Дом вместо завода: переезжаем в промзону

Инвесторы все чаще стали задумываться над переделкой промзон в жилые кварталы. В Челябинске в общем балансе городских земель территории промзон составляют около 25%. Девелоперы видят в этом мощный ресурс: на земле невостребованных предприятий можно построить жилые микрорайоны, торговые и офисные помещения. Однако четкой стратегии по выносу и реорганизации заводских площадок на Южном Урале пока нет.

По данным, которые обнародовали в декабре этого года на саммите Гильдии управляющих и девелоперов Екатеринбурга и Свердловской области, сегодня существует несколько вариантов земельного резерва для строительства: это ветхое жилье, частный сектор, хрущевские пятиэтажки и промзоны. В Москве и Санкт-Петербурге сегодня довольно часто можно встретить проекты редевелопмента. В регионах он носит все же точечный характер и состоит, как правило, из преобразования бывших заводов и фабрик в офисные центры разных классов и жилые дома.

Стратегия редевелопмента сводится к тому, что необходимо вывести промышленные предприятия за пределы центра города, чтобы преобразовать депрессивные и не используемые территории в многофункциональную среду с жилой или общественно-деловой составляющими.

Редевелопмент – это реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов), районов или целых населенных пунктов с целью более эффективного их использования.

Эксперты из Екатеринбурга отмечают, что это поможет решить сразу несколько важных моментов. Процесс вывода промзон из центра города позволит создать новые рабочие места, предоставит условия для комфортной жизни без вреда для экологии, решит проблему транспорта, а также станет точкой для развития новых территорий, окружающих объект.

«Нужно понимать, что крупные промзоны в центре города приводят к транспортному коллапсу. Людям приходится объезжать эту огромную территорию. При застройке на этом месте жилого или торгового объекта появляется новая дорожная сеть, что может улучшить ситуацию», – говорит вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Александр Ольховский.

По его словам, промтерритории можно условно разделить на две категории: это объекты, где промышленность «умерла» и нет рабочих мест, и объекты, где сохранилось производство и работают люди. «Во втором случае, как правило, техническая база находится в упадке, – поясняет спикер. – Тогда предприятие само заинтересовано в реорганизации и переезде. На новом месте возможно организовать более усовершенствованную площадку».

«Главное – это желание руководства предприятия сделать производство более эффективным, – уверен генеральный директор ЗАО «Форум-групп» Сергей Воробьев. – Для Москвы и Петербурга экономическая выгода редевелопмента очевидна. Для Екатеринбурга и других регионов процесс пока идет сложно. Весь Екатеринбург построен вокруг завода. Хочется вывести промышленные объекты за город и озеленить центр». Но пока далеко не во всех городах собственник производства готов перемещаться за пределы центра города.

Кроме того, назрела необходимость на законодательном уровне решить вопрос редевелопмента, а также создать экономические предпосылки к тому, чтобы руководству промышленных предприятий был выгоден переезд из центра. «Иначе процесс не станет системой и масштабными проектами, это будет лишь точечная застройка и реконструкция отдельных зданий», – выражает свои опасения Александр Ольховский.

*Информация предоставлена участниками рождественского саммита РГУД «Итоги 2014 года на рынке недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области»

Опыт редевелопмента в разных городах показывает, что этот процесс может быть весьма успешным. Московская фабрика «Красный Октябрь» – пример предприятия, где присутствует вывод производства из центральной части города с полным изменением функционального назначения площадки. Холдинг «Уралвагонзавод» в Москве скоро также может провести редевелопмент трамвайного парка на Большой Посадской улице. Появление там жилого кластера ускорит развитие района, а проекты от разных девелоперов привлекут покупателей в прежде депрессивный уголок Петроградки.

Кроме вывода предприятия за черту города есть и другие случаи редевелопмента, когда происходит выкуп промзоны и ее дальнейшая застройка. В Санкт-Петербурге в последние годы реализовали несколько таких проектов. Так, бывший трамвайный парк площадью 340 тысяч квадратных метров превратился в административно-деловой комплекс «Невская ратуша», территория химзавода в 350 тысяч квадратов стала общественно-деловым кварталом «Набережная Европы». На месте промзоны в Северной столице появился и жилой комплекс «Славянка» площадью 1,4 млн квадратных метров.

В соседнем Екатеринбурге также довольно успешно реализуются подобные проекты. Там территория фабрики «Уралобувь» превратилась в центр офисной застройки. Сейчас на месте цеха ЖБИ в городе строят жилой комплекс. В Челябинске же бывшие фабрики и заводы сегодня облюбовали как застройщики, так и арендаторы, которые используют его для складских и других нужд.

Яркие примеры редевелопмента по-челябински – это бывшее здание завода «Калибр», где сегодня находятся торговые площади, радиозавод «Полет» – ныне ЖК «Лесопарковый». Но в большинстве случаев местные застройщики пока не проявляют инициативу по застройке промзон жилыми домами.

«На мой взгляд, те промышленные объекты в центре города, которые можно было застроить, уже застроены, – уверен руководитель проекта ЖК «Лесопарковый» Игорь Беленький. – Другие, очевидно, не интересны застройщикам. Можно рассмотреть не только предприятия, но и танковое училище, например. Есть ряд преимуществ этой территории – удачное месторасположение, большая площадь. Но никто не торопится выкупать и застраивать эту землю». Строительство жилых домов и целых микрорайонов на месте промзон актуально и выгодно скорее для Москвы или Санкт-Петербурга, уверен собеседник.

При этом Игорь Беленький отмечает, что даже при условии редевелопмента в Челябинске наиболее целесообразно сносить все строения в границах участка и начинать строительство на освободившихся площадях. «Покупателей часто отпугивает тот факт, что квартира находится в бывшем промышленном здании, где провелась реконструкция, – добавляет собеседник. – Скорее всего, планировка таких зданий просто не подойдет для возведения квартир, так как она очень специфична». А вот для офисных нужд помещения, оставшиеся от предприятий, вполне могут сгодиться. Так, есть примеры превращения бывшего производственного пространства в фотостудию. В нем есть все необходимое для таких целей: высокие потолки, витражное остекление, большие площади. При этом лофт-интерьер является вовсе не недостатком, а изюминкой помещения.

Кроме того, старые заводы и фабрики в большинстве случаев представляют собой строения не более пяти этажей, а чаще всего – ниже. Такая нерациональная застройка жилых объектов на несколько порядков снижает ее плотность, а значит, становится невыгодной девелоперу.

о