Долевка окажется под запретом?

Законотворцы предлагают кардинально решить проблему обманутых дольщиков – возложить ответственность за деньги покупателей на кредитующие застройку банки. Согласно задумке, строительная компания будет возводить жилье на собственные и кредитные средства, а деньги дольщиков получит лишь после оформления всех документов. Эксперты считают, что такие нововведения поставят крест на продаже незавершенных квартир и поднимут цены на недвижимость.

Сегодня число обманутых дольщиков не уменьшается – проблемы одних решаются, но появляются новые пострадавшие. До первого марта 2013 года власти намерены разработать механизмы обязательного страхования финансовых рисков при строительстве жилья. Есть несколько схем – создание общества взаимного страхования, по банковской гарантии или через поручительство, сообщает издание «Ведомости».

В первоначальном варианте законопроекта механизм был один: страховать риски дольщиков должны были коммерческие страховые компании. Однако есть мнения, что они не справятся. По данным депутата Госдумы Александра Хинштейна, в России насчитывается 107 тысяч обманутых дольщиков. Получается, что при средней стоимости квадратного метра, равной 40 тысяч рублей, и средней площади квартиры в 60 квадратов, финансовый объем проблемы достигает 257 миллиардов рублей. По данным страховщиков на апрель 2012 года, совокупный уставный капитал всех российских фирм на этом рынке составляет 193 миллиарда рублей, а значит, величина проблемы гораздо больше, чем возможности страховых компаний.

Еще один вариант – солидарная и субсидиарная ответственность банков, выдающих кредиты на строительство. Как следует из записки начальника контрольного управления президента Константина Чуйченко, по трехстороннему договору между застройщиком, банком, кредитующим стройку, и покупателем, средства будущего собственника жилья должны поступать не застройщику, а на депозит в банк. Доступ к деньгам строительная компания получит, когда оформит все документы для начала застройки.

Таким образом, если сейчас застройщики могут получать деньги на начальном этапе и использовать их по своему усмотрению, при новом порядке до сдачи объекта им придется распоряжаться только кредитными и собственными средствами.

Столичные эксперты считают, что от такой схемы больше всего пострадают покупатели жилья, у которых отнимут возможность приобретать квартиры в строящихся домах по сниженной цене. Да и продажи на стадии застройки станут бессмысленными, поэтому многие будут продавать квартиры по рыночной цене и на поздних этапах. Прогнозируется, что при таких условиях произойдет резкое увеличении стоимости квадратных метров.

Челябинские игроки строительного рынка считают, что внесение изменений в порядок работы противоречит действующему 214 ФЗ, который и призван защитить дольщиков. По мнению финансового директора СК «Легион» Ивана Клушина, при таких условиях большая часть строителей уйдет с рынка – немногие обладают достаточным количеством собственных средств, чтобы строить, а привлечение внушительных объемов кредитов невыгодно из-за процентов. «Получается, что в отношениях между застройщиком и покупателем появится посредник в виде банка, – отмечает эксперт. – Сегодня же, по закону, нет никаких ограничений в привлечении денег дольщиков. Можно лишь оформить в аренду земельный участок и подготовить пакет документов, в том числе проектную декларацию и разрешение на строительство. Искать покупателей, готовых вложиться в строительство, можно даже с пустой стройплошадкой».

В то же время, сегодня покупка квартир на стадии строительства продолжает набирать популярность. Доля квартир, продаваемых на стадии площадки или возведения здания, судя по базе объявлений сайта DomChel.ru, занимает почти половину рынка – 4144 объекта против 8135 квартир в новостройках.

А по данным областного минстроя на август 2012 года, в Челябинске с участием средств дольщиков строилось 159 домов от 48 компаний. В будущие квартиры вложили деньги 7820 участников долевого строительства. Всего в Челябинской области в строительстве многоквартирных домов задействованы средства 9654 дольщиков.

Парадоксально, но урегулирование проблемы обманутых дольщиков осложняет неразбериха на уровне законодательства. Так, вопросами пострадавших участников долевого строительства занимаются сегодня сразу несколько ведомств, в числе которых Госстрой, Минрегион и Федеральная служба по финансовым рынкам, а также органы власти субъектов РФ. Кроме того, не определено понятие обманутого дольщика.

Президент Владимир Путин 18 октября утвердил перечень поручений по защите прав граждан, участвующих в долевке. До первого декабря правительство должно определить орган, ответственный за долевое строительство. А до первого февраля должна быть закончена инвентаризация всех проблемных объектов. Правительству также поручено изменить требования к финансовой устойчивости застройщика и к величине его уставного капитала. Пока они находятся в разработке.