Недвижимость выкупят даже при отказе?

В России разрабатывается новый механизм выкупа недвижимости, для того чтобы несговорчивые владельцы не тормозили строительство жилья и инфраструктуры. Сейчас этот законопроект обсуждается с участием Минстроя РФ. Он не предусматривает права принудительного изъятия объектов недвижимости для строительства жилья, а предлагает ввести единый механизм проведения торга с собственниками объектов недвижимости.

Связано это с определенными сложностями, из-за которых работа по развитию застроенных территорий пробуксовывает. И прежде всего это вопросы выкупа недвижимости у собственников.

Для того, чтобы несговорчивые владельцы не тормозили строительство жилья и инфраструктуры, в России разрабатывается новый механизм выкупа недвижимости. Сейчас этот законопроект обсуждается с участием Минстроя РФ. Он не предусматривает права принудительного изъятия объектов недвижимости для строительства жилья, а предлагает ввести единый механизм проведения торга с собственниками объектов недвижимости.

Сейчас согласно действующей редакции Градкодекса РФ жилые помещения в аварийных многоквартирных домах подлежат изъятию для муниципальных нужд путем выкупа. «Причем цена выкупа определяется как рыночная цена жилого помещения плюс убытки, связанные с изъятием, – пояснили в ведомстве. – Обычно, поскольку рыночная цена жилья в аварийных домах невысока, собственникам такого жилья предоставляется взамен другое благоустроенное жилое помещение». А вот все другие объекты недвижимости застройщик выкупает путем свободного договора отдельно с каждым собственником на рыночных условиях и потому несет риски. «Собственники могут отказаться продавать недвижимость, что ставит под угрозу срыва весь проект комплексного развития территории», – сообщил замглавы Минстроя Александр Плутник.

Поэтому законопроект предлагает ввести единый организационный механизм проведения торга с собственниками. Суть его состоит в том, что инвесторы, желающие освоить территорию, предлагают свою цену выкупа объектов (не ниже 100% от рыночной цены) одновременно всем собственникам, кроме аварийных домов. «Если большинство собственников принимают такое предложение на специально созванном собрании собственников недвижимости, то после этого инвестор имеет право, а собственники обязаны заключить договор купли-продажи своей недвижимости по той цене, которую они же сами и одобрили», – отмечают создатели законопроекта. При этом, даже если несколько собственников против, несмотря на их несогласие, они также должны продать свою недвижимость по той цене, которую согласовали остальные.

Эксперты строительного рынка отмечают, что подводных камней законопроект не избежит. Например, в случае с собраниями собственников, поскольку они могут признаваться правомочными при определенных условиях, и не все собственники могут проявить инициативу по участию в них. Кроме того, собственник объекта недвижимости, имеющий право голосования на собрании собственников объектов, вправе обжаловать в суде принятое таким собранием решение, в том числе в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения. Помимо этого собственник вправе обжаловать в суде оценку рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указанную в проекте договора купли-продажи такого объекта недвижимого имущества.

Однако в целом застройщики приветствуют инициативу включения территорий, в границах которых расположены земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства, поскольку ранее в законе этого не было. Но отмечается, что данная инициатива провоцирует внесение изменений сразу в ряд нормативных актов и требует отработки механизма реализации вводимых новшеств. Среди респондентов нашлись те, не исключает в законопроекте повод для мошенничества.