Офис-центры останутся без арендаторов?

12 ноября 2014, 16:37 15 010

У владельцев офисных центров возникли трудности с заполнением своих площадей. Порядка 88 процентов объектов готовы предлагать вакантные площади в аренду. При этом эксперты не исключают, что повторится сценарий 2008–2009 годов, когда многие представители бизнеса резко сократили расходы на аренду офисов. А это, в свою очередь, вызвало снижение арендных ставок.

Данные об изменениях на рынке офисной недвижимости приводит РК «Служба недвижимости». Сегодня в Челябинске насчитывается 96 офисных центров общей площадью около 510 тысяч квадратных метров. В 84 из них – а это 88 процентов от общей доли – сегодня есть свободные площади. Наибольшая доля вакантных площадей характерна для класса D, но надо отметить, что их в Челябинске большое количество. Наименьшее число вакантных мест в помещениях классов В и С.

При этом арендная ставка в них находится в диапазоне от 200 до 1350 рублей за квадрат. За последние полгода средняя стоимость аренды в офисных центрах Челябинска незначительно возросла с 625 до 633 руб. По мнению специалистов, в ближайший год не исключен незначительный средний рост ставок – на 3-6 процентов.

В Челябинске общая доля предложений коммерческих помещений класса А составляет три процента, класса В – 31 процент. Больше всего на рынке коммерческой недвижимости офисных площадей класса С – 47 процентов, класса D – 19 процентов. Об этом сообщает РК «Служба недвижимости».

Челябинские специалисты отмечают, что в целом рынок офисной недвижимости сейчас перенасыщен предложением и имеет множество вакантных мест. «В городе ощущается определенная проблема: предлагаемых офисов больше, чем арендаторов, которые готовы взять их в аренду, – говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Максим Фридман. – Кроме того, в нестабильной экономической ситуации арендаторы нередко вынуждены сокращать свои площади или искать помещения классом ниже».

Незаполняемость коммерческих площадей зависит от нескольких факторов. Например, от состояния офисов, уровня арендной ставки и других нюансов. Ведь даже в пределах одного офисного центра стоимость аренды может варьироваться в зависимости от состояния помещения, этажа, вида из окон.

Максим Фридман говорит о том, что огромную роль для арендатора играет класс помещения. «Но даже в границах каждого класса есть свои корректировки. Так, месторасположение здания может стать ключевым моментом при выборе коммерсантом места для бизнеса. К примеру, в здании «Челябинск-Сити» практически нет пустующих площадей: это удачное расположение в центре города и качественный проект», – говорит собеседник.

Среди объективных причин, по которым коммерческие площади пустуют, специалист называет и неоправданно высокую арендную ставку, которую назначают арендодатели: «Есть офисные центры, которые принципиально сдают свои площади только определенным статусным арендаторам и предлагают завышенную высокую стоимость аренды. Таким образом они хотят сохранить хорошую репутацию площадки. Можно заполнить помещение менее солидными арендаторами по более низкой цене, будет активный денежный поток. Но есть риск потерять интерес к помещению со стороны более серьезных клиентов».

Сегодня большинство офисных помещений класса А располагаются в Центральном районе Челябинска. В Калининском, Советском, Ленинском и Курчатовском районах преобладают площади классом ниже – В,С и D. В Металлургическом и Тракторозаводском – классов С и D.

Директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A Сергей Еремеев уверен, что в Челябинске практически нет офисов класса А: «Часто эта формулировка используется для того, чтобы повысить презентабельность предлагаемых объектов. Такие помещения имеют свои особенности: их не принято продавать, они чаще всего передаются в долгосрочную аренду. Помещения находятся в одних руках крупного арендатора, таких в нашем городе немного».

Возможно, из-за небольшого числа объектов высокого класса в ближайшие три года в столице Южного Урала появятся как минимум шесть новых офисных центров именно классов А и В. Их строительство запланировали на проспекте Ленина, по улицам Елькина, Молодогвардейцев, Коммуны и Карла Маркса. Это будут здания разной этажности: от 5 до 27 этажей.

Сергей Еремеев отмечает, что в 2008 году была ситуация, аналогичная нынешней. «В это время одновременно вводились сразу несколько офисных зданий, – говорит собеседник. – Арендаторов не хватало. Собственникам приходилось идти на ухищрения, снижать арендную ставку, и тогда помещения заполнялись».

«Строить сегодня новые офисные центры не совсем разумно, – говорит руководитель компании «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. – Дорогие офисы необходимы не многим челябинцам, особенно при нынешней экономической ситуации. Перспективнее было бы инвестировать в уже существующие площади или строить новые офисы, но классом ниже, например, класса С».

Многие помещения, по словам собеседника, просто не отвечают тому классу, который ему присваивают. И, соответственно, повышенная арендная ставка тоже оказывается необоснованной. «Например, вид из окна офиса класса А не должен быть на гаражи или железную дорогу. Тем не менее строительство такого здания по проспекту Ленина запланировано. По моему мнению, место для этого выбрано не совсем верно», – говорит Станислав Ахмедзянов.

Специалист рассмотрел еще несколько коммерческих объектов, которые должны появиться в городе до 2017 года: «Офисный центр по улице Коммуны – пример того, как удачно могут расположиться коммерческие помещения более низкого класса рядом с площадками класса А. Есть вероятность, что арендаторы будут рассматривать площади именно в этом новом здании. Строительство офисного здания на улице Молодогвардейцев, по моему мнению, также не совсем оправдано. В центре спальных районов нет необходимости в появлении площадей класса А и В». Проблему многих действующих и планируемых офисных зданий эксперты видят также в отсутствии парковочных мест для арендаторов и посетителей.