Суета вокруг жилья: кризис глазами риелторов

Валюта растет в цене, опережая все возможные прогнозы, банки повысили ставки по кредитам, а некоторые и вовсе приостановили выдачу ипотеки. В офисах агентств недвижимости очереди – россияне пытаются сберечь свои накопления, вложив их в квадратные метры. Не пугают даже постоянно растущие цены. Куда челябинцам нести рубли, есть ли шанс обрести хоть какую-то крышу над головой в ближайшее время и не войдут ли риелторы в новый год безработными? Эти и другие вопросы ведущие эксперты местного рынка недвижимости обсудили 17 декабря за круглым столом. Аналитиков в конференц-зале отеля «Видгоф» собрал сайт DomChel.ru.

Обсуждение итогов года началось с цен и спроса на жилье. Редактор сайта DomChel.ru Антонина Лаптева предложила прокомментировать аналитику от партнеров – РК «Служба недвижимости». По их данным, квартиры экономкласса за последние 12 месяцев подорожали в среднем на 9,8%. При этом стоимость на новостройки выросла на 3,7%, на жилье повышенной комфортности – на 3,4%. Квартиры на вторичном рынке потеряли в среднем 1% от прошлогодней цены. «Постоянный рост стоимости на одни и те же объекты мы заметили и по базе объявлений сайта, – продолжила Антонина Лаптева. – Собственники стараются получить с реализации квартир как можно больше. Поднимают цены на жилье и застройщики – только в декабре некоторые из них сделали это уже дважды».

Участники круглого стола согласились – новостройки росли в стоимости наиболее интенсивно в этом году. Рынок насыщен новыми крупными проектами от застройщиков – компании возводят целые комплексы, предлагают новые удобные планировки. Бешеный спрос вызвали квартиры небольшой площади – это то, чего не хватало многим челябинцам для решения квартирного вопроса. Все это подстегнуло цены на первичном рынке недвижимости.

Президент региональной Гильдии риэлторов Южного Урала, руководитель АН «Дан-инвест» Валентин

Корытный рассказал, что именно новостройки сегодня правят рынком и диктуют цены. «Начиная с 2011 года на первичном рынке жилья заметных спадов не было, – поделился собственными данными эксперт. – В последние две недели года, когда население намеренно старалось избавиться от рублей, максимум роста был зафиксирован на отметке в 33,7 процента. Это как раз квартиры с небольшой площадью на финальной стадии готовности. Хочу отметить, что количество таких предложений на сегодня весьма ограничено».

По прогнозам АН «Инвестор», цены продолжат расти в будущем году. Одна из причин – небывалый скачок доллара и евро. «Строители закладывают высокие риски в стоимость жилья. Надо понимать, что у нас нет чисто российского продукта на рынке стройматериалов – даже местные производители, использующие в работе европейские технологии, зависимы от валютной составляющей», – прокомментировал специалист по недвижимости АН «Инвестор» Дмитрий Купцов.

На вторичном рынке квартиры несколько доступнее. По данным АН «Ключ-инвест», стоимость такого жилья в среднем повысилась за год на 10%. Но это относительно свежие панельные дома с квартирами 97-й и 121-й серий. Хрущевки, брежневки и сталинки с историей от 40 лет и более постепенно вытесняются с рынка – они мало у кого вызывают интерес и потому стремительно дешевеют. «У нас были сделки с дисконтом и до 17-20 процентов от начальной стоимости, – поясняет Валентин Корытный. – Покупатель не видит смысла в такой покупке, считая, что можно подождать 8-12 месяцев и въехать за те же деньги в новую квартиру с хорошей планировкой, благоустроенным двором, вместительной парковкой и приличными соседями».

«От вторички однозначно надо избавляться, – поддерживает коллегу исполнительный директор АН «Мега» Александр Шерстобоев. – В объявлениях сегодня мы видим одни цены, но по факту такие квартиры продают значительно дешевле. Собственникам старых квартир приходится в процессе продажи скидывать до 10% от изначальной стоимости».

* Данные РК «Служба недвижимости».

Говоря о новостройках, эксперты не стали скрывать: количество качественных предложений резко сокращается в том числе из-за ажиотажа со стороны покупателей. Нестабильная ситуация с курсом валют толкает людей вкладывать сбережения в бытовую технику, автомобили и квадратные метры. Челябинцы скупают недорогое и ликвидное жилье – квартиры-малометражки как раз без труда можно перепродать или сдать в аренду.

Александр Чернов отмечает, что в нынешней ситуации проводить сделки-цепочки стало сложнее. Эксперт рекомендует проводить такие операции по возможности в один день. «Лучше синхронизироваться. Рискованно оставаться с деньгами на открытом рынке на долгий срок», – поясняет он.

Валентин Корытный и вовсе советует избавляться от накоплений в рублях. По его словам, у обывателя есть два варианта – покупать валюту либо вкладывать в недвижимость. Последнее покупать, по его мнению, стоит в рассрочку. «Рассмотрите долевку с невысокой степенью готовности – таких предложений в городе еще много. 300-400 тысяч рублей достаточно для первоначального взноса, – говорит эксперт. – Остальную сумму можно внести позже, например взяв кредит. Финансовая ситуация в стране рано или поздно нормализуется, ипотечные ставки вернутся на свой привычный уровень».

Действительно ли российские банки подняли ставку по кредитам? «Подорожали как ипотечные, так и потребительские кредиты, – ответил глава местного отделения Гильдии риэлторов. – Получить ипотеку по ставке в 17% сегодня уже большая удача. Потому что многие банкиры вовсе приостановили выдачу даже уже одобренных жилищных кредитов. Ситуация обострилась буквально во вторник (16 декабря. – Прим. автора). Еще вчера можно было купить квартиру в кредит, сегодня – почти невозможно».

Не все поддержали мнение Валентина Корытного. Так, представители АН «Мега» и инвестиционной компании «Статус» заверили, что запущенные ипотечные сделки проходят в рабочем режиме без каких-либо проволочек. Сложнее всего приходится тем, кто брал ипотеку в валюте – ежемесячный платеж увеличился сразу вдвое. Но, как оказалось, для Челябинска этот вопрос не столь важен – валютное жилищное кредитование у нас не так развито, как, к примеру, в столице. По данным Единой аналитической системы, на Южном Урале с начала года ипотеку в валюте взяли порядка 67 человек. В столь острой ситуации спасут положение крупные компании, готовые сотрудничать и с банковскими структурами, и с государством.

Очевидно, что без федеральной поддержки населению выкрутиться будет сложно. Одна из программ поддержки не так давно стартовала в Челябинской области. Правда, ориентирована она только на молодых семей. «Этой социальной категории граждан предложили квартиры в новом микрорайоне Кременкуля, – рассказывает начальник отдела загородной недвижимости ООО АН «ЮУ КЖСИ» Полина Брусенцова. – Цена на жилье для участников программы фиксирована– 30 000 рублей за квадратный метр. Эта цифра не изменится в следующем году вне зависимости от курса доллара, финансовой ситуации в стране и на рынке недвижимости в частности».

Тревожные звоночки в последние недели поступают не только от ипотечного населения города, но и со стороны самого риелторского сообщества. Собственники в растерянности, придерживают свои квадратные метры, а агентства теряют свою базу. Что дальше будет с агентствами недвижимости?

Настрой собравшихся за круглым столом оказался весьма оптимистичным. Для многих риелторов это как минимум второй кризис, к которому они подготовились и уже рассмотрели варианты выхода из него. Так, директор инвестиционной компании «Статус» Людмила Шабурникова не исключает вероятности открытия новых направлений в работе агентств недвижимости. По ее мнению, риелторы могут сделать ставку на юридическую сторону своей работу – в кризис сопровождать сложные сделки, помогать с оформлением документов, наследства, перевода объектов из жилой категории в нежилую.

«Развивать дополнительные направления – это, конечно, выход. Он поможет небольшим компаниям, которые еще не совсем за бортом, но балансируют на грани, – ответил Валентин Корытный. – Оказание услуг по оформлению документов, если оно, конечно, не поставлено на поток и не является основной функцией компании, это крохи для крупного агентства с серьезным штатом сотрудников». В свою очередь глава Гильдии риэлторов Южного Урала предложил коллегам не унывать, а обучать и обучаться. «Риелторская компания должна воспринимать кризис как прорыв. Надо быть готовым к любым перипетиям, постоянно развиваться, повышать квалификацию, внедрять новые технологии. Готовиться к изменениям на рынке нужно не только морально, но и материально. Серьезные компании имеют финансовую подушку безопасности, которая позволит пережить сложные месяцы», – уверен эксперт.

Директор АН «Ключ-инвест» Александр Чернов, закрывая тему возможного разорения риелторов, напомнил коллегам, что все они

работают не только с квадратами, ценами и кривой спроса, но и с реальными жизненными историями, с которыми к ним приходят люди. «В однушке живет несколько поколений семьи, они мечтают разъехаться и сделают это при любой финансовой ситуации – таких историй в нашей практике много. Эти покупатели всегда останутся. Уйдут те, для кого покупка квартиры была необдуманным решением, а не жизненной необходимостью. Риелторы, которые умеют и хотят работать со сложными историями и ситуациями, не боятся трудностей, они останутся на рынке».