Когда жилье начнет дорожать?

В прошлом году цена квадратного метра упала на «вторичке» на 28 процентов, а на первичном рынке – на 25 процентов. Что будет дальше? Еще в ноябре многие собственники жилья, полагая, что цена находится на «дне», снимали объекты с продажи. Мотив был простой: дождаться растущего рынка и продать недвижимость подороже. Но ценник продолжал падать. РК «Служба недвижимости» составила аналитический отчет с прогнозом того, как может меняться цена на жилье в течение 2010 года.

За 2009 год цена кв. м вторичной жилой недвижимости упала в среднем по Челябинску с 51 686 до 37 235 руб. и с 45 789 до 34 300 руб. подешевела «первичка» по ценам застройщика. При этом основное падение цен пришлось на февраль-апрель текущего года, активное снижение продолжалось до сентября. За последние же четыре месяца цена кв. м практически не изменилась: ее значение колеблется около достигнутого уровня.

Так что же ждет рынок жилой недвижимости в 2010 году: возобновление падения или стадия роста?

Динамика цены кв. м напрямую зависит от господствующих экономических тенденций. Поэтому прогноз цены кв. м возможен только после оценки экономической ситуации в стране. В настоящее же время спад в экономике России прекратился, общеэкономическая ситуация характеризуется следующими основными индикаторами:

1. Рост стоимости барреля нефти на протяжении последних четырех месяцев. Отсутствие предпосылок для установления понижательной тенденции стоимости одного из основных источников доходов РФ;

2. Укрепление национальной валюты по отношению к курсу бивалютной корзины, что является предпосылкой устойчивого роста стоимости барреля нефти. Отметим, что предновогодний рост курса бивалютной корзины за последние несколько лет стал явлением закономерным, поэтому, вероятнее всего, в 2010 г. снижение курса бивалютной корзины возобновится.

3. По итогам 2009 г. был отмечен самый низкий уровень инфляции за период с 1992 г. – 8,8% (в 2008 г. данный показатель составил 13,3%). Отметим, что рекордно низкие показатели инфляции в 2009 г. были зафиксированы в августе, сентябре, октябре и ноябре. Таким образом, текущий уровень инфляции является вполне приемлемым для экономики России.

4. Устойчивая тенденция снижения ставки рефинансирования и, соответственно, ставок кредитования. Отметим, что ставка рефинансирования в декабре 2009 г. была снижена до 8,75%. Планомерное снижение данного показателя с марта 2009 г. обуславливает уменьшение ставок кредитования, создавая тем самым более благоприятные условия инвестирования.

5. Установление положительного торгового баланса.

6. Рост основных биржевых индексов (индексы ММВБ и РТС за прошедший год возросли более чем в два раза).

7. Некоторый рост денежной массы и, соответственно, основных денежных агрегатов.

8. Адаптация предприятий к условиям самофинансирования.

9. По данным ЦБ РФ, уровень регистрируемой безработицы последние полгода в России непрерывно и планомерно снижается. С февраля по сентябрь текущего года данная величина снизилась с 9,5% до 7,6% (общий темп прироста -20%, средний темп прироста -3,1%).

Однако такие показатели достаточно оптимистичны для Челябинска и Челябинской области (напомним, что Челябинская область вошла в пятерку субъектов, наиболее сильно пострадавших от кризиса). Незначительное снижение напряженности на рынке труда в столице Южного Урала наблюдается только последние два месяца, поэтому говорить об установлении отрицательной тенденции рассматриваемого показателя достаточно рано.

10. Положительные тенденции в экономике США и странах Западной Европы.

Таким образом, в экономике России зафиксировано оживление финансового сектора, созданы предпосылки для роста реального сектора. Данный факт и обуславливает остановку темпов падения цен на недвижимость. Кроме положительных тенденций в экономике страны в сторону повышения цены кв. м играет и значительный рост дефицита предложения (особенно на рынке первичной недвижимости), который наблюдается последние три месяца. На данной стадии на поведение игроков влияет и психологический фактор: остановка темпов падения цены кв. м позволяет покупателю предположить, что «дно» рынка достигнуто, что создает предпосылки для увеличения спроса.

Однако рост цены на жилье может начаться только при установлении тенденции роста реального сектора, который ожидается в Челябинске не ранее конца второго квартала 2010 года (для России в целом устойчивый рост реального сектора наступит раньше на два-три месяца). До реального увеличения доходов населения ни созданный дефицит на рынке первичной жилой недвижимости Челябинска, ни сезонное оживление рынка не смогут вызвать рост цен.

Поэтому в 2010 году возможно выделить три периода в динамике цены кв. м жилой недвижимости г. Челябинска:

1. колебание цены кв. м около достигнутого значения. Начало данного периода уже отмечено: последние четыре месяца средняя цена кв. м практически не изменяется. Вероятнее всего, рассматриваемый показатель значительно не изменится (то есть будут отмечены разносторонние колебания цены кв. м в пределах 1,5%) и в ближайшие два-три месяца;

2. неустойчивый рост цены кв. м (темпы прироста в пределах -1%/+2%). В данный период ожидаются преимущественно положительные темпы прироста цены кв. м, однако возможны и единичные отрицательные отклонения. Данный период продлится до начала-середины лета и будет соответствовать началу роста реального сектора экономики Челябинска;

3. устойчивый рост цены кв. м (темпы прироста до 3%, к ноябрю-декабрю – до 4%). Как было отмечено выше, данный период будет обусловлен устойчивым ростом реального сектора экономики Челябинска, а в четвертом квартале 2010 года будет усилен сезонным фактором и существенным дефицитом предложения на рынке первичного жилья.