Мегаполис поглощает коттеджные поселки. Многие против

В Челябинске после волны скандалов вокруг незаконного строительства офисных или торговых комплексов, очевидно, грядет ряд разбирательств, связанных с реконструкцией «старых кварталов» – сносом частных домов в центре города и возведением многоэтажек. С одной стороны здесь – задание президента России по увеличению ввода жилья, с другой – интересы граждан, которым не всегда выгодно и приятно покидать частные владения и переселяться в многоквартирные «муравейники».

Новый Градостроительный кодекс дал «зеленый свет» перепланировке старых кварталов города с ветхоаварийными застройками – теперь государство вовсе не обязано обеспечивать жилплощадью каждого прописанного в помещении жителя. И действительно, раньше для расселения небольшого двухэтажного «барака» требовалось построить трехподъездную девятиэтажку. Однако проблемы появились у обычных граждан, которые и не думали обманывать государство, прописывая на своей жилплощади многочисленных родственников или посторонних людей. Проблемы с расселением из домов, «подлежащих сносу», были всегда, по всей видимости, не прекратятся они и теперь. С одной стороны «баррикад» оказываются люди, которым не всегда хочется переезжать с насиженных мест или желающие получить достойную компенсацию за смену жилья. По другую сторону оказываются застройщики, на которых возлагается обязанность определить размеры компенсации и осуществить обмен. Вполне естественно, что интересы сторон не совпадают – жильцы протестуют против занижения стоимости их собственности, а строительные компании против завышения этой стоимости.

Показательным можно считать пример реконструкции квартала в Советском районе, ограниченного улицами Доватора, Каменный лог и Сулимова. Этот квартал был застроен частными домами и коттеджами. Большинство домов находилось в ветхоаварийном состоянии, но многие, кирпичные, выглядели достаточно прилично. В 2000 году Челябинская городская дума приняла решение, что центр города должен быть застроен исключительно многоэтажками. И 21 декабря того же года Главное управление архитектуры и градостроительства утвердило это решение и проект правового зонирования Челябинска, составленный в ноябре. Архитектурно-планировочное задание на застройку квартала было выдано строительной компании «Магистр». К тому времени в этом квартале уже стоял один многоквартирный дом, постороенный компанией ЗАО «НТМ», которая с разработкой квартала и его застройкой, порученной ей в 1999 году, по различным причинам не справилась. Первое постановление главы города было подготовлено одновременно с проектом правового зонирования – 9 августа 2000 года. Кроме того, фирма была обязана проработать все социальные вопросы с жильцами квартала, снести жилые дома, попадающие на участок строительства, а гражданам предоставить жиплощадь и выплатить компенсацию за принадлежащие им строения. В случае отрицательного результата согласования к проектированию фирма не допускалась. После истечения срока действия этого постановления в свет вышло другое – там также оговаривались обязательства фирмы перед жильцами сносимых домов, и указывалась необходимость корректировки проекта комплексной застройки, в 2004 году это постановление главы было пролонгировано до 2006 года.

Казалось бы, спору при правильной постановке дела возникнуть абсолютно неоткуда… По словам руководителя фирмы «Магистр» Лилии Мельник, какие-либо претензии к действиям фирмы абсолютно необоснованны. «На участке было 18 частных домов, подлежащих сносу, с владельцами 13 из них уже достигнуто согласие, – рассказала Лилия Мельник в беседе с корреспондентом DomChel.ru. – Там было не так много нормальных строений – в основном это были хибары, в которых невозможно было жить. Кстати, до начала строительства был произведен опрос владельцев домов, которые собирались сносить. Вообще, не случайно предыдущий застройщик не завершил освоение этой площадки, так как работать со сносом довольно сложно и затратно. Сейчас идет согласование с владельцами домов № 26 по улице Каменный Лог и № 155 по улице Сулимова. Проблемы возникли с владельцами дома № 22 и собственником коттеджа, являющегося объектом незавершенного строительства, – дом № 25 по улице Трактовая. На мой взгляд, причина проблем – корысть собственников и желание нажиться за счет фирмы».

По словам владельца недостроенного коттеджа Александра Михаленкова, проблема была совсем в другом: «Дело в том, что фирма нарушила не только наши права, но и постановление главы города о необходимости согласования с владельцами частных домов. Часто это выглядело как моральное и материальное давление – чтобы сбить цену. Согласование производилось только с теми собственниками, чьи дома подлежали сносу для строительства одного конкретного дома – никто даже не поинтересовался мнением соседей, которые также испытывали неудобства от строительства. Никто не предоставил план комплексной застройки – жильцам предъявляли только разрешение на строительство отдельного дома. Я ничего не имел против, пока многоэтажный дом не начали строить в непосредственной близости от моего участка, закрыв доступ света и тем самым значительно понизив стоимость недвижимости. «Магистр» представляет дело так, как будто я вымогаю с них деньги, совершенно забывая, что я их сюда не приглашал, более того, они нарушили логику ведения строительного бизнеса и сознательно создают конфликтную ситуацию. Кроме того, они мало заботятся не только о нас, собственниках жилья, которое собираются сносить, – они также не задумываются о том, комфортно ли в этом случае покупателям квартир в новых домах – им приходится довольствоваться неблагоустроенными детскими площадками, соседствующими с мусорными баками». Как пояснил юрист фирмы «Магистр», в этом случае предупредить собственника коттеджа о том, что рядом будет строиться десятиэтажка, должны были в управлении архитектуры. А индивидуальное согласование с жильцами не было произведено, так как на тот момент такие полномочия имел якобы КТОС.

Однако, по мнению независимого эксперта, директора Уральского консалтингового правового центра Сергея Кадышева, закон определяет порядок уведомления собственников жилья, подлежащего сносу, за год до начала строительства. «Кроме того, в соответствии со статьей 23 п. 7 Жилищного кодекса при определении выкупной цены жилого помещения в него включается рыночная стоимость жилья плюс все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Сюда включаются убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском жилья, оформлением права собственности на новое жилье и так далее».

Ни у строительной фирмы, ни у городской администрации нет права предложить владельцу дома меньшую цену за его собственность. Учитывая то, что большинство жителей частного сектора кроме собственности на строение имеют в собственности землю, можно подсчитать, что сумма компенсации, в любом случае, может быть довольно приличной – стоимость земли в центре города составляет 200-300 тысяч рублей за сотку. Так что судебное разбирательство, на которое имеет право администрация в случае отказа собственника о выкупе земли, в этом случае не ущемит прав владельцев домов.

Владельцы другого «спорного» дома – супруги Абрамовы – считают себя в этой ситуации скорее пострадавшими, чем участниками сделки. «Руководство фирмы «Магистр» действует незаконными методами – они вынуждают нас продать свой дом как можно дешевле, создавая дискомфортные условия жизни, – заявила Раиса Абрамова в беседе с корреспондентом DomChel.ru. – Когда снесли стоявший рядом дом № 20 по улице Трактовая, наш внутренний забор стал внешним, это не только портит вид, это создает угрозу сохранности нашего имущества. Еще они отсыпали площадку на месте снесенного дома и раскопали дорогу, из-за этого площадь вокруг дома поднялась, и наш огород со всеми посадками постоянно затапливает. С нами не ведут цивилизованных переговоров – сотрудники «Магистра» предлагали варианты, на которые мы не можем согласиться. Например, небольшую квартиру, но как мы можем бросить хозяйство – нам еще растить сына!»

В ответ на это Лилия Мельник сказала, что дорогу «Магистр» обязуется отремонтировать, но – после того, как будет проложен еще один кабель электропередач. Не отказалась руководитель строительной компании и от того, что в данном случае по желанию собственника можно найти и аналогичный частный дом, в другом районе.

К сожалению, не всегда споры между строителями и горожанами решаются мирным путем. Поскольку, по заявлению челябинского мэра Михаила Юревича, в обновленном генеральном плане по строительству предполагается, что большинство частных застроек в центре, а в районе завода имени Колющенко они преобладают, планируется в то или иное время реконструировать в многоэтажные кварталы. Администрации и компаниям-застройщикам в связи с этим все же не стоит забывать о том, что права граждан на частную собственность необходимо уважать, и прежде, чем определять дома под снос, цивилизованно согласовывать все моменты с владельцами недвижимости. Правда, пока не оговаривается, кто будет защищать интересы владельцев частных домов, которые не имеют в своем распоряжении юридические отделы.