Эксперименты с торговлей

В сфере коммерческой и торговой недвижимости намечаются перемены. Гильдия управляющих и девелоперов разработала критерии сертификации торгово-развлекательных центров. В ходе реализации новой системы все крупные торговые объекты будут оценены и классифицированы по различным показателям: от месторасположения и наличия парковочных мест до концептуальности и маректинговой политики. Челябинские эксперты говорят: местный рынок не готов к таким изменениям, поскольку новая система классификации слишком субъективна.

Программа предусматривает создание единых стандартов качества. В теории это должно помочь рынку торговой недвижимости стать качественней. Полученная в результате реализации проекта классификация предоставит ретейлерам и потребителям объективную информацию для сравнения ТРЦ, выбора мест для покупок и досуга.

Главное отличие новой системы сертификации от уже существующих – оценка торгово-развлекательных объектов будет происходить не по занимаемой площади, а по уровню качества. Разработанные стандарты основываются на важных характеристиках торговой недвижимости: расположение, архитектурные особенности, удобство для посещения клиентами, безопасность, соответствие концепции и т. д.

При классификации всех ТРЦ в России Гильдия управляющих и девелоперов обещает не следовать общим стандартам – предусмотрен учет региональной специфики. Уже с 2011 года эксперты планируют начать сертифицировать ТЦ по-новому. Первые на очереди – Санкт-Петербург, Москва и другие миллионники.

Критерии оценки торгово-развлекательных центров ГУД:
1. месторасположение;
2. автомобильная и пешеходная доступность;
3. архитектура здания, внутренний дизайн и отделка;
4. концепция объекта;
5. логистика;
5. инженерия;
6. управление объектом.

Идея классификации ТРЦ обсуждается уже не первый год, однако конкретного результата эта работа не принесла – рынок так и не получил документа, который бы устроил всех. Международная классификация торговых комплексов, центров, специализированных центров торговли, которой пользуются во всем мире, не совсем подходит для рынка российского. Несмотря на бурный рост последних лет, он ощутимо отстает от других стран.

Директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A.» Сергей Еремеев считает, что не совсем правильно отдавать процесс классификации целиком и полностью в руки Гильдии управляющих и девелоперов. Обращать внимание стоит в первую очередь на количественные показатели: общая и арендгопригодная площадь, площадь парковки, этажность, трафик. «Архитектура, дизайн и внутренняя навигация – это в большей степени субъективные критерии. Якорные арендаторы оценивают для начала объект именно по количественным показателям, а уж затем переходят к техническим, эстетическим требованиям и комфорту покупателей, – поясняет эксперт. – У некоторых челябинских ТЦ, на мой взгляд, будет особенно много несоответствий стандартам от ГУД; возможно, их владельцы и не захотят придерживаться новых правил. Хотя, конечно, есть вероятность, что девелоперы оценят свои объекты по этой классификации и решат поменять свои ТЦ в лучшую сторону».

Кроме того, Сергей Еремеев рассказал, что на местном рынке сейчас ощущается очередной бум – торговых площадей в крупных комплексах стало не хватать. Ретейлеров всё меньше интересует стрит-ретейл. В результате арендные ставки за последние полгода в профессиональных ТЦ практически вышли на докризисный уровень.

Исполнительный директор компании «Инвест Бизнес Консалтинг» Евгений Коротков размышляет о необходимости внесения изменений в новую систему, отмечая стопроцентную пригодность стандартов оценки лишь для Москвы, Питера и, возможно, Екатеринбурга. «С критериями я в целом согласен, – утверждает эксперт, – при этом добавил бы в них критерий GLA – gross leasable area – общая арендопригодная площадь ТРЦ. Это нужно, так как уровень качества объекта – субъективная характеристика, тем более в отношении ТРЦ. Любой покупатель европейских и американских шопинг-моллов скажет, что наши ТРЦ не идут ни в какое сравнение с shoping malls по концепции, брендам, качеству и тем более принятым архитектурным решениям и конструктивным особенностям. В России управляющие компании в ТРЦ при расчете арендных платежей чаще всего используют не GLA в чистом виде, а GLA+. Это оплата за арендуемую площадь плюс оплата эксплуатации мест общего пользования (последняя чаще всего оплачивается в пропорциях в занимаемой площади). А это уже не что иное как притягивание стандарта измерения площадей к американскому стандарту BOMA».

Применительно к челябинскому рынку Евгений Коротков говорит о корректировках, которые следует внести в указанные характеристики: «120 тысяч квадратных метров для Челябинска – это самый большой ТРЦ, для Москвы такая площадь – торговый центр чуть выше среднего. В критерии «локация» тоже нужны корректировки, так как для Москвы и для Челябинска этот пункт значительно различается», – резюмирует респондент.