Первичное оживление: долевка «оттаяла»

С начала 2014 года на Южном Урале более 16 тысяч южноуральцев оформили долевку. Жители региона активно покупают жилье еще на стадии строительства многоквартирного дома. Застройщики, в свою очередь, предлагают для покупки все больше новых объектов. Что подогревает спрос дольщиков на участие в кооперативном строительстве, выяснял сайт DomChel.ru.

По данным областного минстроя, на Южном Урале количество объектов долевого строительства за последние годы заметно возросло. В 2011 году их было около 200, в 2013 году – 487. Количество дольщиков в 2013 году в сравнении с 2011 годом выросло вдвое, составив более 14,7 тысячи человек. Квартиры в новостройках всегда привлекали к себе внимание своей невысокой ценой, особенно в период долевого строительства. Динамика нынешнего года говорит о том, что челябинцы в текущем году также довольно активно становятся его участниками.

Так, по информации Росреестра региона, за последние 10 месяцев на Южном Урале было зарегистрировано 16 242 договора долевого участия в строительстве. При этом самыми активными месяцами по количеству сделок можно назвать апрель (1864 сделки), октябрь (1908 сделок) и июль. Пик долевых сделок пришелся как раз на июль 2014 года – 2244 договора, а вот в мае и июне количество договоров не превысило тысячи.

«Мы не заметили никакого спада, летом продажи были достаточно активными, – говорит руководитель отдела продаж СК «ДСК-1» Ирина Брежнева. – Немного меньше дольщиков было в сентябре и октябре, но к декабрю их число вновь возросло. Мы часто замечаем ситуацию, когда к концу года челябинцы активно начинают вкладывать свои средства в недвижимость, в том числе по договорам долевого строительства». Эксперт отмечает, что такие договоры оформляются как с помощью ипотечных кредитов, так и за наличный расчет.

Количество зарегистрированных договоров долевого строительства с начала 2014 года (данные Росреестра по Челябинской области)

Заместитель директора ООО СК «Альтернатива» – застройщика микрорайона «Звёздный» Алексей Ботто отмечает, что обычно спад продаж наблюдается именно в летний период. «Однако такой скачок в этом году можно объяснить рядом факторов. Во-первых, застройщикам пришлось потратить определенное время для того, чтобы адаптироваться к новому закону о страховании долевой ответственности. У нас действительно в связи с этой ситуацией пик продаж пришелся именно на летние месяцы», – говорит собеседник.

Еще одной причиной резких скачков активности дольщиков Алексей Ботто считает тот факт, что некоторые застройщики летом стимулируют продажи за счет акций и скидок. А к концу года челябинцы традиционно стремятся завершить важные дела и вложить деньги. Покупательский спрос подстегивает и нестабильность финансовой ситуации в стране, и резкие скачки курса валют.

Тем временем челябинские застройщики предлагают все большее количество новостроек. До конца 2014 года в городе планируют сдать еще несколько новых микрорайонов. «На мой взгляд, сейчас мы находимся на новом витке в развитии рынка, – говорит руководитель АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный. – Он не будет в ближайшее время расти так же активно, как раньше, и число покупателей на какое-то время сократится. Но и остановки мы не ждем: в городе анонсировано множество крупных объектов. Это вторая очередь «Академ Riverside», жилой комплекс «Видный» рядом с ледовой ареной «Трактор», «Чурилово Lake City».

Кроме жилых микрорайонов в 2015 году запускается ТРК «Алмаз» общей площадью 225 тысяч квадратных метров, официально объявлено о застройке ТРК «Облако» общей площадью более 350 тысяч квадратов. «Это крупные объекты даже по общероссийским меркам, – уверен собеседник. – Они дадут Челябинску в том числе новые рабочие места и повлияют на платежеспособный спрос».

По мнению эксперта, не даст остановиться рынку и миграция населения из области в центр. «В Челябинск люди едут со своими накоплениями, они поддержат спрос на жилье экономкласса. Также пока еще действуют госпрограммы: материнский капитал, военная ипотека и прочие субсидии. Все это не даст рынку жилья «затухнуть», – отмечает Валентин Корытный.

Директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов говорит о том, что спрос на жилье по меньшей мере до весны 2015 года может сократиться. «С одной стороны, люди готовы переезжать в новостройку – ее популярность легко объяснима. С другой стороны, зачастую новостройку покупают те, кому нужно продать свою вторичку. И вот на этих альтернативных сделках возникают проблемы: вторичное жилье сегодня уже не имеет такой популярности, как раньше», – резюмирует собеседник.

Особые сложности, по словам Дениса Стукалова, сегодня испытывают продавцы квартир в так называемых мертвых зонах Челябинска. Речь идет о тех участках, которые слабо обеспечены инфраструктурой и до которых с трудом можно добраться. Например, окраины Чурилово, ЧМЗ, АМЗ и других районов. Но не всегда мертвые зоны – это далекие окраины. «Крайне проблематично продать квартиры в некоторых домах на улице Горького. Также покупатель редко берет жилье в районе улицы Российской, начиная от проспекта Ленина и в сторону улицы Труда, – уточняет Денис Стукалов. – Улица Российская не слишком удобна в плане общественного транспорта, там мало крупных продуктовых магазинов, преимущественно старая жилая застройка. И хотя это, в принципе, центр города, продавать здесь недвижимость сложно».

Нужно отметить, что количество зарегистрированных в Росреестре области договоров долевого строительства говорит, вероятно, о том, что челябинцы не боятся оказаться в числе обманутых дольщиков. Ведь еще несколько лет назад покупка квартиры на стадии котлована была похожа на лотерею: повезет или не повезет, сдадут дом, или дольщик потеряет деньги.

Однако в начале 2014 года в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» внесли изменения. Согласно этим поправкам застройщики обязаны либо получать банковскую гарантию, либо страховать свою гражданскую ответственность в страховой организации, либо участвовать в обществе страхования взаимной ответственности. Причем делать это застройщики обязаны до заключения договоров с дольщиками. Если застройщик не сможет достроить дом, ответственность перед покупателем будет нести банк, страховая организация или участники общества взаимного страхования ответственности.

«Я бы сказал, что немало челябинцев купили квартиру по низкой цене на стадии котлована и прекрасно живут в новых домах, – говорит Алексей Ботто. – Мы работаем строго в рамках закона ФЗ-214. Договор долевого участия регистрируется в регпалате, соответственно, факты двойных продаж исключены. Новый закон о страховании также призван защитить дольщиков от финансовых рисков. Кроме того, деятельность застройщика контролируется минстроем Челябинской области на предмет целевого расходования денежных средств дольщиков».