Новый запрет на продажу квартир

Должникам за коммуналку запретят продавать жилье. Теперь любителям повременить с оплатой придется сначала погасить задолженность, а уже потом реализовать свою недвижимость. А вот с лишением собственника прав на него решено повременить. Как будет работать закон и кто выплатит долги, выяснял сайт DomChel.ru.

«Я медсестра, муж – водитель скорой, мы живем на мизерную зарплату, – жалуется челябинка Евгения. – И несмотря на то, что стараемся вовремя оплачивать коммуналку, иногда копится долг. Может, власти лучше снизят нам тарифы? Тогда и население будет платить вовремя и в полном размере». Так же, как и Евгения, рассуждает большинство россиян, не привыкших вовремя оплачивать коммуналку. Но есть и злостные неплательщики. «Сосед не платит за коммуналку с 2010 года, – говорит челябинка Антонина. – У него задолженность по всем статьям уже более 150 тысяч рублей. Только за холодную воду сумел накопить долг более шести тысяч рублей! При этом на его дверях приставы и коммунальщики постоянно наклеивают «позорные листы», в открытую информирующие о накопленных долгах. Но его это мало волнует: он нигде не работает, перебивается займами, пьет, на суды не является и не собирается никому ничего платить».

Неблагополучные граждане, с которых взыскать порой просто нечего, всегда были головной болью коммунальщиков, однако есть среди неплательщиков и те, чьи доходы вполне позволяют безболезненно гасить платежи, зато не позволяют принципы. «Мой сосед не платит за квартиру с 1998 года. При этом он коммерсант, постоянно придумывает какие-то новые проекты, – секретничает жительница многоэтажки Вера Алябьева. – Недавно, например, выиграл какой-то тендер на разведение перепелиных яиц. Ему дали на него пару миллионов, а он на эти деньги построил дом и говорит, что никому ничего возвращать не будет. К нему не раз и приставы приходили, а он шантажирует: «Я инвалид, сейчас пойду повешусь». Вот его и не трогают».

Согласно новому законопроекту Минрегиона, обремененные долгами квартиры не удастся продать. И такая мера – ответ властей должникам, которых становится все больше. По данным Росстата, просроченный долг граждан и предприятий перед поставщиками электроэнергии, газа и воды на 1 января 2013 года составил более 300 млрд рублей, что на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года (на 1 января 2012 года задолженность составляла 255 млрд рублей). По последним данным «Секвойя Кредит Консолидейшн», задолженность физических лиц за услуги ЖКХ в России на данный момент перевалила за 152,1 млрд рублей. По итогам 2013 года долг россиян за коммунальные услуги может составить 160 млрд рублей.

В Управлении федеральной службы судебных приставов по Челябинской области с января по август уже накопилось более 112 тысяч 224 исполнительных производств о взыскании долгов за ЖКХ на сумму 1,2 млрд рублей. В числе задолжавших – не только физлица, но и коммерческие организации.

В связи с этим получил одобрение законопроект Минрегиона, предлагающий ужесточить меры в отношении неплательщиков. Ведомство предлагает сделать обязательным при регистрации сделок с недвижимостью предоставление документа, подтверждающего отсутствие долгов за коммунальные услуги. В случае, если долги есть, собственнику жилья придется их погасить, а уже потом реализовывать свои квадраты.

В АН КЖСИ рассказали: получить выписку из ЖЭКа о том, что участник сделки никому ничего не должен, – нормальная и необходимая для защиты сторон практика.

«Все сделки с недвижимостью, проводимые через наше агентство недвижимости, всегда проводятся при предоставлении справки из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам на дату проведения сделки в регистрационной палате, – поясняет генеральный директор АН КЖСИ Мария Дементьева. – Это определенная защита покупателей. Кроме того, есть еще такой момент при оформлении сделки, как запрос справки о зарегистрированных в квартире жильцах. И она выдается при отсутствии долгов по квартплате. Получая ее, мы застрахованы от продажи квартиры с прописанными в ней людьми и с чужими долгами за коммуналку».

Кстати, Минрегионразвития предлагал и более кардинальные меры борьбы с неплательщиками – взыскивать за долги даже единственное жилье. Но только в том случае, если долг превысил пять процентов рыночной стоимости имеющейся недвижимости. Правда, в Минрегионе утверждают, что документ был разработан группой экспертов и само ведомство его не поддерживает. Не поддержали его и в ходе обсуждения на последнем совещании у вице-премьера. Такую меру сочли слишком жесткой и решили повременить с этим вопросом.

Однако одними угрозами удержать порядок не удастся, и власти решили не только напугать граждан, но и поощрить тех, кто с оплатой услуг ЖКХ не задерживается. Так, оплачивающим загодя предложат более низкие расценки. Для этого, согласно предложению экспертного совета при комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, решено дифференцировать тарифы на коммунальные услуги. Идею уже поддержала Федеральная служба по тарифам.

«Речь идет о том, чтобы в сфере коммунальных услуг установить принцип кнута и пряника, – рассказала «Известиям» первый зампред комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Елена Николаева. – С одной стороны, сделать строже подходы к тем, кто задерживает коммунальные платежи. С другой – предусмотреть некие бонусы для тех, кто готов платить вперед».

Прежде всего возможность стимулирования потребителей будет предоставлена ресурсоснабжающим компаниям. Пока же в сфере коммунальных услуг действуют жесткие принципы ценообразования и единые тарифы, не предполагающие дифференциации.

Эксперты убеждены, что новый закон скорее защищает ресурсоснабжающие организации, нежели покупателей квартир с долгами. «Сейчас справок об отсутствии долгов не требуется, всю эту информацию и так можно найти в открытых источниках, проследить по той же системе «Город». В этом плане закон больше популистский, направленный скорее на защиту прав коммунальщиков, а не покупателей, – считает директор ЦН «Елькина, 85» Валерий Шкодских. – В то же время многое зависит от риелтора, представляющего интересы покупателя. На моей памяти самый большой долг в процессе сделки – несколько сотен тысяч рублей. Обычно недвижимость с таким долгом не реализуется и сделки не проходят, ведь покупатели понимают, что долг – это проблемы с коммунальщиками. Однако тут больше встает выбор перед покупателем. Если он готов взять квартиру с задолженностью, то может требовать вычесть сумму долга из стоимости недвижимости. Не позаботились законодатели о тех же должниках. Откуда возникают долги? Из-за низких доходов, неблагополучной экономической ситуации в стране. Люди не платят за квартиру скорее от безысходности. А наложив запрет на продажу недвижимости, власти тем самым лишат этих людей единственной возможности рассчитаться с долгами. Кроме того, может быть такая ситуация: гражданин взял ипотечный кредит из расчета, что на его ежемесячное погашение и оплату коммуналки будет уходить 20 тысяч рублей, а тарифы выросли, и на все теперь уходит 25 тысяч рублей, что не входило в его планы. Конечно, в первую очередь человек будет погашать ипотечный кредит, а долг за коммуналку будет расти».

О пользе нового законопроекта могут поспорить юристы, однако проникновение в сферу распоряжения собственным имуществом считают, мягко говоря, аморальным. «Запрет на продажу квартир ограничивает права собственников, – говорит директор службы юридической помощи «Центр по защите прав» Алексей Мотылев. – Они нарушают принципы основного института гражданского права, права собственности. А покупатели недвижимости к предыдущим долгам вообще-то никакого отношения не имеют. И коммунальщики должны требовать эти деньги с тех, кто им задолжал, а не с новых собственников, как они часто делают, лишь бы не искать старых жильцов. В этом случае надо писать жалобы в госжилинспекцию и прокуратуру».

Эксперты также гадают, за счет чего будут компенсироваться пониженные тарифы для добросовестных плательщиков. Главной преградой называют естественную монополию, которая препятствует свободному ценообразованию. Кроме того, практика показывает, что россияне нечасто оплачивают коммуналку заблаговременно. Хотя и в этом случае остаются доступными дистанционные способы оплаты. Выходит, что заранее платить за услуги ЖКХ будут, если предложенный бонус окажется действительно выгодным.

«Смотря насколько тарифы будут более низкими, – добавляет Алексей Мотылев. – Если это какая-то небольшая скидка, равная ставке банковского процента по кредиту за этот же период, тогда понятно, откуда будут браться средства на компенсацию. Этим компаниям деньги поступают авансом, и они имеют большую сумму в распоряжении. Это то же самое, что получить беспроцентный кредит. Если компенсация будет в большем размере, тогда, видимо, предполагаются какие-то госсубсидии. Это означает, что человек, который теоретически мог бы просрочить платежи, их уже оплатил; он будет подстрахован на момент ухудшения финансового состояния. В этом плане мера разумная. Для юридических лиц, может, вообще скидки не будет. Их просто обяжут платить раньше. А гражданам могут сделать условия помягче и скидки побольше. Главное, чтобы сам комитет, утверждающий тарифы, был как можно менее коррумпированный».

В одном эксперты солидарны: реализация инициативы вряд ли приведет к резкому снижению задолженности и прекращению ее роста. Потому что в большинстве случаев злостные неплательщики – люди с небольшим доходом, испытывающие финансовые трудности. Они не справляются со своей долговой нагрузкой, и для них заплатить за несколько месяцев вперед просто невозможно.