на голодовку.

По данным пресс-службы областного правительства, на начало июня этого года в Челябинской области в разной степени пострадали при приобретении жилья до 2419 семей. На последнем заседании антикризисной группы по вопросам дольщиков Заксобрания области прозвучали и другие цифры. По словам начальника управления строительства, жилищно-коммунальной политики и дорожного хозяйства аппарата ЗСО области Валерия Школьникова, рабочая группа на протяжении последних двух лет собирала данные по обманутым соинвесторам в строительстве. В итоге такой статус официально получили 275 человек. На территории Южного Урала девять многоквартирных жилых домов построено без документов и согласований.

Ближе к лету областные власти стали искать новые способы, как помочь дольщикам уже обманутым, а также избежать появления новых конфликтов. Совместно с банкирами, например, разработали схему кредитования строителей, которая дает определенную уверенность соинвестрам в том, что деньги их не пропадут. Суть схемы в следующем: дольщик, выкупая жилье на стадии возведения, отдает деньги не компании, а открывает вклад в банке. Заручившись этими средствами, кредитор в свою очередь предоставляет строителю займ на льготных условиях. Застройщик получает деньги соинвестров только после того, как квартиры будут готовы.

Еще один шаг – разработка южноуральскими депутатами законопроекта, который помог бы обманутым дольщикам обрести крышу над головой. Депутаты ЗСО одобрили его практически единогласно, однако, как они сами признаются, реальную помощь от принятия местного закона смогут получить лишь единицы. Квадратные метры получат лишь те обманутые дольщики, которые официально признаны нуждающимися в жилье и состоят в соответствующей очереди.

На том же заседании чиновники рассказали о некой классификации семей, пострадавших от неправомерных действий строителей. Так, все случаи обмана можно условно разделить на три группы:

• семьи, которые выкупили квартиры и даже вселились в них, но не могут получить свидетельства собственности из-за невозможности введения дома в эксплуатацию;

• дольщики, пострадавшие в результате двойных продаж;

• семьи, оплатившие жилье в домах, которые не были достроены (как правило, по причине отсутствия документации).

Депутаты признаются: первая группа – самая большая по численности. На сегодняшний день без «зеленок» вынуждены жить 146 южноуральцев (из 275 человек, подсчитанных рабочей группой ЗСО).

Без прописки, без адреса на карте

История дома-«призрака», расположенного в Тракторозаводском районе Челябинска, началась восемь лет назад. В 2001 году компания «Спецстроймеханизация» затеяла строительство жилого дома по улице Главной, 24. Пятиэтажка давно построена, но ее адрес до сих пор не значится на карте города. Дом не прошел госприемку, а значит, не был принят в эксплуатацию. В результате 22 семьи, оплатившие несколько лет назад полную стоимость своих квартир, не могут получить на них «зеленки».

Пострадавшая дольщица Светлана со своей семьей переехала в Челябинск из Казахстана, четыре года назад купила квартиру в злополучном доме. «Проблем у нас масса, – рассказывает женщина. – Нет прав собственности на квартиру, а значит, нет и прописки. Детей, а их у нас двое, не берут в школу по месту жительства, к ним нельзя бесплатно вызвать врача из поликлиники. Ответ у всех один: «Вашего дома не существует». Мы не можем участвовать в выборах, у нас даже почтового ящика нет! Об обустройстве двора и детской площадки и вовсе остается только мечтать. Дом полностью заселен, но сдавать его попросту некому – компания застройщика развалилась».

Кроме проблем с регистрацией у жильцов дома-«призрака» появились и коммунальные трудности. Дом фактически был брошен строителями, в результате на верхних этажах не было перил, подвал периодически затапливало водой и канализационными стоками, в подъездах остались пятна от бетона... Со временем коммунальные проблемы не исчезали, а лишь множились. Выбрать управляющую компанию жильцам не удалось, и тогда дольщики многострадального дома решили самостоятельно следить за ним. Они присоединились к ТСЖ «Октябрьский», через которое смогли заключить договора с коммунальщиками.

По словам жильцов дома, за восемь лет они обошли практически все возможные инстанции. Обращались и в прокуратуру, и в суд. Писали письмо губернатору. В 2006 году в «Спецстроймеханизации» сменилось руководство. Новый директор фирмы обещал за год решить все проблемы, достроить дом и получить документы на него. Наступил 2009-й, а дело дома-«призрака» на Главной так и не сдвинулось с мертвой точки. Его жильцам по-прежнему изо дня в день приходится доказывать, что они все-таки существуют.

Одна квартира – несколько хозяев

Строительство дома на Цвиллинга, 62, началось в 2004 году. Челябинская академия культуры и искусств планировала построить двухподъездную многоэтажку для своих работников. Заключили договор со строительной компанией «Аркада», тогда же было решено подключать к процессу дольщиков. Дом был успешно достроен, однако справить новоселье собственникам так и не удалось. Выяснилось, что квартиры в многоэтажке были проданы по несколько раз.

«Мы называем себя первой очередью дольщиков, – рассказывает дольщица Марина. – Лично я сразу же оплатила полную стоимость квартиры. Тогда она составила 500 тысяч рублей, по 19,5 тысяч за «квадрат». Насколько я знаю, семьи, которые заключали договора чуть позже, платили до 1,5 миллионов рублей. Всего примерно 25 человек вложили свои средства в строительство этого дома. Осенью 2008 года мы узнали, что у застройщика были выявлены серьезные долги. Тогда обнаружилась вторая очередь дольщиков. Дом практически полностью был переоформлен на других лиц. Мы этих людей никогда раньше не видели и не понимаем, откуда они взялись! К тому же выяснилось, что за некоторыми из них числилось по несколько квартир, до десяти, что тоже наводит на подозрения. В результате мы остались без прав на жилье».

Дольщики «первой очереди» незамедлительно обратились в суд, было заведено уголовное дело. Однако до сих пор ответа на вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат квартиры на Цвиллинга, 62, они не получили. Сейчас несостоявшиеся жильцы надеются на детальную экспертизу документов. «Директор «Аркады» все это время находится под подпиской о невыезде, на заседания суда, насколько нам известно, ходит, – делится скудной информацией Марина. – Говорили даже, что он якобы признал за собой факт мошенничества, но тогда не понятно, почему же дело до сих пор не решено? А люди, которые заявили о своих правах на жилье позже нас, собрались организовать ТСЖ и самостоятельно достраивать дом».

Вместо дома – лишь фундамент

История дома в Тракторозаводском районе, который должен был появиться за ночным клубом «Голливуд», известна в Челябинске уже несколько лет. С 2006 года дольщики, вложившие свои средства в его строительство, пытаются заявить о себе и через органы власти, и через СМИ. Они до сих путаются: какой адрес называть? Дому был присвоен лишь рабочий адрес: то ли Героев Танкограда, 61А, то ли Комарова, 2.

В начале 2004 года строительная компания «Жилтехстрой» запланировала построить на ЧТЗ многоэтажный жилой дом. Появились и первые желающие приобрести в нем еще не готовые квартиры. Люди вложили деньги, но обещанные жилплощади до сих пор не получили. «Он попросту не достроен, – рассказывает дольщик Дмитрий. – Возвели фундамент и остановились. Затем выяснилось, что у застройщика не было разрешения на строительство. Конечно, мы сразу обратились в суд».

В суде «Жилтехстрой», по словам владельцев несуществующих квартир, попробовал решить вопрос мирно. Компания предложила возместить дольщикам ущерб и вселить их в квартиры аналогичной площади, но в доме по улице Гюго, что в Ленинском районе города. Однако строительство многоэтажки по непонятным причинам тоже остановилось.

Два месяца назад строители объявили о возобновлении строительства. Решили взяться за достройку первого подъезда, но дольщики уже не верят обещаниям. «Ситуацию они объясняют тем, что истратили наши деньги на другой объект, а на наш дом уже не хватило. У нас у всех разная история, – продолжает Дмитрий. – Имеют место быть и случаи двойных продаж, некоторые семьи не могу вернуть свои деньги после расторжения договора с застройщиком. Но беда одна – ни денег, ни квартир. Обращались в прокуратуру Тракторозаводского района, но безрезультатно. Будем писать и в областную прокуратуру, и в Москву».

Каким может быть решение «квартирного вопроса» для дольщика? Юристы отвечают:

• признание в судебном порядке дальнейшей регистрации прав жильцов на квартиры, либо на доли в праве собственности на незавершенный строительством объект;

• возможность завершения строительства объекта иными лицами: профессиональными застройщиками или жилищным кооперативом, в который могут объединиться обманутые дольщики;

• возможность ввода в эксплуатацию дома, присвоения ему адреса и передачи жильцам квартир;

• взыскание причиненного вреда с застройщика.

Решение проблемы обманутых дольщиков не первый год ищут всей страной. В Госдуме готовят и рассматривают поправки в федеральный закон о долевом строительстве. Однако когда они будут окончательно приняты, на сегодняшний день никто ответить не может. Но годы идут, а суммы, которых лишились дольщики, только растут. Одним приходится оплачиваться съемное жилье в ожидании законной жилплощади, другие тратят немалые деньги на услуги юристов. Мы попросили юристов прокомментировать проблемы челябинских дольщиков.

Заместитель директора по развитию ООО «Строительная Компания – Развитие» Александр Полозов: «В подавляющем большинстве случаев обман дольщиков возникает в случаях трения между администрацией города и строительной компанией. Проблема возникает из-за того, что застройщик начинает строительство дома на не оформленном в установленном законом порядке участке земли и без полученного разрешения на строительство. Претензии администрации к таким застройщикам обоснованны и законны.

Полагаю, что исполнение следующих рекомендаций снижает риск обмана к минимуму:

1. Дольщику необходимо тщательно проверить, зарегистрировано ли право аренды на земельный участок, на котором планируется или ведется строительство (для этого достаточно получить выписку из регистрационной палаты).

2. Проверить наличие разрешения на строительство у застройщика (у застройщика или в администрации города).

3. Получить информацию о финансовом состоянии компании на предмет крупных задолженностей (налоговые органы), а также наличия судебных дел в производстве.

4. Привлечь для проведения всей данной проверки юридическую компанию».

Руководитель правового департамента ООО «Консалтинговая группа «Партнер» Алена Пшеничникова: «Даже после вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» нередко складываются ситуации, когда дольщики по разным причинам не могут стать полноценными собственниками и вселиться в свои квартиры. Застройщикам удается найти лазейки для невыполнения указанного закона. Например, вместо договоров долевого участия в строительстве заключаются договоры займа, предварительные договоры, выдаются векселя и тому подобное.

Назвать ошибки людей, ставших героями приведенных трех историй, очень сложно, не видя всех документов, которыми оформлялись их правоотношения с застройщиками.

В любом случае положение тех дольщиков, чей дом построен и пригоден к проживанию, гораздо лучше, чем тех, чье жилье не достроено, либо строительство даже не начато. В первой из описанных ситуаций основной правовой проблемой вижу не отсутствие присвоенного адреса, а отсутствие у жильцов документов о праве собственности по причине невозможности ввода в эксплуатацию дома. Присвоить адрес дому можно будет без особых проблем после либо одновременно с вводом его в эксплуатацию. На территории города Челябинска в настоящее эти вопросы регулируются Постановлением главы города Челябинска от 11.02.2005 г. №211-п "О порядке присвоения адресов и ведении адресного реестра объектов недвижимости в городе Челябинске"».