«Первичка»: вниз, к дефициту

Новостройки в Челябинске дешевеют. Средняя цена квадратного метра на рынке первичного жилья за последний месяц опустилась еще на 2 процента и сейчас равна 37,7 тысячам рублей. К такому выводу пришла компания «Служба недвижимости», проведя исследование первичного рынка жилья.

Покупательский спрос на новое жилье сохраняется, пусть и не такой ощутимый, как до кризиса. При этом эксперты отмечают, что новостройки в нынешних условиях все же проигрывают вторичному жилью: челябинцы опасаются «недостроя». Из-за нестабильного финансового положения строители не всегда могут завершить строительство, не говоря уже о разработке новых проектов. Такое положение вещей на рынке, как опасаются эксперты, может привести к дефициту первичного жилья к 2011 году.

Специалисты РК «Служба недвижимости» в июне провели исследование первичного рынка недвижимости Челябинска. Оно показало, что на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра такого жилья равна 37 784 рублей.

В исследование было включено 125 домов, которые уже сданы, и те, срок сдачи которых запланирован на этот год. Информацию о стоимости квартиры аналитики получали непосредственно от застройщиков, от субподрядчиков и собственников.

По словам директора по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Дениса Стукалова, из аналитической базы были исключены следующие объекты:

• строящиеся дома, продажа квартир в которых не производится;

• дома, стройка которых приостановлена (объекты находятся в «заморозке»);

• дома со степенью готовности менее 75%;

• дома, строительство которых производится строительной компанией, существенно нарушающей сроки строительства.

За последний месяц новостройки подешевели на 2 процента: наибольшее снижение пришлось на панельные дома, чуть меньше упали в цене монолитно-каркасные и кирпичные объекты.

Традиционно самые дорогие новостройки находятся в Центральном и Советском районах. Квадратный метр там стоит в панельном доме – 45,3 и 40 тысяч рублей соответственно; в кирпичных или монолитно-каркасных объектах дороже – 53,6 и 47,8 тысяч рублей.

На Северо-Западе города цены на жилье чуть ниже. В Курчатовском районе средняя цена квадратного метра составляет 31,7 тысяч рублей в «панели» и 37,7 тысяч рублей в домах, построенных по другим технологиям. В Калининском районе квартиры можно приобрести по цене в 35,6 тысяч рублей за квадратный метр в панельном доме, а в кирпичном или монолитно-каркасном за 38,8 тысяч рублей за «квадрат».

На окраинах стоимость жилья на 15-19 процентов ниже, чем в других районах. Квадратный метр панельного дома в Тракторозаводском районе города на сегодняшний день можно приобрести за 31,4 тысячи рублей, в «кирпиче» – за 37,1 тысяч рублей. В Ленинском районе города расценки следующие: «квадрат» в панельном доме стоит 28,7 тысяч рублей, в кирипичном и монолитно-каркасном – 32,9 тысяч рублей. На ЧМЗ «панель» довольно дешевая – 31,4 тысячи рублей за квадратный метр, а вот квартиры в киричных и монолитно-каркасных домах Металлургического района в цене: по 45 тысяч рублей за «квадрат».

Больше всего предложений среди новостроек приходится на Центральный и Курчатовский районы (24 и 22 процента соответственно), которые активно застраиваются. Также много объектов выставлено на продажу в Калининском и Тракторозаводском районах (14 и 17 процентов). Объем предложений на ЧТЗ вырос за счет застройки поселка Чурилово. В остальных районах количество предложений примерно одинаково.

Однако в нынешних условиях игроков и аналитиков рынка недвижимости волнует вторая составляющая рынка – покупательский спрос. «Покупательский спрос на новостройки есть, но на те дома, которые уже полностью достроены и сданы в эксплуатацию, – рассказывает Денис Стукалов. – Челябинцев, в основном, интересуют одно- и двухкомнатные квартиры. Особое внимание заслуживают районы Северо-Запада и территории, близкие к центру. Покупатели, которые ищут наиболее бюджетные варианты, выбирают поселок Чурилово. Там сейчас можно приобрести квартиру по 20 тысяч рублей за «квадрат».

Директор агентства недвижимости «Век» Андрей Ветхов уверен, что новостройки будут покупать всегда. Но структура спроса и предложения изменилась. «Челябинцы отдают предпочтение квартирам дольщиков или подрядчиков, которые могут хорошо демпинговать. Если у застройщика, например, квартира стоит 1500 тысяч рублей, то дольщик или подрядчик могут продать за 1000 тысячу рублей, так как хотят спасти свои деньги, либо им необходима наличность. Особенно это касается подрядчиков, с которыми застройщик рассчитывается не деньгами, а квартирами».

По словам директора квартирного центра «Энергия» Максима Ландихова,покупательский спрос на рынке снизился, но все же присутствует, как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. Однако с продажей новостроек все оказывается сложнее. «Перед потенциальными покупателями встают дополнительные вопросы, например, будет ли дом достроен в срок?, – добавляет Максим Ландихов. – К тому же на вторичном рынке жилья сейчас широко распространены схемы обмена, что не всегда применимо к новому жилью. Людям нужно переехать, а если дом окончательно не сдан, появляются расходы на аренду. По нашим прогнозам, через год или два в городе будет серьезный дефицит нового жилья. Строители, которые введут свои объекты к 2011 году, окажутся в более выигрышном положении, нежели те, кто заканчивает строительство сейчас. Цены на первичном рынке и падают медленнее, и расти будут быстрее».

То, что Челябинск в ближайшие годы ожидает острая нехватка новостроек, подтверждают и строители. По словам председателя совета директоров строительного холдинга «Монолит-Инвест» Евгения Рогозы, инвестиционно-строительный период составляет примерно 2-3 года: с момента получения земельного участка до окончания строительства и вывода новых «квадратов» на рынок. «Это сродни демографическим волнам: если ребенка вовремя не родить, будет спад, – размышляет застройщик. – Сейчас 99 процентов челябинских игроков рынка остановили подготовку новых проектов. Если считать, что финансовый кризис продлится в течение следующих двух лет, то 2012-2013 годы будут самыми тяжелыми. Нового жилья попросту не будет, если вовремя не принять меры. В итоге мы получим ситуацию, сравнимую с той, что была четыре года назад, – взрывообразное повышение цен на квартиры».

Глава «Монолит-инвеста» констатирует: строителям сейчас необходимо искать средства на разработку проектов, но для этого нужен земельный участок, который также стоит немалых денег. По словам Евгения Рогозы, эта проблема должна решаться на федеральном уровне, в рамках работы Фонда содействия жилищному строительству.