За чей счет построят арендные дома?

Средняя арендная плата за стандартную «однушку» может сократиться до 8-10 тысяч рублей в месяц. Правда, для этого предлагаются довольно кардинальные меры: строить доходные дома за счет обычных покупателей жилья. Некоторые чиновники считают, что необходимо уменьшить размеры налоговых вычетов при покупке квартир и эту разницу направлять на развитие рынка такой недвижимости. Но такое нововведение вряд ли станет для застройщиков мощной мотивацией возводить доходные дома, уверены южноуральские эксперты.

Имущественный вычет при покупке квартиры – это налоговая льгота на доходы физлиц (НДФЛ). С ее помощью государство частично компенсирует гражданам расходы на покупку недвижимости. На вычет имеют право те, кто строит дом или дачу, покупает квартиру в новостройке или на вторичном рынке, а также выплачивает ипотеку. Размер компенсации зависит от стоимости жилья.

Гендиректор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов (г.Москва) в интервью «Российской газете» озвучил идею, которая, по его мнению, позволит активно развивать в стране рынок арендного жилья. Он предлагает урезать размер имущественного вычета покупателям квартир и домов. Речь идет не обо всех получателях вычетов, а о гражданах с доходами выше среднего. Освободившиеся в результате сокращения НДФЛ деньги, а это десятки миллиардов рублей, спикер предлагает направлять на софинансирование проектов по строительству жилья в найм.

Сегодня в регионах чаще всего жилье в аренду сдают частные лица, а доходные дома можно пересчитать по пальцам. Автор идеи утверждает, что новый механизм позволил бы значительно сократить ежемесячную плату арендаторов. По подсчетам, предоставление льгот по таким проектам позволило бы снизить арендную плату за квартиру (42 кв.м) до 8-10 тысяч рублей в месяц с учетом коммунальных услуг. Подобные расходы вполне по карману семьям даже со скромными доходами, отмечает Александр Пузанов.

Но сокращение налоговых вычетов вряд ли может стать решением проблемы, уверены южноуральские эксперты. Во-первых, такое предложение может вызвать недовольство со стороны граждан. Ведь многие планируют вернуть эти деньги, чтобы погасить часть кредита или, скажем, сделать ремонт в новой квартире. Во-вторых, предполагаемые финансовые вливания все равно не приведут к масштабному строительству арендного жилья в регионах.

«Такую недвижимость не случайно раньше называли доходными домами, – говорит гендиректор СРО "Союз строителей Южного Урала и Сибири" Юрий Десятков. – То есть их строительство должно приносить доход инвесторам. Но на деле период окупаемости этих домов может составить порядка 20 лет. И это при условии, что здание будут успешно эксплуатировать. Конечно, инвесторам такой бизнес кажется невыгодным. Эффективнее было бы привлекать застройщиков наиболее интересными для них бонусами, которые позволили бы заработать. Например, дать бесплатную землю для строительства таких объектов, предоставить льготы по налогам. А идею по урезанию вычета НДФЛ считаю совершенно нерабочей».

Новые поправки в налоговый кодекс ужесточают порядок налогообложения доходов граждан от продажи недвижимости. Так, предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличится в 2016 году с трех до пяти лет. Сейчас от налогов освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет. Если меньше, действует вычет в размере одного миллиона рублей.

Собеседник также высказал предположение, что рынок строительства доходных домов могла бы оживить поддержка государства. «Здесь в качестве примера можно привести опыт Казахстана, где данным вопросом занимаются специальные муниципальные учреждения. Возведение арендного жилья там происходит за счет бюджетных средств и под контролем местных властей», – добавил спикер.

По мнению директора СК «Доступное жилье» Андрея Яцуна, на Южном Урале могло бы начаться активное строительство доходных домов, но при соблюдении нескольких важных факторов: «Процентная ставка по кредитам для инвесторов должна быть адекватной. Во многих европейских странах, где успешно реализуются арендные дома, ставки по кредитам составляют один-два процента. При российских процентных ставках весь доход застройщика будет направлен лишь на обслуживание банковского кредита. Необходимо менять внутреннюю финансовую политику. Тогда и сами инвесторы будут проявлять инициативу к участию в таких проектах».

Вполне вероятно, что тормозит развитие строительства арендных домов и снижение потребительского спроса. Ситуация, которая сейчас отмечается на рынке недвижимости, говорит о том, что количество предложений аренды превышает число арендаторов, желающих снять жилье. По данным опроса федерального портала ЦИАН, большинство россиян долгосрочной аренде сегодня предпочитает покупку собственной недвижимости. Об этом заявили 82% жителей страны, которые приняли участие в опросе.