Россиянам разрешат не копить на ипотеку

Россиянам предложили не копить на первоначальный взнос. АИЖК запустило программу «Аренда с выкупом», по которой заемщику необязательно копить на первоначальный взнос, но платить за рассрочку придется до 19 процентов годовых. Несмотря на то, что проект стартует в трех регионах – соседнем Екатеринбурге, Новосибирске и Московской области, в других областях уже заинтересовались такой возможностью. Будет ли проект выгоден покупателям жилья, выяснял сайт DomChel.ru.

Из деталей известно, что проект будет финансироваться через ЗПИФ недвижимости (сформирован в начале февраля, объем – 350 млн руб.), 100-процентным пайщиком которого пока будет АИЖК, сообщают «Ведомости». Управлять им будет инвестгруппа «Тринфико». Впрочем уточняется, что в дальнейшем потенциальным пайщиком может стать подконтрольный РЖД НПФ «Благосостояние». Фонд может вложить средства уже в 2014 году.

Согласно программе граждане могут выбрать себе на территории региона жилье экономкласса. Эту квартиру в собственность фонда приобретает Межрегиональная жилищная корпорация – сервисная посредническая компания. Затем она продает объект гражданину в рассрочку на срок до 15 лет. Оплата за квартиру производится равными частями в течение всего срока и складывается из счета за аренду этого жилья и суммы в счет выкупа. При этом сумма платежа зависит от многих параметров: периода рассрочки, стоимости квартиры, наличия первоначального взноса или его отсутствия, отмечают в АИЖК. Например, если жилье стоит пять млн руб., первоначального взноса нет, а платить нужно 15 лет, то ежемесячный платеж превысит 78 000 руб. (из них за аренду 42 000 руб., а в счет выкупа – 36 000 руб.). Если в аналогичном случае иметь один млн руб. на первоначальный взнос, то ежемесячный платеж уменьшится до 68 500 руб. Заселиться в квартиру можно в день оформления сделки, а рассрочку погасить досрочно.

Предвещая большой поток желающих приобрести квартиру без накоплений, риелторы обращают внимание на то, что такое жилье обойдется значительно дороже банковской ипотеки. Так, со стоимостью жилья в пять млн руб., указанными сроками возврата и размером ежемесячного платежа получается, что ставка достигает 18,5–19% годовых, в то время как средняя ставка по ипотеке на рынке – около 12,5% годовых.

В Челябинской области в 2013 году 43 256 сделок были оформлены в ипотеку. Средний процент годовых – от 12,3%.

Риелторы называют программу медвежьей услугой. «Особой популярностью программа пользоваться не будет, потому что чаще люди оформляют ипотеку, уже имея первоначальный взнос, либо берут на него потребительский кредит, но свой потребитель все равно найдется, – рассказал директор брокерского дома «Паритет» Андрей Ветхов. – Программа рассчитана на финансово безграмотных людей, или тех, кто находится в острой жизненной ситуации и срочно нуждается в жилье, чтобы вскоре перепродать его. Но проценты действительно бешеные. Если квартира покупается за миллион рублей, то через год нужно продать ее хотя бы за 1,2 миллиона рублей. То есть реальный темп роста цен на недвижимость должен составить 20 процентов в год. Но такого еще не было и не будет. Напомню, экономическая ситуация в регионе сложная. По официальным данным, в 2013 году на биржу труда у нас вступили от пяти до семи тысяч человек. Растет безработица и, следовательно, падает платежеспособность населения. Южноуральцы – первые по закредитованности. И это уже диктует цены на недвижимость. Явного их роста не будет, только сезонные корректировки. В связи с этим, через год–два купленная по этой программе квартира станет просто золотой, и продавать ее придется с огромным для себя убытком».

Есть еще одна категория граждан, которым это может быть интересно, – те, кто покупает жилье на какие-то выплаты или дивиденды. «Но надо понимать, что программа усилит закредитованность людей. Такая вот медвежья услуга», – добавляет Андрей Ветхов.

Что касается нынешних условий ипотечного кредитования, то брокеры отмечают, что сейчас условия для ипотеки вполне благоприятные: есть немало программ под низкий процент на среднестатистический кошелек. «Другое дело, что люди не знают многих вещей, часто ленятся собрать необходимые документы и готовы переплачивать огромные деньги банкам», – резюмирует собеседник.

«Я против такой программы, – высказала мнение директор АН «Инженер» Елена Калинина. – Ипотечная программа должна нести социальную функцию. По опыту знаю, что у нас на программу, где не нужен первоначальный взнос, купятся многие, не думая о последствиях. И, во-первых, попадут на повышенный процент, а во-вторых, не рассчитают свои силы. Все-таки человек должен накопить хотя бы небольшую сумму. Не стоит забывать и о том, что самые большие неплатежи по ипотечным кредитам как раз-таки там, где кредит оформлялся без первоначального взноса или с маленькой первоначалкой. Программа может быть интересна молодым людям или тем, кто так и не накопил ни копейки».

Статистика федерального бюро кредитных историй «Эквифакс» констатирует, что в 2013 году произошло снижение темпов розничного кредитования. Но это происходит не из-за того, что люди перестали брать кредиты, это банки перестали их выдавать. За год число запросов в бюро от банков удвоилось. В IV квартале 2013 г. к «Эквифаксу» поступило 55 млн запросов против 28 млн в IV квартале 2012 г. А вот доля одобренных заявок на кредит снизилась: в IV квартале 2013 г. она составила 20% против 48% за аналогичный период 2012-го.

Нелояльность банков к кредиторам – тоже, по мнению спикера, под вопросом и так называемая банковская блокада – придуманный миф в рекламе новой программы. «Судя по нашей практике, банки дают практически стопроцентное одобрение, – продолжает Елена Калинина. – Если это по-настоящему хороший клиент с непридуманной историей и достаточным доходом, то он вправе рассчитывать на 12–13 процентов годовых». Для неодобрения кредита, по мнению эксперта, должна быть серьезная причина, как правило, плохая кредитная история. «У нас много людей, которые просто бросают кредиты, – добавляет директор агентства недвижимости. – Но тем не менее даже в таких случаях, банки не всегда отказывают, например сейчас мы оформляем кредит клиентке, у которой были три просрочки».

Впрочем, некоторые игроки рынка убеждены, что в программе АИЖК больше плюсов, нежели минусов. «Достаточно посчитать, сколько у нас жителей, которые не имеют возможности накопить на первоначальный взнос, – считает директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – И становится очевидно, что программа будет популярной. Остальное зависит от того, что предложат в программе. Считаю, что даже 19 процентов годовых, что в зависимости от местной стоимости жилья экономкласса – это 15–20 тысяч рублей выплат на одного человека в семье, то есть совокупный доход семьи должен составлять 60 тысяч рублей. Но надо быть готовым к тому, что в этой ситуации не пошикуешь. Реализуемая программа – что-то типа арендного жилья, когда нужно выплачивать аренду и еще платеж. А если будет большой объем нового жилья, готового для проживания, зачем платить кому-то за аренду, если можно проживать в собственном жилье и платить за него?».

Риелторы гадают, что ждет новую программу. Есть два варианта развития: либо сроки кредитов будут значительно ниже, поскольку заемщики будут стремиться погашать задолженность раньше и обращаться в банки за перекредитованием, либо квартиры так и останутся в собственности фонда.