«Стимул» со скепсисом

Программа «Стимул», призванная подстегнуть строительство жилья экономкласса, удивила челябинских строителей. Своим недоумением местные представители строительной и банковской сфер поделились 25 августа напрямую с исполнительным директором по жилищному финансированию ОАО «АИЖК» Андреем Шелковым. Несмотря на подробную презентацию от столичного гостя, многие игроки рынка так и не увидели для себя необходимости участвовать в этой программе.

На то, чтобы простимулировать строителей недорогого жилья, АИЖК выделяет на 2010 год 40 миллиардов рублей. Это та сумма, которая будет распределена по соглашениям между АИЖК с банками на целевое кредитование застройщиков и граждан, приобретающих жилье в рамках таких проектов. Агентство уже подписало договоры на 14,3 миллиарда рублей, сегодня рассматриваются заявки с проектами на сумму еще порядка 30 миллиардов рублей. Но, разумеется, эти деньги получат далеко не все желающие.

Суть программы «Стимул» такова: АИЖК выделяет целевой займ банку-кредитору. Предварительно банки проходят аккредитацию в Москве. Среди требований указываются следующие: наличие собственных средств – более одного миллиарда рублей, валюта баланса – три миллиарда рублей, наличие генеральной лицензии. В программе принимают участие 25 ведущих банков, в том числе ГПБ-Ипотека, МБРР, Газпромбанк, МДМ, Ханты-Мансийский банк и другие. Затем АИЖК выделяет банку средства под восемь процентов годовых. Кредитно-финансовая организация выбирает застройщика и кредитует его на достройку объектов. Причем АИЖК выделяет со своей стороны 70 процентов требуемой суммы, а банк-кредитор должен предоставить 30 процентов собственных средств. Банк полностью контролирует строительство. Весь этот цикл занимает не более 24 месяцев, из которых до 19 месяцев отводится на само строительство объекта. Заканчивается цепочка оформлением права собственности и реализацией построенных квартир.

Застройщик имеет право продавать жилье на этапе строительства по «долевке» согласно ФЗ №214. Время на продажу квартир у застройщика тоже ограничено, но он может продать остатки гаранту сбыта (в Челябинской области эту роль возьмет на себя Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки).

Как пояснил Андрей Шелковый, и банки, и строители за счет программы «Стимул» минимизируют свои риски. С одной стороны, строители получают гарантию того, что даже непроданное жилье у них выкупит региональный оператор АИЖК (ЮУ КЖСИ). С другой стороны, банки будут уверены, что застройщик в любом случае вернет кредитные деньги за счет проданного жилья.

Первое такое соглашение в Челябинске уже подписано: совместно с банком «Снежинский» финансируется строительство жилого дома площадью 13 тысяч квадратных метров. 25 августа Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Акционерный банк «ГПБ-Ипотека» подписали другое соглашение о фондировании нового строительного проекта в рамках программы «Стимул». По условиям соглашения, 10-этажный жилой дом общей площадью 5 704 квадратных метров появится в Ленинском районе Челябинска по ул. Трубников. В целом же в России по программе «Стимул» реализуется 52 проекта в Казани, Тихвине, Балашихе, Самаре и так далее. «Механизм уже отработан на проекте в Кемерово, – рассказывает Андрей Шелковый. – Причем включая стадию выкупа жилья гарантом у застройщика. Нашлись моменты, которые нужно было доработать, и таким образом мы усовершенствовали программу».

Несмотря на все плюсы программы, восторга у строителей Челябинска она не вызвала. Так, руководитель компании «Метчелстрой» Александр Воробьев попросил уточнить размер ставок по кредитам, которые в итоге банкиры предложат застройщикам. Выяснилось, что рекомендуемая для банков ставка – 11% годовых. Конечная ставка может и вырасти в зависимости от срока кредита, его объема и других факторов.

«Административно мы не можем диктовать банкам ставку, которая является конечной для застройщика, потому что в каждом конкретном случае банк самостоятельно оценивает проекты, – конкретизировал руководитель программы «Стимул». – Да, есть некая рекомендуемая маржа для банков: если мы фондируем под 8%, то настоятельно рекомендуем, чтобы до застройщиков деньги не доходили, условно говоря, под 20%. 3-5% маржи – это в принципе и есть данные по тем проектам, которые у нас реализуются». «Хорошо, допустим, кроме тех гарантий, которые застройщик обычно предоставляет банкам, есть еще гарантия выкупа со стороны АИЖК. И что, коммерческие банки готовы сбросить 2% ставки? Зачем мне как застройщику программа «Стимул»? Если нужно, мы сегодня кредитуемся под уже готовое жилье; если нужно – снижаем цену и реализуем дешевле, чтобы быстрее рассчитаться», – возразил Александр Воробьев.

Действительно, если застройщик не может реализовать построенное жилье по начальной цене, то ему проще самостоятельно снизить цену с рыночных 31-32 тысяч рублей за квадратный метр в «панельке», нежели продавать гаранту за минрегионовские 26,4 тысячи рублей за «квадрат». Правда, как было замечено на встрече строителей, банкиров и представителей АИЖК, выкуп жилья гарантом – это не рынок сбыта для застройщиков. Это крайняя мера на тот случай, если строительная компания не сможет продать построенное и рассчитаться по кредиту.

«Для нас это программа привлекательна, – поделился мнением руководитель Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Дмитрий Карабинцев. – Мы будем привлекать средства под демократичные ставки кредитования, поэтому готовы рассматривать конкретные проекты в рамках программы «Стимул», чтобы гарантировать реализацию построенного».

Как повлияет программа «Стимул» на рынок недвижимости в Челябинске? Не приведет ли эта мера к очередному надуванию ценового пузыря? И куда пойдут квадратные метры, выкупленные гарантами у строителей? Ответы на эти и другие вопросы читайте в ближайшее время на сайте DomChel.ru в интервью с исполнительным директором по жилищному финансированию ОАО «АИЖК» Андреем Шелковым.