Квадратный метр собрался стагнировать

К началу февраля 2015 года на челябинском вторичном рынке недвижимости подорожали квартиры улучшенной планировки, жилье серии 121Т и квартиры-студии. Этикетная стоимость элитных квартир, напротив, стала ниже. Такие данные демонстрирует аналитический сервис «DomChel индексы». Впрочем, сами риелторы заметили, что это лишь этикетная цена: по факту цены на рынке недвижимости с декабря не выросли. Более того, выходя в январе на сделку, собственники были готовы торговаться. У экспертов появились основания говорить о ценовой стагнации.

В целом средняя этикетная стоимость квадратного метра в базе предложений сайта, судя по графику аналитического сервиса «DomChel индексы», выросла с 46,8 тыс. руб./кв. м в декабре до 47,9 тысячи рублей в январе.

Руководитель РК «Хочудом.ру» Марат Хуснуллин объясняет рост цены тем, что в конце 2014 года многие челябинцы из-за колебания курса валют поднимали цену на свои объекты. Сейчас ажиотаж прошел, спрос на жилье стал ниже. При этом продавцы сохранили неоправданно завышенную стоимость своих квартир на вторичном рынке, что и показывает график сервиса.

За прошедший месяц прибавили в цене сразу несколько типов квартир. Этикетная цена квартир-студий возросла на 2,3% и составила 53 тысячи рублей за квадрат. К примеру, в декабре 2014 года эта цифра была 50,1 тысячи рублей, в январе текущего года – 51,8. «Логично, что цена студий растет, – продолжает собеседник. – Это инвестиционное жилье. Челябинцы, которые вложили в эти квартиры свои деньги, пытаются получить с них выгоду сегодня».

В 2014 году, по данным Росреестра Челябинской области, рекордное количество сделок с жильем было зарегистрировано в декабре – 43 421. Для сравнения, в октябре таких сделок было 30 484, в ноябре – 27 378. Наименьшее количество сделок было совершено в январе 2014 года – 22 665. Всего за год в регионе зарегистрировали 359 047 сделок с жилой недвижимостью. Из них 21 749 сделок жители области заключили в рамках долевого участия в строительстве.

Кроме того, на 5% стали дороже челябинские квартиры улучшенной планировки. Этикетная стоимость их квадратного метра к началу февраля достигла 50,9 тысячи рублей. Для сравнения, в декабре 2014 года она составляла 47,9 тысячи рублей. Выше остальных сегментов рынка увеличилась за месяц этикетная цена квадратного метра квартир серии 121Т. Она возросла на 5,6% и составила 48,9 тысяч рублей за квадрат.

Практически без изменений за прошедший месяц на вторичном рынке осталась ситуация с квартирами 97 серии, сталинками и жильем по индивидуальному проекту. Там этикетная цена изменилась незначительно – до 1%. К примеру, такая стоимость квадрата в квартире 97 серии сегодня составляет 48 тысяч рублей, квартиры в сталинском доме – 41,5 тысячу рублей.

Значительными оказались перемены в стоимости элитного жилья. По данным аналитического сервиса «DomChel индексы», оно продолжает дешеветь. Еще в январе текущего года этикетная цена квадратного метра элитки насчитывала 60,6 тысячи рублей за квадратный метр. К 1 февраля цена остановилась на отметке в 57,9 тысячи рублей, упав на 4,3%.

«Этикетная стоимость жилья всегда отличается от реальной, – уверен руководитель компании «Дом-Инвест» Лев Шпайзман. – Как правило, покупатели активно торгуются и тем самым сбавляют цену. Элитная недвижимость в кризисные времена проседает первой. Падение цены в этом сегменте началось еще осенью 2014 года. Сейчас мы наблюдаем лишь продолжение этого падения. Да, в декабре был ажиотаж сделок купли-продажи. Но он касался вовсе не элитной недвижимости, а квартир экономкласса».

Однако не все челябинские риелторы отмечают такое заметное падение цены вторичного жилья элиткласса. «Есть собственники, которые, несмотря на экономическую ситуацию в стране, не готовы снижать цену своих квартир, – подчеркивает директор АН «Форум» Игорь Чернядьев. – Например, это люди, которые сейчас живут за границей и продают здесь свою дорогую квартиру».

По информации Росреестра Челябинской области, 77 739 сделок с недвижимостью в регионе прошли с помощью ипотеки. Больше всего ипотечных сделок отмечалось в апреле 2014 года – 7686 – и июле – 7090. Рекордное количество сделок с ипотекой было зафиксировано в декабре – 8676.

В целом эксперты отмечают, что с начала 2015 года количество сделок купли-продажи недвижимости в Челябинске не увеличилось относительно аналогичного периода прошлого года. «Начало 2015 года по количеству сделок купли-продажи жилья в нашей компании примерно равно числу сделок в начале прошлого года, – говорит Лев Шпайзман. – В феврале и марте 2014 года мы отмечали всплеск покупательской активности. На это были видимые причины: у нескольких банков отзывали лицензии. Люди спешно снимали деньги и вкладывали их в недвижимость. Спад сделок был летом прошлого года и в начале прошлой осени».

В компании «Хочудом.ру» отмечают, что к началу 2015 года количество сделок с жильем в их компании сократилось до 30% относительно начала 2014 года. «Челябинцы активно вкладывали свои деньги в недвижимость еще в ноябре и декабре. Тогда сделок было рекордное количество. Весь январский объем сделок этого года был заключен еще в конце прошлого года. Люди сами ускорили этот процесс», – говорит Марат Хуснуллин.

По мнению эксперта, в первую очередь сделок стало меньше на первичном рынке Челябинска. Это объясняется проблемами с оформлением ипотеки. Банки увеличивают процентную ставку и ужесточают требования к заемщикам. Кроме того, люди опасаются вкладывать деньги в строящееся жилье.

Многие покупатели до сих пор не рискуют оформлять жилье в ипотеку, ссылаясь на увеличенный процент по ставкам. Однако 30 января 2015 года совет директоров Банка России принял решение со 2 февраля текущего года понизить ключевую ставку на 2 процентных пункта. Вместо 17% сегодня процентная ставка от Центробанка составляет 15%.

В связи с уменьшением этой ставки челябинские эксперты утверждают, что ставка по ипотечным кредитам повышаться больше не будет. Кроме того, их практика показывает, что сейчас с оформлением ипотеки не возникает особых проблем. «В Челябинске сегодня около 9 банков точно продолжают выдавать ипотеку. В том числе Сбербанк, который готов предоставлять своим клиентам дисконт внутри своих программ. Планы банков не сократились, поэтому они заинтересованы в выдаче ипотечных займов», – уверен Игорь Чернядьев.

Кстати, 2 февраля президент РФ Владимир Путин поручил премьер-министру Дмитрию Медведеву рассмотреть возможность снижения ипотечной ставки до 12%. Однако в условиях прогрессирующей инфляции и нарастающей безработицы даже эта ставка теперь будет под силу далеко не всем гражданам.

Количество регистрационных действий по данным Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области за 2014 год
(по данным сайта To74.rosreestr.ru)