ƒешевый офис конкурирует с элитой?
" src=
" src=
ћногочисленные прогнозы о резком и бесповоротном переселении большинства чел€бинских фирм в новые элитные помещени€ пока не оправдываютс€. «а громкими высказывани€ми о том, что рынок коммерческой недвижимости скоро заполнитс€ офисами класса «ј» последовали более осторожные комментарии. «¬ перспективе люди все же будут т€готеть к переезду в бизнес-центры высшего класса, – считает юрист по недвижимости риелторской конторы «“итан» »ль€ ≈всеев. – ќднако пик спроса на элитные коммерческие площади ожидаетс€ лишь через 2-3 года».

ќднако, по мнению тех же риелторов, изменени€ на этом рынке все же неизбежны.  асатьс€ они будут не столько цены, сколько качества сдаваемых в аренду площадей. –ост предложени€ комфортных и удобных помещений заставл€ет арендаторов задуматьс€ – не стоит ли немного переплатить и переехать если не в элитный, то хот€ бы в офис классом повыше?

ƒешевизна этого класса коммерческой недвижимости в последнее врем€ становитс€ пон€тием довольно относительным. ѕо оценкам риелторских фирм сегодн€ сн€ть офис стоимостью 200-300 рублей за квадратный метр можно лишь в не слишком престижных районах „ел€бинска. Ќа —еверо-западе цена достигает 500 рублей, в центре города офис, далекий от высококлассного, будет стоить от 600 до 1000 рублей за квадратный метр.

–уководитель аудиторской фирмы ќльга ƒвоеглазова считает, что рост цен на аренду совершенно необоснован: «¬ принципе, нас устраивает все, кроме цены. » место удобное – недалеко от центра. Ќаша фирма находитс€ здесь более 2-х лет, и арендна€ плата посто€нно растет. ќчередное повышение было в начале 2005 года. я считаю, что цены на аренду в „ел€бинске неоправданно завышены – они не соответствуют действительности».

" src=
" src=
„то показательно, росту цен на офисы 3-го класса далеко не всегда сопутствует улучшение их качества.

ќ перипети€х в отношени€х с администрацией делового комплекса рассказывает сотрудник юридической фирмы —ергей: «Ќе устраивает полное отсутствие взаимопонимани€ с администрацией офисных помещений. јрендна€ плата дл€ такого уровн€ офисов непомерно высока, ремонт не производитс€, коммуникации изношенные. ћы предлагали поставить евроокна в счет арендной платы во всех арендуемых помещени€х, а это практически пол-этажа. јдминистраци€ не согласилась. –емонт за свой счет – дорогое удовольствие».

Ќо очень часто арендаторы, не желающие обитать в неблагоустроенных помещени€х, все же решаютс€ на проведение ремонта. “ут их поджидает риск – корысть арендодателей. ѕечальную историю поведала корреспонденту DomChel.ru ≈вгени€, менеджер строительно-монтажной фирмы: «–аньше наша компани€ занимала офис в этом же здании, с тем же собственником. ћы сделали там евроремонт с полной перепланировкой, естественно, за свой счет. » в один прекрасный момент, когда закончилс€ срок договора, собственник попросил нас переехать в другое помещение без объ€снени€ причин. Ќам предоставили другой офис – абсолютно неблагоустроенный. Ќикакой речи о компенсации за проделанную реконструкцию даже не шло. ¬р€д ли мы будет делать ремонт и здесь, ведь неизвестно, продл€т с нами договор или у владельца другие планы».

ћногие компании наход€т выход, приобрета€ офисы. ¬ этом случае они получают полную свободу действий по ремонту и перепланировке и гарантию, что никто из владельцев из помещени€ не выгонит. «—прос на приобретение недорогих офисов очень велик, он существенно превышает предложение, утверждает менеджер по операци€м с недвижимостью риелторской компании «DOMINO» ќльга ¬орот€гина. ¬ последнее врем€ подобными помещени€ми интересуетс€ все больше фирм из других городов – много компаний приезжает из ћагнитогорска и ћосквы».

ѕо мнению јндре€ јрабаджийского, нежелание большинства владельцев коммерческой недвижимости расставатьс€ со своей собственностью вполне естественно: «ќфисы 3-го класса их владельцы продают достаточно редко, по€сн€ет он. »м намного выгоднее получать с арендаторов деньги, причем регул€рно».

Ёто подтверждает и »ль€ ≈всеев: «Ѕольшим спросом пользуютс€ даже не столько помещени€ в офисных здани€х, сколько первые этажи домов. Ѕывает намного дешевле купить такую квартиру и перевести ее потом в нежилой фонд. Ќо первых этажей осталось уже не так много». Ќедавно к естественной нехватке подобных помещений, идеально подход€щих и дл€ офиса, и дл€ торговой точки, добавились административные барьеры – в рынок вмешалось руководство города».

»звестно, что дол€ муниципального имущества в общем объеме коммерческой недвижимости невелика, однако доход бюджета от сдачи ее в аренду довольно ощутим. “олько в 2004 году прибыль „ел€бинска от управлени€ муниципальным имуществом составила почти 1,4 миллиарда рублей, что оказалось на 25% больше запланированного. ѕоступлени€ от сдачи в аренду земли достигли 230 миллионов рублей (+39% к плану), нежилых помещений 154 миллиона рублей (+54%). ƒепутаты гордумы подсчитали, что от сдачи в аренду отдельно сто€щих зданий и помещений, расположенных на первых этажах, городской бюджет в итоге получит больше, чем от продажи. ¬ св€зи с этим администраци€ решила ограничить число нежилых помещений, разрешенных к приватизации. ¬ 2005 году в частные руки будут передаватьс€ только подвалы и цокольные этажи.

Ќетрудно догадатьс€, что администраци€ зданий, завоевавших попул€рность у арендаторов коммерческой недвижимости, не будет легко расставатьс€ с посто€нным источником дохода. „тобы не потер€ть клиентов, стрем€щихс€ улучшить свои «жилищные» услови€, кое-кто из них уже решилс€ потратить часть прибыли на модернизацию помещений. ѕо словам чел€бинских риелторов, в последнее врем€ все чаще и чаще недорогие офисы сдаютс€ в аренду в довольно респектабельном виде. ”же не редкость, когда примерно за одну и ту же цену можно сн€ть и обычный «малобюджетный» офис, и помещение получше: с евроремонтом, телефоном и выделенной линией »нтернета. Ќе исключено, что преображение коммерческой недвижимости 3-го класса продолжитьс€ и в дальнейшем.