Аренда в Челябинске – это невыгодно?

Челябинцам невыгодно сдавать в аренду квартиру, купленную в кредит, – за счет жильцов полностью погасить ипотечный кредит не удастся. Самые подходящие регионы для рантье – Магаданская и Амурская области и Камчатский край. Там кредитная однушка, сданная квартирантам, окупится за 13-14 лет. К такому выводу пришли аналитики компании «Финэкспертиза». Эксперты нашего сайта убеждены в обратном – в Челябинске платить ипотеку на деньги квартиросъемщика можно.

Челябинская область входит в число регионов, где рассчитывать на быструю окупаемость квартиры при сдаче в аренду не приходится. Расхождение между среднемесячной выручкой от аренды и платежом по ипотечному кредиту чуть больше двух тысяч рублей, подсчитали аналитики компании «Финэкспертиза». По их данным, платить за кредит, взятый на покупку на вторичном рынке однокомнатной площадью 40 квадратных метров, в месяц южноуральцу придется 11 971 рубль. Средняя ставка аренды составляет 9822,78 рубля.

Отметим, что аналитики опирались в расчетах на стандартные условия ипотеки: процентная ставка равняется 13 процентам годовых в рублях, кредит взят на 15 лет, а покупатель вносит первоначальный платеж в размере 20 процентов от стоимости квартиры, форма погашения кредита – аннуитентый платеж (равные суммы каждый месяц). Средняя цена квадратного метра – данные Росстата.

Эксперты челябинского рынка недвижимости придерживаются иного мнения: оплачивать ипотеку за счет средств квартиросъемщика можно. Конечно, для этого нужно соблюсти несколько условий. Так, по словам руководителя отдела жилой недвижимости компании «IBC-недвижимость» Ирины Корчагиной, при покупке квартиры с последующей сдачей в аренду нужен как минимум 50-процентный первоначальный взнос, а сама жилплощадь должна быть расположена в удобном районе, меблирована и пригодна для комфортного проживания. «Если покупатель занимает у банка только половину стоимости квартиры в пределах миллиона рублей, то ежемесячный платеж равняется 12-14 тысячам рублей. При этом однокомнатных дешевле 10 тысяч с мебелью в хороших районах Челябинска уже нет, – подсчитывает риелтор. – Меблированные квартиры с чистым ремонтом и районах с развитой инфраструктурой в среднем оцениваются в 15 тысяч рублей в месяц. В таком случае платеж арендатора покрывает не только кредит, но и коммунальные услуги».

Директор ООО «Компания АВИТАЛЬ» Максим Пантелеев убежден, что покупать в ипотеку квартиру для последующей сдачи в аренду нужно с учетом многих критериев, самый простой – транспортная доступность. «Даже при 30-процентном первоначальном взносе, если выбрать банк с выгодными условиями, можно получить платеж, который ниже, чем арендная ставка, – говорит собеседник. – Обычно сдаются ипотечные однушки или «двушки» экономкласса, рассчитанные на обычных людей. Но на таких же условиях можно купить просторную квартиру с ремонтом в центре города и найти арендатора, готового платить 35-40 тысяч рублей в месяц. Ипотечный платеж будет ниже».

Стоит понимать, что при сдаче в аренду есть риски, например, придется следить за жильцами и периодически искать новых, восстанавливать ремонт. Кроме того, как подчеркивают эксперты, не получится полностью оплачивать кредит средствами арендатора, если квартира в плохом состоянии, без мебели или находится в удаленном районе.

Интересно, что в «Финэкспертизе» нашли только три региона, в которых покупать квартиру в кредит для последующей сдачи в аренду выгодно. Это Амурская и Магаданская области и Камчатский край. Там за счет денег арендаторов собственник квартиры может не только выплачивать кредит, но и получать прибыль. К примеру, житель Магадана купит квартиру за 1,4 миллиона рублей, из которых заемных примерно 1,1 миллион рублей. Каждый месяц он будет отдавать банку чуть более 14 тысяч рублей, но высокие ставки аренды (15 тысяч рублей) помогут ему оставаться в плюсе.

Как сообщает издание «Ведомости», купленная на вторичном рынке этих регионов недвижимость окупится за 7-8 лет, если на нее потрачены собственные средства, а квартира сдается. Если же приобрести жилье в кредит и найти арендаторов, срок окупаемости составит 13-14 лет.

В остальных регионах арендной платы не хватит, чтобы расплачиваться по кредиту и немного откладывать. Жители 26 регионов России должны подождать более 15 лет, прежде чем начнут зарабатывать на сдаче однушки внаем. В 13 регионах ипотечные заемщики смогут воспользоваться платежами, поступающими от арендаторов, только через 30 лет.

Труднее всего придется покупателям жилья в Пензенской области, Чечне и Москве. Квартира, купленная целиком за накопленные деньги, будет окупаться в этих регионах 22 года. Если использовать кредитные средства, то покупателям жилья в Москве понадобится 39 лет, чтобы начать получать прибыль от сдачи жилья. В Чеченской республике этот период составляет 40 лет, а в Пензенской области – 41 год. Всему виной низкие арендные ставки (в Пензе за месяц в среднем просят 5662 рубля) или значительный разрыв между ценой покупки и аренды (в Москве – более 132 тысяч рублей).

Соотношение арендной ставки за «однушку» и ежемесячных платежей по кредиту в некоторых регионах страны (по данным компании «Финэкспертиза»)