Земля: строить будет сложнее

С 1 июня заработали поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым теперь в сельском поселении нельзя получить участок под строительство, если для него не определены правила землепользования и земля находится в государственной или муниципальной собственности. Пока участники строительного рынка осторожно высказываются по поводу изменений, к которым приведет новшество. Чем оно может быть полезно и какие риски несет, выяснял сайт DomChel.ru.

В сельском поселении РФ нельзя будет получить участок под строительство, если в нем отсутствуют правила землепользования и сама земля находится в государственной или муниципальной собственности, гласят новые поправки в Градостроительный кодекс, вступившие в силу с 1 июня 2014 года. Как пишет «Российская газета», это правило не касается тех участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов. Или, например, если земля предоставлена в соответствии с документами территориального планирования федерального или регионального уровней.

Директор Центра градостроительных компетенций ФГУ РАНХиГС Ирина Ирбитская объясняет суть поправок так: «Нововведение актуально для жителей, которые в ситуации отсутствия правил могут столкнуться с тем, что рядом с вашим домом, на соседнем участке, может вырасти огромная постройка, заслоняющая свет. Для инвесторов – когда вкладываются деньги в строительство коттеджного поселка, например, и вдруг кто-то собирается строить там такой дом, который будет нарушать весь окружающий вид. Или создаст непозволительную нагрузку на коммуникации. В этом случае, если тот самый дом вне правил землепользования, то инвесторы потеряют деньги, вложенные в проект. Власть, в свою очередь, получает инструмент развития поселения, причем доступный для общественности».

Отметим, что поправки касательно сельских поселений – уже второй шаг изменений в ФЗ №137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 23. 07.2013 года (статья 3, пункт 14). В отношении городских поселений и округов он заработал с 31 декабря 2013 года. Следующий этап изменений применяется к сельским поселениям, он вступил в силу с 1 июня 2014 года. В Москве и Московской области – с 31 декабря 2014 года.

Игроки строительного рынка соглашаются, что со стихийным землепользованием надо бороться, однако возникает другой вопрос – где строить? По данным госведомств, земли под строительство в России не так уж много, несмотря на огромные размеры страны. Так, более 90% земель являются государственными. К ним относятся земли федерального, регионального и муниципального значения. Непосредственно в собственности физических лиц находится лишь порядка семи процентов всех земель. В Челябинской области, по оценкам экспертов, пригодных для жилищного строительства участков от силы 10 процентов, остальное – земли сельхозназначения, под промышленные нужды, природоохранные территории и другое.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

• о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

• об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

• о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

• о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

• о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

• о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

«На практике все районы Челябинской области имеют ПЗЗ (правила застройки и землепользования), – рассказал заместитель директора ООО «Просто-Р» Тамерлан Шибулдин. – То же самое касается наиболее востребованных сельских поселений: Кременкуль, Красное Поле, Долгодеревенское, Чурилово, Лазурный, Дубровка. То есть эти сельские поселения могут выделять земельные участки для строительства. Также закон содержит оговорку о возможности выделения земель, на которые градостроительные регламенты не распространяются, в частности, это земли сельхозназначения. Таким образом, на практике данная законодательная мера лишь стимулирует принятие ПЗЗ сельскими поселениями, еще не успевшими сделать это. Расцениваем это как хороший знак. В основном ПЗЗ сельских поселений копируют правило района, в котором они закреплены, что приводит к единообразию правил застройки, и, следовательно, к порядку в строительстве».

Что касается правил застройки в коттеджных поселках, эксперты считают, что они могут быть строже. «Используя ПЗЗ сельского поселения, собственник участка вправе выбирать самостоятельно место расположения дома, с учетом отступов, внутри разрешенного пятна застройки на земельном участке, – добавляет спикер. – Коттеджный поселок может рекомендовать фиксированный отступ основного здания от проезжей части, высоту и прозрачность не только забора вдоль проезжей части, но и вдоль всего периметра участка. Некоторые коттеджные поселки также пытаются регламентировать сроки постройки дома».

Однако эксперты не уверены, насколько серьезно поправки повлияют на застройку: практика выдачи земельных участков все же вряд ли изменится, а риски со стороны земель сельхозназначения, граничащих с землями поселений в силу отсутствия действия градостроительного регламента, также остаются. Грубо говоря, ничто не помешает владельцу земель сельхозназначения построить на своей территории неподалеку от границы сельского поселения, скажем, свинарник. Другое дело, нужно ли это собственнику земель вблизи поселка.

«Сейчас у инвесторов есть возможность застраивать свои территории и, скорее всего, на них поправки никак не отразятся, – рассказали создатели поселка «Слава». – Скорее, главная польза в них – для жителей, чтобы развести интересы. Хотя и в нашей практике встречались желающие врезаться в наши сети, например газовые. Мы знаем, что построенные сети рассчитаны на наш поселок, и кто знает, чем обернется подсоединение к ним еще кого-то. Если говорить об ограничении продаж госземель, которые до этого активно выставлялись на торги, то тут усматривается попытка ограничить этот темп. Дело в том, что очень много непонятных проектов, когда инвесторы берут землю, но ничего не строят, а земля в это время попросту простаивает».

Тем не менее юристы уверены, что новые ограничения на строительство физическими лицами лишь поспособствуют расцвету коррупции. «Не совсем правильно, что на строительство физическими лицами накладываются подобные ограничения, – поделился мнением директор Службы юридической помощи «Центр по защите прав» Алексей Мотылев. – Почему нельзя строить, если какой-то муниципалитет не установил ПЗЗ? Людям придется подталкивать процесс, обивать пороги, давать взятки. Мысль ясна, и в целом она полезная – привести к общему знаменателю все ПЗЗ, и, возможно, в исторической части поселка уже не появятся многоэтажки. Теперь все зависит от скорости их принятия муниципалитетами».