Эконом-жилье: продавать только с отделкой?

Квартиры с голыми стенами могут оказаться вне закона. Российские власти намерены обязать застройщиков сдавать объекты в эксплуатацию с минимальной отделкой. Нужны ли челябинским покупателям квартиры с ремонтом, или же они предпочитают бетонный «полуфабрикат», и в каком из случаев новоселам удается реально сэкономить?

В августе Минстрой РФ приступил к подготовке новых стандартов жилья экономкласса первичного рынка. Наличие минимальной отделки в них будет закреплено законодательно. Сдачу в эксплуатацию квартир с голыми стенами в ведомстве запрещать не планируют, но считают неразумной. Уточняют, что новые правила возложат на девелоперов не шикарный ремонт, а необходимый для комфортной жизни минимум. В качестве примера строителям указали на квартиры, строящиеся сегодня по госпрограммам. Военнослужащие, переселенцы из аварийного жилья и другие категории граждан получают жилплощади с ремонтом, куда новоселы тут же могут заселиться, не тратя деньги и время на отделку.

По данным компании «Инком-недвижимость», в Москве квадратные метры с отделкой выбирают 65% покупателей первички. Статистика аналитиков компании «Метриум Групп» подтверждает тенденцию в Санкт-Петербурге: до 70% сделок, заключенных с жильем на первичном рынке Северной столицы, приходится на покупку квартир с ремонтом.

В регионах же на ремонте стараются экономить как застройщики, так и их клиенты. «На рынке массового жилья на западе полуфабрикат спросом не пользуется, в нашей стране такой формат жилья распространен, – рассказывает управляющий партнер “Метриум Групп” Мария Литинецкая (Москва). – Причиной тому является низкая платежеспособность населения. Девелоперы стремятся предложить покупателю самый доступный продукт, сделать это можно за счет экономии на отделке». При этом эксперт отмечает, что передать собственнику совсем пустую бетонную коробку строитель не имеет права. Необходимый для ввода в эксплуатацию минимум сейчас включает стеклопакеты, входную дверь, наличие всех инженерных коммуникации и обозначение примерных границ планировки на плане БТИ.

В некоторых мегаполисах число квартир в новостройках с отделкой не превышает и 10% от общего объема первички. Жилье с ремонтом, по мнению эксперта по недвижимости из Волгограда Германа Кутыгина, интересуют вполне определенные категории покупателей. В первую очередь, это ипотечники, как правило, не имеющие после оформления кредита свободных средств на отделку. «Получается, что по ипотечному кредиту со ставкой ниже, чем потребительский, они покупают и ремонт. Вторая группа – покупатели квартир для последующей сдачи в аренду. Но они чаще все же выбирают квартиры на вторичном рынке не только с ремонтом, но и мебелью. Остаются только ипотечники и те, кто по каким-то причинам не может заниматься ремонтом самостоятельно», – размышляет аналитик.

Правда, в Челябинске совсем другая история: подавляющее большинство квартир в новостройках продается уже с отделкой. И это – недорогое жилье, которое обычно берут в ипотеку. «В Челябинске сегодня практически нет предложений по домам экономкласса, где квартиры продаются без чистовой отделки, – подтверждает директор АН “Стрижи” Лейла Рудь. – Лет десять назад в городе некоторые компании практиковали строительство квартир этого сегмента без отделки, но и тогда количество таких объектов было минимально. В последние годы практически все жилье класса эконом полностью готово для проживания. К тому же в таких квартирах небольшой метраж, стрйматериалов на отделку требуется не так много, поэтому огромных затрат на это застройщик не несет».

Риелтор из Перми Роман Черноиванов называет еще одну причину в пользу покупки первички с отделкой – это усадка новостройки. «Существует чёткое убеждение, что ремонт в новой квартире в течение нескольких лет делать нежелательно. А отделку от застройщика не так жалко потерять. Предпочтение квартирам с отделкой под ключ также отдают клиенты, покупающие с целью инвестирования. В любом случае, ремонт от застройщика выходит дешевле, поэтому, на мой взгляд, такие варианты будут пользоваться спросом», – прокомментировал пермский специалист.

По данным риелторов, однозначно сказать, на сколько тысяч рублей увеличится стоимость квартиры, отремонтированной застройщиком, нельзя. Девелоперы исходят из своих возможностей и целей: одни продают с бюджетной отделкой, чтобы увеличить объем продаж, другие делают ремонт подороже и на нем косвенно зарабатывают.

Аналитики подсчитали, что в среднем застройщик тратит на самую бюджетную отделку квартиры порядка 5000 рублей за квадратный метр. Базовая финишная отделка увеличит стоимость квадрата на 10 000 рублей, улучшенная – 13 000 рублей. «За счет эффекта масштаба, массовой закупки стройматериалов и обеспечения бригад строителей большим объемом работ, ремонт от застройщика обходится минимум на 30% дешевле, чем если бы покупатель организовывал его самостоятельно», – отмечает Мария Литинецкая.

Если новосел берет квартиру с голыми стенами и ремонтирует ее самостоятельно, закупая материалы на рынке, это обходится в среднем от 10 до 25 тысяч рублей за квадратный метр. На минимальную отделку с установкой сантехники в среднем новосел в регионе заплатит 500 тысяч рублей за стандартную «двушку». Москвич за такой же ремонт отдаст около 1 млн рублей.

Герман Кутыгин напоминает, что существуют и квартиры с предчистовой отделкой. В Волгограде такие жилые помещения называют «серый ключ». Это квартиры, подготовленные под чистовой ремонт – с полной готовностью инженерных систем и выравниванием всех поверхностей для финишного покрытия. Доля их на рынке достигает 80%. «Разница в цене между “серым ключом” и квартирой с готовой отделкой с обоями, линолеумом, покрашенным потолком, установленной сантехникой, составляет, как правило, не более 2000 рублей за квадратный метр. Соответственно, цена стандартной двухкомнатной квартиры площадью 50-60 квадратов увеличивается для покупателя на 100-120 тысяч рублей. Такое предложение привлекает только 20-30% покупателей. Остальные говорят, что за такую сумму они сами сделают ремонт», – поясняет эксперт.

Любопытно, но наличие ремонта в новостройке – характерный признак экономкласса. У покупателей квартир с ценником выше среднего готовая отделка особым спросом не пользуется. Среди 69 проектов бизнес-класса в Москве, к примеру, отделка под ключ предлагается, по данным «Метриум Групп», только в двух, а в элитном сегменте эта опция доступна в 3 из 43 жилых комплексов. Но и ремонт здесь иной – дизайнерский. Продающие дорогие квартиры девелоперы предлагают покупателям три-четыре готовых стилевых решения. «Дизайнерские решения в нашем проекте разработаны известным греческим архитектурным бюро, – рассказывает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова (Подмосковье). – Мы не хотим навязывать свои вкусы нашим клиентам, поэтому, если они решат что-то поменять в интерьере, сделать это будет очень легко. Базовый вариант подходит для клиентов, оперирующих минимальными бюджетами или желающих впоследствии сдать квартиру в наем; комфорт и бизнес приобретают клиенты для “долгой комфортной жизни”».

В ближайшие годы доля готового для жизни жилья на рынке будет увеличиваться, уверены эксперты. «Рекордный объем предложения вынуждает девелоперов искать новые способы привлечения покупателя. Одним из таких инструментов и становится отделка. Если обязанность девелоперов сдавать квартиры под ключ будет закреплена законодательно, “бетонные коробки” окончательно уйдут в прошлое – как на европейских рынках, где жилье без отделки не продается», – резюмирует Мария Литинецкая.