Капризы цены

Уходящий год принес почти 30-процентное падение стоимости квадратного метра в России. О том, как падали цены в разных городах России, – аналитическое исследование РК «Служба недвижимости».

За прошедший год цена предложения кв. м в различных городах России снизилась на 25-35%. При этом пик падения в большинстве городов пришелся на февраль-апрель текущего года.

На сегодняшний день наибольший интерес для нас представляет ситуация на рынках крупнейших городов России: Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. Данные города (особенно Екатеринбург) всегда были ориентирами движения рынка Челябинска. Так, в период роста экономики возможно было спрогнозировать значение каких-либо показателей на один-три года вперед (в зависимости от рынка) по состоянию рынка Екатеринбурга.

За прошедший год средняя цена кв. м вторичного жилья в столице России снизилась на 22% (или 25% в долларовом эквиваленте). В настоящий момент данный показатель составляет 118 829 руб., что на 3,65% выше значения предыдущего месяца. Незначительный рост цены кв. м был отмечен и в ноябре (+0,38%). Динамика цены кв. м вторичной жилой недвижимости в Москве в долларовом эквиваленте за 2009 г. говорит о том, что существенные изменения рассматриваемого показателя не наблюдаются с сентября 2009 г., при этом последние три месяца зафиксированы незначительные положительные темпы прироста (+0,11%, +2,14% и +1,65%). Специалисты рынка прогнозируют дальнейший рост цены кв. м в 2010 году.

Цена кв. м в Санкт-Петербурге за прошедший год упала менее значительно (на 19%), однако в настоящее время снижение рассматриваемого показателя продолжается (см. рис. 1). С сентября текущего года темпы падения заметно сократились: за последние четыре месяца снижение цены кв. м не превышало 0,8%, при этом в последнем месяце цена кв. м практически не изменилась (темп прироста составил всего лишь -0,2%).

Рис. 1 – Динамика цены кв. м на рынке вторичной жилой недвижимости г. Санкт-Петербурга за 2009 г.

Источник: Бюллетень недвижимости (г. Санкт-Петербург)

Рынок вторичной недвижимости Екатеринбурга за последние 11 месяцев просел на 16% (см. рис. 2). Как и в выше рассмотренных примерах, падение цены кв. м практически прекратилось в сентябре. В октябре и ноябре были зафиксированы незначительные положительные темпы прироста рассматриваемого показателя (+0,66% и +0,22% соответственно).

Рис. 2 – Динамика цены кв. м на рынке вторичной жилой недвижимости г. Екатеринбурга за 2009 г.

Источник: БК «Недвижимость» (г. Екатеринбург), Уральская палата недвижимости (г. Екатеринбург)

Динамика рынка вторичной недвижимости Челябинска за рассматриваемый период носила схожий характер с аналогичными рынками крупнейших городов России. При этом падение цены кв. м за год было более значительным (-28%), что связано с более поздним началом снижения цены кв. м и более глубоким влиянием кризиса на экономику Челябинска (напомним, что Челябинская область вошла в пятерку субъектов РФ, наиболее существенно пострадавших от кризиса). Падение цены кв. м в Челябинске практически прекратилось в октябре, в последнем месяце даже был зафиксирован незначительный рост данного показателя (+1,26% или +0,98% без учета структурных изменений). Таким образом, динамика цены кв. м вторичной недвижимости Челябинска за прошедший год имела высокую степень сходства с рынками крупнейших городов России. Основные отличия заключались в более значительном падении цены кв. м и более позднем сроке достижения дна рынка.

Итак, в настоящее время в наиболее крупных городах России зафиксирована остановка темпов падения цены кв. м, изменения рассматриваемого показателя за последние два месяца незначительны (в Екатеринбурге и Москве отмечен незначительный рост цены кв. м, в Петербурге – незначительное снижение). Остановка падения цены кв. м является положительным фактором для развития инвестиционного механизма: дно рынка является начальной точкой для инвестирования в недвижимость, также прекращение обесценивания недвижимости положительно сказывается на функционировании банковской системы, так как понижает риск функционирования залогового механизма.