Налог на жилье: эксперимент начат

Введение единого налога на недвижимость в разы раздует налоговую базу в регионах. К таким выводам пришли столичные аналитики во время оценки кадастровой стоимости недвижимости в 12 экспериментальных областях страны. К примеру, в Татарстане после перехода к новой системе собираемость налогов может вырасти в восемь раз. Повсеместное внедрение налога на недвижимость, несомненно, пополнит региональные бюджеты. Но в Минэкономразвития уже не видят смысла в объединении поборов за землю и имущество, чиновников устраивает расчет налогов по кадастровой стоимости. Эксперты продолжают сомневаться: неясно, как определять рыночную цену помещений. Челябинская область только начала готовиться к введению единого налога – массовая кадастровая оценка должна завершиться в 2012 году.

Росреестр оценил кадастровую стоимость объектов недвижимости в 12 регионах (Калужская, Тверская, Калининградская, Нижегородская, Самарская, Иркутская, Кемеровская, Ростовская области, Краснодарский и Красноярский края, Башкирия, Татарстан). Это пилотные регионы, где федеральные власти планируют запустить единый налог на недвижимость. Как пишут «Ведомости» со ссылкой на доклад некоммерческой организации «Союзэкспертиза», при переходе от нынешней инвентаризационной стоимости объектов к кадастровой налоговая база в Калужской области может вырасти в среднем в пять раз, в Татарстане – в восемь раз.

Налоговая реформа позволила бы увеличить собираемость налога на имущество в той же Калужской области с 665,1 миллиона рублей (в 2010 году) до 3,3 миллиарда. Издание приводит пример расчета налога для Кировского района Калужской области: если недвижимость площадью менее 55 квадратов не будет облагаться налогом, а платить за помещения будут 10 процентов собственников, для сохранения нынешнего уровня сборов ставка должна составить 0,146 процента от кадастровой стоимости.

Эксперты «Союзэкспертизы» рекомендуют как можно быстрее перейти к налогу с рыночной стоимости недвижимости, но пока только для граждан. Введение такой системы для имущества компаний нецелесообразен: в кадастре практически отсутствуют сведения о таких объектах. Но объединять налоги на имущество и на землю аналитики не советуют, так как существующие ставки земельного налога в среднем выше, чем у имущественного – при их снижении придется увеличить налоговую нагрузку на строения.

Идею о сохранении двух налогов поддерживает и директор департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Ивакин при условии, что они будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Сейчас в Челябинске налог на имущество определяется на основании инвентаризационной стоимости имущества по ставке от 0,1 процента (за жилое помещение стоимостью до 300 тысяч рублей) до 1,2 процента (за квартиру стоимостью более 1,5 миллионов рублей).
База для земельного налога – кадастровая стоимость участка. Сельхозземли, дачные участки и земли для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства облагаются налогом по ставке 0,3 процента.

Столичные эксперты сомневаются, что единый налог будет способствовать выходу жилищного рынка на рыночные отношения и удешевит стоимость квадратных метров. Более того, пока неясно, будут ли отличаться суммы налогов для жителей разных регионов.

Челябинскую область ждут перспективы, подобные результатам Татарстана, потому что кадастровая стоимость объектов выше инвентаризационной в 5-10 раз, считает руководитель АН «Паритет» Андрей Ветхов. «Инвентаризационная стоимость недвижимости учитывает износ строения и динамику цен на строительную продукцию, работы и услуги. Оценка помещений и сооружений должна осуществляется по состоянию на 1 января каждого года на основе данных техинвентаризация, которая проведена очень давно и может датироваться, к примеру, 1989, 1995 или 2000 годом. Соответственно, государство теряет огромные доходы: рыночная цена растет по 5-10 процентов в год, а инвентаризационная отстает, – рассуждает эксперт. – Кадастровая стоимость определяется на базе рыночной стоимости. При этом возникает вопрос, как будет рассчитываться рыночная стоимость – по цене предложений в открытых базах или по фактической стоимости сделок. Известно, что реально стоимость квартиры, участвующей в сделке, часто на 3-5 процентов ниже ранее заявленной».

По словам Андрея Ветхова, избежать единого налога челябинцам не удастся, но рациональнее было бы разделить налог на имущественный и земельный. Ведь при определении кадастровой стоимости земельного участка учитывается не только рыночная стоимость, но и отдаленность от центра, относительно которого осуществляется оценка. Например, стоимость участка в центре города будет выше, чем Ленинском или Советском районах, еще дешевле – в сельской местности.

Кстати, Челябинская область готовится к появлению новой системы налогообложения – к организации и проведению массовой оценки кадастровой стоимости зданий и помещений приступили в 2010 году, рассказывает начальник отдела кадастровой оценки объектов недвижимости управления Росреестра по Челябинской области Елена Нескоблева.

«Исполнителем работ ФГУП «ФКЦ Земля» был подготовлен перечень факторов стоимости объектов недвижимости и цифровой тематической карты. В ближайшее время будет выбран исполнитель работ, с которым будет заключен госконтркат, – подчеркивает эксперт. – В результате проведения мероприятий для каждого объекта недвижимости будет рассчитана кадастровая стоимость с учетом всех факторов, влияющих на стоимость объекта. Полученные значения будут гораздо актуальнее, чем данные техинвентаризации, которые рассчитываются по методикам 70-80 годов».

По данным управления Росреестра, массовая оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов в области будет проходить впервые и должна быть завершена в течение 2011–2012 годов.

Напомним, ввести единый налог с недвижимости вместо отдельных сборов на землю и на имущество российское правительство надеется в 2013 году. До конца 2012 года эксперты Росреестра должны оценить объекты капитального строительства на территории всей страны по кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости. Ставки будут определять местные власти, но сообщалось, что максимальная ставка налога на недвижимость на федеральном уровне может быть установлена в размере 0,1 процента. При этом Минэкономразвития предлагает ввести своеобразный налоговый вычет для квартир площадью до 55 квадратных метров и земельных участков не более шести соток. Чиновники планировали также не облагать налогом квартиры стоимостью до трех миллионов рублей.