Налог: землю и здания оценят одинаково

Порядок оценки земли и зданий для расчета земельного налога станет единым. Владельцы недвижимости уже несколько лет платят налоги по кадастровой стоимости. Но из-за отсутствия методики нередко происходит его завышение. Минэкономразвития разработает новый документ о единой системе оценок земельных участков и зданий к лету 2015 года.

О необходимости единой методики оценки кадастровой стоимости сегодня говорят предприниматели, Счетная палата и Минфин. Налог на офисные и торговые здания по кадастровой стоимости введен в разных регионах не так давно. Но в отличие от кадастровой оценки земли аналогичной методики в отношении зданий до сих пор не утверждено.

Единый порядок оценки земли и недвижимости Минэкономразвития разработает в течение второго квартала 2015 года. Он будет предусматривать требования ко всем этапам определения кадастровой стоимости, что поможет уточнить ее экономическое содержание. «Предполагается разработка требований ко всем этапам определения кадастровой стоимости капитальных зданий и земли. Эти поправки должны стать единой основой для оценки», – рассказала «РБК-Недвижимость» помощник министра экономического развития Елена Лашкина. Необходимость внести поправки видят и в Минфине РФ. Ведомство поддерживает предложения Счетной палаты разработать единый порядок, однако применяться такая методика будет только при следующей оценке земельных участков.

Оценка земли проводится в составе оценки объектов жилой и коммерческой недвижимости или как самостоятельная оценка земельного участка. Кадастровую оценку проводят специалисты Земельного кадастра.

Отсутствие единого подхода значительно искажает результаты государственной кадастровой оценки земель, уверены в Счетной палате. К такому выводу аудиторы пришли по итогам проверок в Московской и Рязанской областях за 2012-2013 годы. Но аналогичную ситуацию можно наблюдать и в других регионах, в том числе и на Южном Урале. Это лишь подтверждает системный характер проблемы. Рост числа заявлений об оспаривании результатов кадастровой оценки в судах также говорит о масштабе этой проблемы. К примеру, в 2012 году российские суды рассмотрели 1200 таких заявлений. В 2013 году, по данным Росреестра, их число выросло до 6190.

В Челябинской области результаты кадастровой оценки земель утвердили летом 2011 года. После этого земельный налог на большую часть земельных участков, их выкупная стоимость или арендные платежи подскочили в несколько раз. Собственники земельных участков поспешили в судебном порядке снизить кадастровую стоимость до размера рыночной.

По словам руководителя департамента юридических услуг компании LA'consulting Нелли Жучковой, оспорить кадастровую стоимость земли можно в специальных комиссиях при Росреестре либо в суде: «Но возлагать надежды на успешное оспаривание в комиссии, как показывает практика, не имеет смысла. В Челябинской области оспорить кадастровую стоимость возможно пока только в суде. Обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка осуществляется только лишь для соблюдения формальной процедуры».

Тем не менее эксперт отмечает, что до декабря 2014 года подавляющее большинство судебных споров в нашем регионе было разрешено в пользу компаний. «Процедура оспаривания была отлажена, юристы могли гарантировать успешное разрешение спора. Но с декабря 2014 года областной суд изменил подход к подобного рода делам, – продолжает юрист. – Процедура оспаривания существенно осложнилась. К примеру, появилось требование о стоимостной экспертизе представленной компанией рыночной оценки, а также усилилась роль доказательств о нарушении прав и интересов компании».

В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде.

Чаще всего предприниматели жалуются на то, что оценщики не используют коэффициенты использования полезных площадей. К примеру, площадь торгового центра – 30 тыс. кв м, а используется под аренду только 10 тыс. В таком случае коэффициент должен быть 1/3. Когда оценщики начнут высчитывать по этим правилам, кадастровая стоимость станет объективной, считают коммерсанты. При этом они отмечают: кадастровую стоимость, установленную властями, очень трудно оспорить.

К тому же власти периодически утверждают новую стоимость налогооблагаемых объектов. В таких условиях оспаривание кадастровой стоимости становится бессмысленным. Была практика, когда дело успешно завершалось, но вступала в силу новая оценка, и процесс надо было начинать по-новому. Чтобы остановить это, в прошлом году установили ограничение на переоценку. Теперь ее можно проводить не чаще одного раза в три года в Москве, в регионах – раз в два года.

«Идея создания единой методики оценки кадастровой стоимости, безусловно, имеет положительную сторону, – уверена Нелли Жучкова. – Понимание того, какие инструменты используются для определения стоимости, даст бизнесу представление, как и из чего складывается стоимость. При отсутствии единого подхода, как это есть в настоящее время, у оценщиков имеется обширное поле для «творчества», которое приводит к миллионным потерям для бизнеса в виде неоправданного увеличения налогового бремени».