«Воздушные замки» снова в цене

Московские аналитики рынка недвижимости наблюдают возвращение докризисных тенденций – каждая пятая квартира продается на этапе строительства дома, до возведения третьего этажа. Покупатели стали больше доверять застройщикам, а интерес подогревают ипотечные кредиты, выдача которых на покупку недостроенного жилья возобновилась. Челябинские эксперты подтверждают: строящиеся объекты пользуются спросом в основном из-за низкой цены квадратного метра, истории с обманутыми дольщиками не останавливают желающих приобрести квартиру. Интересно, что стоимость «квадрата» в уже сданном доме может быть значительно выше, чем цена квадратного метра на вторичном рынке.

В базе данных DomChel.ru на момент подготовки материала насчитывалось 2606 предложений о продаже квартир в домах, которые сдаются в 2011 году, – более трети от общего количества предлагаемых новостроек.
Стоимость квадратного метра в новых домах, которые сданы (2267 объявлений), – от 25 (поселок Шагол и Чурилово) до 65 тысяч рублей (элитные кирпичные или монолитные дома в центре города). Наибольшее число предложений находится в ценовом диапазоне от 35 до 40 тысяч рублей за «квадрат» – 581 объявление (около 25 процентов).
На вторичном рынке на эти ценовые границы также опирается более 25 процентов объявлений. Всего продается 14 017 объектов, а за 35-40 тысяч рублей за квадратный метр – 3626 квартир.

В кризис люди стремились покупать готовое жилье, боясь потерять деньги в недострое. Но теперь покупатели снова начали рисковать – около 20 процентов квартир продаются до возведения третьего этажа. Такие данные приводят «Ведомости» со ссылкой на специалистов компании «Домус финанс».

По мнению аналитиков компании, риск покупателей оказаться жертвой недобросовестных застройщиков снижается, поскольку большинство застройщиков переходит на продажу по 214-му федеральном закону. А спрос на новостройки стимулируется выгодными линейками ипотечных кредитов и общим ростом потребительской активности населения.

На челябинском рынке недвижимости некоторые эксперты наблюдают еще одну тенденцию – квартиры в новостройках значительно дороже, чем на вторичном рынке.

По словам руководителя отдела продаж «ДСК №1» Ирины Брежневой, действительно, интерес покупателей к строящимся объектам значительно вырос за последнее время. «Если раньше на этапе строительства продавалось около 40 процентов квартир, то сейчас эта цифра возросла до 60-70 процентов, – отмечает эксперт. – При этом большинство клиентов начинает обращаться, когда возведено 4-5 этажей. Полностью построенная коробка внушает еще больше доверия».

Одна из причин повышения спроса на незавершенное строительство – возобновление ипотечного кредитования покупки жилья по договору долевого участия. По данным эксперта, в кризис банки не предоставляли подобные услуги, но сегодня почти все работают с дольщиками. Привлекает покупателей и сравнительно низкая стоимость подобного жилья. По данным Ирины Брежневой, квадратный метр в строящемся доме предлагается в среднем за 37 тысяч рублей, а цена сданного в эксплуатацию объекта возрастает до 38-42 тысячи рублей за «квадрат».

Эксперт полагает, что высокая цена на новостройки обоснована: квартиры со строительной отделкой сейчас пригодны для заселения. А за 35-36 тысяч за квадратный метр можно найти лишь брежневки или хрущевки, которые ни в какое сравнение не идут с новыми строениями.

Руководитель отдела первичной недвижимости РК «Марис-недвижимость» Наталья Зленко также отмечает, что стоимость квартир в новостройках может быть выше, чем цена вторичного жилья из-за качественного строительного ремонта. «Но однозначно сказать о появлении такой тенденции нельзя – слишком много второстепенных факторов, которые влияют на цену, – добавляет эксперт. – Это расположение, инфраструктура, срок эксплуатации, состояние жилья. Например, 3-4-летние квартиры по цене находятся на уровне сданных новостроек».

По данным РК «Марис-недвижимость», всплеск спроса на строящееся жилье наблюдается с конца 2010 года – рынок и застройщики стали более стабильными. На сегодня распродано около 40 процентов квартир в новостройках, сдающихся в этом году. Наибольший интерес вызывают «полуторки» и небольшие «двушки» эконом-класса (на Краснопольской площадке, в поселках Шагол или Чурилово) – они покупаются уже на этапе возведения 1-2 этажа. Средняя цена в этом сегменте – 28 тысяч рублей за квадратный метр, но чем ближе к сдаче дома, тем выше цены. В готовой новостройке эконом-класса «квадрат» стоит около 32 тысяч рублей.

Несмотря на то, что сегодня цена квартиры в строящемся доме приблизительно на 20% ниже стоимости квартиры в доме, сданном в эксплуатацию, большинство покупателей по-прежнему с опаской относятся к строящемуся жилью, отмечает директор АН «Риэлт-Стройком» Елена Крикун. В первую очередь интересуются готовыми объектами и объектами на стадии завершения и только, если выбор там невелик, обращают внимание на возводящиеся дома. Конечно, есть категория клиентов, которые выбирают покупку квартиры в строящемся доме из-за низкой цены.

«Ситуация на рынке такова, что на фоне повышающегося спроса на недвижимость предложений по строящимся объектам становится все больше, а предложения по готовым объектам постепенно сходят на нет, – отмечает Елена Крикун. – И я не вижу никакой опасности в приобретении недвижимости на стадии строительства, если застройщик надежный и у него все в порядке с документацией. Что касается, предпочтений покупателей между первичным и вторичным жильем, то, безусловно, основная часть наших клиентов выбирает квартиры в новых домах. И это неудивительно, ведь строительные компании предлагают условия, учитывающие требования и пожелания современных горожан: огороженная территория, благоустроенные дворы, просторные парковки, оформление фасадов с использованием новых материалов и многое другое. А вторичное жилье, которое сегодня не намного дешевле нового, требует значительных вложений в ремонт, как квартиры, так и самого дома и, кроме того, без тщательной проверки документов агентством недвижимости покупать квартиру на вторичном рынке довольно рискованно».

Интересно, что покупателей квартир в недостроенных домах не останавливают истории обманутых дольщиков. Ирина Брежнева рассказала, что у компании «ДСК-1» есть клиенты, которые до сих пор не получили свои оплаченные квартиры у застройщиков, оказавшихся недобросовестными, но снова вложили средства в строящийся объект. Напомним, что обманутые дольщики России за последние пять лет потеряли около 7 миллиардов долларов, более 1000 домов оказались недостроями, число неудачливых покупателей достигает 150 тысяч человек, по данным активистов соцсети «Однодольщики». А по данным Минрегиона, в России 74 тысячи обманутых дольщиков и более 900 проблемных объектов по итогам 2010 года.