Дома без капремонта теряют покупателей

Отсутствие капремонта в квартире и даже в доме тормозит сделки с жильем. К таким выводам пришла столичная компания «Инком-Недвижимость», проанализировав рынок вторичного жилья. Эту тенденцию подтверждают и челябинские эксперты.

В сообщении компании «Инком-Недвижимость» говорится, что в сегодняшних рыночных условиях наличие ремонта заметно повышает ликвидность жилплощади. Это связано, в том числе, со сложной экономической ситуацией: зарплата многих горожан сокращается, а стройматериалы дорожают. По разным оценкам, в настоящее время затраты на капитальный ремонт квартир экономкласса на вторичном рынке жилья составляют в среднем около миллиона рублей. Эта сумма может корректироваться с учетом индивидуальных параметров жилья и пожеланий самого собственника.

Квартиры без ремонта сейчас если и продаются, то только в более современных зданиях, уверены эксперты. Жилье в домах старого фонда сегодня реализуется все реже. Чтобы продать такие квартиры, собственникам приходится идти на значительное снижение стоимости. Специалисты подсчитали, что продать жилье, которое требует капитального ремонта, включая замену сантехники и электрики, продавцу необходимо снизить стоимость примерно на 15-20 процентов от среднерыночной.

По данным Росстата, с начала 2015 года цена на строительные материалы в России выросла на 9,7%. По сравнению с ценами на середину ноября 2014 года стройматериалы подорожали более чем на 11%. При этом рост цен продолжится, уверены эксперты. Одной из главных причин роста цен в текущем году стало резкое ужесточение надзора за весом грузовиков. В ноябре этого года начала работать система «Платон», по которой владельцы большегрузных (свыше 12 тонн) грузовиков обязаны оплачивать проезд их по федеральным трассам.

В столице Южного Урала объекты, требующие срочного капитального ремонта, почти не рассматриваются покупателями, отмечают местные игроки рынка недвижимости. Хотя раньше такие квадратные метры представляли интерес для отдельной категории частных инвесторов. Последние приобретали такие квартиры с хорошей скидкой, проводили там ремонт или перепланировку и продавали затем эту жилплощадь по цене выше аналогичных предложений на рынке, получая при этом выгоду. Однако сегодня такой бизнес фактически не работает.

«Сейчас челябинцам выгоднее взять квартиру пусть со скромным, но свежим ремонтом, – говорит руководитель РК "Хочудом.ру" Марат Хуснуллин. – Такое жилье на первом этапе не требует дополнительных вложений. Конечно, покупатели с большей вероятностью рассмотрят такой объект. Немногие сегодня, купив квартиру, сразу начинают делать в ней ремонт под себя. Кроме того, в таких "убитых" квартирах бывает негативная энергетика, как правило, там проживают неблагополучные семьи или асоциальные личности. Они редко стремятся продать свое жилье, за них такие объекты обманным путем пытаются реализовать "черные риелторы"».

Кроме внешнего вида отдельной квартиры потенциальных покупателей сегодня все чаще интересует и состояние самого многоквартирного дома, где располагается жилье. Так, дома старого фонда, в которых уже много лет не проводился капитальный ремонт, теряют свою ликвидность. Ведь теперь расходы по капремонт легли на плечи самих собственников, но оплачивать эти взносы готов далеко не каждый. Это может привести к тому, что увеличится износ внутренних коммуникаций, фасада и других составляющих дома. Через несколько лет продать такое жилье будет еще труднее.

«К примеру, есть предложение о продаже объекта в старом десятиэтажном доме Челябинска, где какое-то время назад сгорел лифт, – продолжает собеседник. – Поменять его сейчас нет возможности: капремонт по программе ожидается не скоро, досрочно и самостоятельно жильцы поменять его не могут – сумма неподъемная. А предлагаемая квартира находится на предпоследнем этаже. Узнав об этом, клиенты стараются переориентироваться на другой вариант, хотя сама квартира в хорошем состоянии».

Часть покупателей, по словам Марата Хуснуллина, сегодня по-прежнему выбирает квартиры в сталинках, хрущевках и прочих домах старого жилфонда. Но уже отмечается тенденция, когда челябинцы отдают предпочтение домам, срок эксплуатации которых составляет от двух до десяти лет. «Конечно, нужно рассматривать каждый вариант индивидуально. Например, в старых домах есть очень чистые и уютные квартиры с ремонтом, в хорошем дворе и удачным расположением. Спрос на них может быть стабильным», – отмечает эксперт.

По данным базы объявлений сайта DomChel.ru в разделе «Вторичное жилье» насчитывается 4521 предложение о продаже квартир от частных лиц. Из них 887 предложений – это квартиры в домах, которые эксплуатируются от десяти до 25 лет, 996 предложений – квартиры в домах со сроком эксплуатации свыше 25 лет. Больше всего таких объектов предлагается в Ленинском районе – 188 квартир; в Тракторозаводством – 156, в Калининском – 155, Металлургическом – 143, Советском – 125, Курчатовском – 117, Центральном – 112.

Встречается еще одна ситуация, когда собственник планирует продать квартиру с долгом по оплате взносов в фонд капремонта. Напомним, что до конца 2015 года в Челябинской области введен мораторий на начисление пени по таким платежам. Но уже с января 2016 года должники получат новые квитанции с учетом штрафа за весь период неплатежей. По мнению юристов, программа капремонта новая, юридической практики по ней пока нет. Поэтому и мнения насчет того, за кем будет числиться «капитальный долг» – за квартирой или конкретным собственником – тоже нет.

«Коммунальные услуги оказываются конкретному лицу, в то время как капремонт никак не связан с количеством проживающих или зарегистрированных лиц, – считает адвокат компании "Стерлигов, Тараканов и партнеры" Александр Щербинин. – Теоретически существует вероятность, что судебная практика пойдет по пути взыскания платы за капремонт с собственника, который владеет квартирой на данный момент, а не с того, кто был собственником в период возникновения задолженности. При этом у покупателя квартиры с долгами за капремонт будет право взыскать эти платежи с продавца квартиры. Или попросить скидку в размере задолженности и расплатиться по этой услуге самостоятельно».

Однако ведущий юрисконсульт юридической компании «Гаврюшкин и Партнеры» Ануш Арутюнян уверена, что в случае продажи квартиры с долгом за капремонт новый собственник за долги предыдущего владельца не отвечает и отвечать не может.

«Наличие задолженности может создать препятствия для продажи должником такой жилплощади, – уточняет юрист. – Если сделку все же удалось заключить, к новым собственникам могут предъявляться необоснованные претензии о погашении долга, к возникновению которого они не причастны. Нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию, приложив копию свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. Именно с момента регистрации права собственности новый владелец квартиры и должен нести обязанность по уплате взносов на капремонт».