Аренда жилья и налоги: как совместить?

Челябинцы не торопятся декларировать свои доходы от аренды квартир. Впрочем, это характерно и для других регионов страны. Что мешает россиянам быть правосознательными, и есть ли польза от легальных доходов, выяснял сайт DomChel.ru.

УФНС Москвы сообщило, что с начала 2013 года больше 17 тысяч москвичей заплатили за сдачу квартир в аренду, что на 25% больше, чем годом ранее. Это, по мнению властей, стало результатом разъяснительных работ налоговиков и столичного правительства. Сегодня сумма дохода, заявляемая налогоплательщиками-москвичами в налоговых декларациях, равняется 250 тысячам рублей в год, а средний платеж – 32 тысячи рублей, пишет «Российская газета».

Однако не во всех регионах наблюдается рост добросовестных налогоплательщиков. Так, в соседнем Санкт-Петербурге с начала года было представлено всего 2,5 тысячи деклараций, вошедших в в графу «Иные основания», в которые включается доход от аренды жилья. Дело в том, что в Северной Пальмире сдача жилья в отдельную графу не выделяется, как в Москве. Та же ситуация и в налоговых органах соседней с нами Свердловской области. В качестве индивидуальных предпринимателей с начала года, по данным местной налоговой инспекции, регистрироваться перестали из-за поднятия платежей – патент за 30 тысяч рублей в год еще накладнее, чем налог.

По сути, рынок аренды жилья не поддается налогообложению, поскольку там действует закон саморегуляции и не подразумевает постороннего вмешательства. Как объясняет представитель Южно-Уральской ассоциации риелторов Лейла Рудь, аренда жилого фонда остается в ведении частных лиц или частных посредников, и только небольшой процент сделок по аренде квартир осуществляется через агентства недвижимости. В соседнем Екатеринбурге, например, по данным Уральской палаты недвижимости, через риелторов оформляется только каждая десятая сделка, и эта доля неуклонно падает.

«Зачем мне декларировать доходы от квартиры, которая является моей собственностью? Хочу – сдаю, хочу – нет! – возмущается челябинец Валерий. – В конце концов это мое личное дело. Я хочу жить здесь и сейчас, а насчет накоплений в пенсию – это еще большой вопрос. Может, я и до пенсии-то не доживу».

Очень немногие люди сознательно идут на декларирование доходов, но бывают ситуации, когда этот шаг становится необходимой мерой. «Люди искренне считают, что жилье только их и они имеют полное право распоряжаться им, как захотят, – высказывает мнение директор «Марис-недвижимость» Сергей Малетин. – Еще одна важная причина – лень. Людям лень куда-то идти, чтобы оформить документы, заполнять все бумажки, сидеть в очередях. Часто это делают, если на то есть какая-то сторонняя причина. Тогда это выгодно. Например, у нас есть два клиента, которые собрались оформлять ипотеку, но совокупный доход на семью был около 30 тысяч рублей, чего было недостаточно. При этом люди сдавали жилье. Они задекларировали свой доход от аренды – 12 тысяч рублей, цифра дохода увеличилась, и им одобрили ипотеку. По доброй же воле доход от аренды, думаю, никто не декларирует. По крайней мере у меня нет таких знакомых».

Тем не менее в легальной сдаче жилья в аренду все же есть свой плюс. Например, 13-процентный налог на доходы с физического лица, в конце концов, вернется в пенсию. «Я подумываю сдавать квартиру своей мамы, – рассказала челябинка Инна. – На самом деле пока не думала по поводу декларирования налогов с аренды. Но я привыкла перестраховываться, так что лишний процент к будущей пенсии, думаю, не повредит. Да к тому же пенсионерам есть льготы».

«По сути налоговый вычет – это тот же доход, который потом зачислится на пенсию, – подтверждает исполнительный директор «Дан-Инвест» Светлана Супрун. – Мы больше работаем с юридическими лицами и коммерческой недвижимостью, где без декларирования доходов с аренды никуда. Там налог зависит от формы отчетности – ИП или юрлицо. По нежилым помещениям в основном люди платят налоги, показывают доход, потому что там суммы больше и часто заключаются долгосрочные сделки – на срок больше года. В этом случае все идет через регпалату, тут без декларации уже не обойтись». Но есть и исключения. Бывает, маленькие магазинчики сдаются даже без регистрации договора, там могут быть отступления от закона».

Юристы подтверждают, что легализация в налоговом органе требуется скорее арендаторам нежилых помещений. Выявить же недобросовестного арендодателя жилых площадей почти невозможно: только если внимательные соседи сообщат куда надо. «Теоретически доказать нечистоплотность арендодателя очень сложно, – говорит руководитель компании «Аксиома» Арсен Симонов. – Проникнуть в его жилище вряд ли возможно, поэтому тут нужно писать заявление в полицию и буквально за руку вести людей к участковому».

Но и участковый не всегда может добраться до арендодателя, даже если соседи «настучат» на неугодных квартиросъемщиков. «Проникновение в квартиру возможно только по решению суда, – говорит начальник челябинского отдела управления Государственной жилищной инспекции Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области Николай Гашков. – Очень больной вопрос. Сложность в том, что жилище неприкосновенно. В связи с чем собственник может не пустить к себе, и закон дает ему на это право. Люди это прекрасно знают, чем и пользуются. И даже участковый в этом случае часто бессилен». По словам Николая Гашкова, в основном челябинцы жалуются на арендодателей, если те шумят или из квартиры доносятся неприятные запахи. «Если съемщики жилья ведут себя вызывающе, возникают вопросы к арендодателю: на законных ли основаниях он сдает жилье и так далее, – продолжает эксперт. – В основном квартиросъемщики доставляют неудобства пенсионерам и семьям с маленькими детьми, у которых беспокойный сон и часты проблемы со здоровьем».