Долгая аренда на честном слове

Новая версия Гражданского кодекса отменяет регистрацию долгосрочных договоров аренды помещений. Порядок должен вступить в силу 1 марта 2013 года, но неясности еще остались. Так, разработчик поправок Павел Крашенинников предлагает подобные договоры регистрировать, но только как обременение. Однако в кодексе это не прописано. Как изменятся арендные отношения для предпринимателей с наступлением весны?

Новая версия Гражданского кодекса, которая частично вступает в силу 1 марта 2013 года, отменяет обязательную регистрацию договоров аренды помещений вне зависимости от срока действия. Речь идет о положениях ФЗ № 302 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ» от 30.12.2012. Это соответствует новой идеологии кодекса – регистрируется только право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение, а не сделка с ним.

Столичные аналитики и предприниматели считают, что отмена регистрации приведет к двойной или даже тройной сдаче помещений. Может возникнуть риск того, что объект недвижимости уже обременен арендой, и проверить это заранее в регистрационном органе с 1 марта не получится. Есть опасения, что в конечном итоге переход на новый порядок приведет к теневому предпринимательству.

Сегодня пока неясно, как поступать бизнесменам, начинающих долгосрочные арендные отношения после 1 марта 2013 года. Ведь разработчик поправок Павел Крашенинников обратился в Минэкономразвития и Управление Росреестра с официальным письмом, в котором рекомендовано продолжить обязательную регистрацию договоров аренды. Отметим, что в документе он не делает различий между долгосрочной, краткосрочной и арендой на неопределенный срок. Ссылаясь на закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», депутат предлагает регистрировать договоры аренды, заключенные в простой письменной форме, как обременение. В то же время юристы отмечают, что напрямую в ГК не прописано, что аренда является обременением, при этом такое обременение не подлежит государственной регистрации на основании абзаца 2 ст. 4 ФЗ-122. Добавим, что из Управления Росреестра по Челябинской области пока не поступило разъяснений для арендодателей и нанимателей помещений.

В 2012 году Росреестр России зарегистрировал 177 357 договоров аренды нежилой недвижимости, 2 869 аренды жилой недвижимости, 11 765 – линейных объектов, а также один договор аренды предприятия.

Напомним, сегодня договоры, заключенные на срок более года, считаются действительными только после регистрации. Договоры краткосрочной аренды, которые заключаются на срок менее года, регистрировать необязательно.

Эксперты челябинского рынка недвижимости отмечают, что если требования Гражданского кодекса вступят в силу без каких-либо поправок, новый порядок не затронет львиную долю предпринимателей, особенно тех, которые арендуют помещения под небольшие магазины или офисы. По словам директора ЦН «Елькина, 85» Валерия Шкодских, сегодня около 90 процентов компаний заключает договоры на 11 месяцев – собственники и арендаторы не хотят тратить время и деньги на процесс регистрации документов. Кроме того, если договор оформлен официально, то после того, как наниматель освобождает помещение, собственник должен снять обременение.

Как подчеркивает руководитель юридического отдела компании «IBC-недвижимость» Лилия Галимова, краткосрочные договоры заключают и те, кто снимает помещения на протяжении нескольких лет, об этом лица договариваются на словах. Если же договор аренды зарегистрирован, то бизнесмены могут столкнуться со сложностями, например, арендаторы не смогут быстро выселить неплательщика. «Если арендатор не платит за наем, то его выселение может растянуться как минимум на четыре месяца с учетом судебных разбирательств. А после вступления решения суда в силу наниматель может подать жалобу, которая снова будет рассматриваться. Освободить помещение тоже можно только через суд, – отмечает эксперт. – Расторгнуть такой договор можно по соглашению обеих сторон или через суд, а чтобы повысить арендную плату, собственнику нужно не только подписать, но и зарегистрировать соглашение о повышении». Однако крупные фирмы предпочитают оформлять отношения с арендаторами в регистрационных органах.

В то же время, по мнению экспертов, даже зарегистрированный договор не может быть надежной защитой от махинаций. «Конечно, проверить в регистрационном органе договор без регистрации невозможно, но узнать, занято ли помещение, можно при личной встрече с собственником и визите на объект», – резюмирует Валерий Шкодских.