Инвестжилье «подняло» рынок

Цены на жилье в Челябинске поднялись за счет инвестиционных квартир. Большая часть покупателей, которые «сделали» спрос и подняли цены этой осенью, приобрели квадратные метры с целью сбережения своих средств. В итоге подорожали в основном однокомнатные квартиры – самый ликвидный товар на рынке. К такому выводу пришли эксперты круглого стола, организованного 17 ноября газетой «Комсомольская правда».

Осень прошлого года принесла серьезные перемены на рынок недвижимости Челябинска. По итогам прошедшего кризисного года, по словам экспертов, квартиры подешевели в среднем на 30-35 процентов. Нынешний сентябрь запустил обратный процесс – появился спрос на жилье, а вместе с ним стали расти и цены. Однако многие эксперты сходятся во мнении, что произошло это в большей степени из-за инвестиционных квартир. Руководитель квартирного центра «Энергия» Максим Ландихов первым сделал такое предположение, с которым согласились практически все участники круглого стола. По словам риелтора, челябинцы отреагировали на падение курса доллара и, чтобы сохранить свои сбережения, массово вложили деньги в недвижимость. Именно поэтому, по мнению эксперта, удорожание заметно только в сегменте однокомнатных квартир, «двушки» и «трешки», как и прежде, продаются по низким кризисным ценам. «Средняя цена квадратного метра в городе сейчас составляет порядка 33 тысяч рублей, – говорит Максим Ландихов. – Думаю, что все-таки вторичное жилье еще будет падать в цене, квартиры начнут дорожать примерно к осени следующего года».

Директор компании «Дан-Инвест» Валентин Корытный соглашается с коллегой в вопросах инвестиционных квартир и добавляет также, что на рост искусственного спроса повлияло еще и сокращение объемов предложений от продавцов. «Рынок первичного жилья существенно сократился, с него ушли новостройки. Кроме того, пропадают дешевые предложения на «вторичке» – хрущевки и брежневки», – пояснил эксперт.

Директор агентства недвижимости «Инженер» Елена Калинина считает, что также большую роль в увеличении спроса на жилье сыграли различные социальные программы, в частности, большое количество сделок совершается с участием сертификата о материнском капитале. «Жилье подорожало минимум на 100 тысяч рублей за объект. Если этим летом можно было без особых проблем подобрать вариант за 800 тысяч рублей, то сейчас аналогичные квартиры сложно купить и за 900 тысяч рублей, – рассказывает эксперт. – Считаю, что к январю может быть некоторое падение рынка, но это исключительно сезонное явление, повторяющееся в это время каждый год».

В кризис пострадал и рынок загородного жилья. Однако, по словам директора агентства недвижимости «Усадьба» Галины Лукьяновой, падение цен отразилось в первую очередь на коттеджах и индивидуальных домах. Они упали в стоимости примерно на 40 процентов. А вот земельные участки, напротив, в кризис были в цене – многие попытались сохранить свои сбережения, «зарыв» их в землю. «В ноябре прошлого года был неожиданный скачок спроса именно на участки – продаж было больше, чем в обычное время, примерно на шесть процентов».

Несмотря на большое количество тех, кто в кризис идет за жильем с целью сохранить или даже приумножить свои накопления, доля покупателей, которые действительно ищут ответ на пресловутый квартирный вопрос, конечно же, остается. Только вот стопроцентная оплата наличными – явление редкое. Заместитель генерального директора строительной компании «УМР-4» Сергей Пиксаев сообщил, что 90 процентов покупателей их жилья – ипотечники. Заместитель начальника управления ипотеки и реализации Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Евгения Шарова подтвердила, что количество желающих взять кредит на покупке жилья выросло за последнее время. По ее словам, очень многие пользуются при этом социальными программами, много военных, молодых семей и так далее. «Процент отказов в выдаче жилищного кредита у нас небольшой – примерно восемь процентов. Ипотеку вполне реально получить, учитывая упавшие цены, главное – не фантазировать, говоря о своих доходах и возможностях. Программа коммерческого найма также оказалась востребованной, правда, в Челябинске она не действует. В областной столице ЮУ КЖСИ на сегодняшний день реализует один дом, но свободных квартир в нем осталось также немного», – уточнила г-жа Шарова.

В продолжении обсуждения цен на жилье риелторы сошлись также во мнении, что стоимость новостроек во многом зависит от того, кто является продавцом. Цены от подрядчика, с которым рассчитались квадратными метрами, могут серьезно отличаться от тех, что заявляет строительная компания. Эксперты приводят конкретные примеры: в поселке Чурилово компания «НТМ» продает свои квартиры по 24 тысячи рублей за квадратный метр, в то время как подрядная организация в том же доме готова отдать «квадрат» за 18 тысяч рублей.

При упоминании таких расценок сами строители приходят в ужас. В частности, Сергей Пиксаев уверен, что при себестоимости строительства панельного дома в 20-21 тысячу рублей продавать жилье меньше, чем за 30 тысяч рублей за квадратный метр, равносильно для компании катастрофе, она понесет убытки. Особенно если в стройке замешаны деньги кредитных организаций.

Председатель совета директоров ООО «УК Группа компаний “Челинформцентр”», президент Союза строителей (работодателей) Челябинской области Игорь Лазарев, говоря о сегодняшних ценах на квартиры, называет примерно те же цифры. В Челинформцентре подсчитали, что «панель» сейчас продается в среднем за 29 тысяч рублей за «квадрат», жилье в кирпичных и монолитно-каркасных домах – по 36 тысяч рублей за квадратный метр. Эксперт уточняет, что такие расценки оптимальны для строителей только в том случае, если они не гонятся за сверхприбылью и согласны на 6-7 процентов.

Однако г-н Лазарев уверен, что челябинская недвижимость еще дна не достигла, цены будут падать. В некотором роде на такой передел рынка недвижимости в Челябинске, по его мнению, повлияло государство, определив среднюю стоимость «квадрата» на уровне 25 тысяч рублей. «В этом квартале мы приближаемся к реальным ценам на жилье, но квадратный метр еще снизится в своей стоимости на три тысячи рублей. Печально, но и это не предел, квартиры могут дешеветь и дальше, так как потребительский спрос требует расценок еще ниже», – заключил Игорь Лазарев.