Долевое строительство воздушных замков. Опыт пострадавшего

Долевое участие в строительстве в современной действительности – игра в рулетку, где участник рискует потерять свои средства, направленные на приобретение квартиры. Известно, что подавляющее большинство так называемых частных инвесторов нельзя упрекнуть в желании получить острые ощущения, пощекотать себе нервы или обогатиться от долевого участия. В большинстве своем, люди, вкладывающие деньги в покупку квартиры на условиях «долевки», искренне надеются решить жилищные проблемы, получив рассрочку по оплате и сэкономив на разнице цен на рынке первичного и вторичного жилья. По-прежнему цены за 1 квадратный метр в новостройке ниже, чем в старых «хрущевках» и «сталинках». Очевидно, что данная экономия имеет весьма спорный характер, принимая во внимание расходы на комплексный ремонт квартиры в новостройке и целую палитру проблем, поджидающих участников долевого строительства. Почему покупатель делает выбор в пользу первичного рынка жилья, на собственном опыте испытал автор статьи.

Альтернатива есть?

Кажущуюся очевидной альтернативу выбрать квартиру по своему усмотрению на вторичном рынке можно назвать условной. Количество предложений здесь только сокращается – выбирать не из чего. Сегодня спрос как минимум раза в два выше, чем реальное предложение. На одну квартиру находится по 2-3 покупателя уже на второй день после выхода объявления о продаже. Неудивительно, что в данной ситуации продавец даже не думает торопиться, ведь цены растут чуть ли не каждую неделю. Риелторы за более или менее приличный вариант берут сразу несколько залогов, в итоге, продавая квартиру тем, кто больше заплатит. При этом состояние 90 % квартир, мягко сказать, ниже среднего. Найти квартиру по интересующим вас характеристикам становится делом долгим, а в перспективе роста цен – неблагодарным. Так, например, когда встал выбор между приобретением «малометражки» гостиничного типа и однокомнатной квартиры на завершающей стадии строительства в том же районе, выбор пал в пользу последней. Цена вопроса на сегодняшний день – около 1 миллиона рублей.

Вопрос рисков

Спектр проблем, о которых стоит помнить перед приобретением жилья на первичном рынке, самый разнообразный. Не будем подробно останавливаться на каждом из отдельных пунктов и разделять их на группы. Скажем, что в существующей практике дольщик может столкнуться со следующими рисками:

1. Несоблюдение сроков завершения строительства (несоблюдение сроков сдачи объекта). Бывают случаи, когда уже построенный объект годами не принимает госкомиссия или застройщик затягивает процесс оформления квартиры в собственность.

2. Возврат внесенных денежных средств. Вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а освободившиеся квартиры реализуются по более высокой цене. При этом деньги дольщику возвращаются не просто по номиналу, но еще и с рассрочкой платежа, что законом не запрещено.

3. Доплата сверх оплаченной стоимости квартиры. За время строительства объекта существенно изменяется его цена и выясняется, что необходимо доплатить некоторую сумму на окончание строительства или иной вид работ. Вообще, сочетание принципа долевого участия в строительстве и долгостроя дает строительным компаниям массу преимуществ. Можно долго «крутить» деньги на стороне, а потом, например, еще и потребовать доплаты за уже оплаченные квартиры, мотивируя это тем, что за последний год «стройматериалы подорожали». Так, стоимость квартиры в последний момент может увеличиться в 2 раза. При этом фирмы не предоставляют документов, подтверждающих размеры и законность этих доплат. У них есть более действенное средство – шантаж.

4. Передача прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. Иногда выясняется, что на одну и ту же квартиру претендует 2 и более лица (был подписан аналогичный договор с двумя лицами). Обычно в таких случаях возникает долгий судебный процесс, требующий участия профессиональных юристов.

5. Банкротство застройщика. Финансовые проблемы могут возникнуть и у самого благополучного застройщика. Они могут быть вызваны как объективными факторами (внеплановым удорожанием себестоимости строительства, инфляцией, вступлением в силу нового законодательства, судебными разбирательствами), так и субъективными, то есть произошедшими по вине застройщика (нецелевое использование средств, выплаты неустоек по обязательствам, банальный непрофессионализм и некачественное бизнес-планирование).

6. Пресловутые административные барьеры и отсутствие разрешительной документации у застройщика. По утверждению застройщиков, в среднем срок получения каждого постановления главы муниципального образования может достигать от 1,5 до 2 лет. По этой причине, как уверяют застройщики, многие строители на сегодняшний день во избежание простоев начинают возводить объект без наличия соответствующей документации.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, остается констатировать, что в Челябинске на рынке первичного жилья сформировался сектор проблемных объектов долевого строительства. В этих объектах бесспорно много общего – например, то, что основная часть квартир была реализована на стадии не проведенного отселения, неподготовленной площадки либо котлована. В таких случаях средства, собранные с дольщиков, почти всегда идут на другой объект с большей степенью готовности. Данный фактор в разы увеличивает степень риска.

Далее идет привлекательная низкая цена и всевозможные скидки. Ряд застройщиков, испытывающих сейчас серьезные финансовые затруднения, два-три года назад откровенно демпинговали: продавали на 20-30 % ниже средней рыночной цены, чтобы просто было ниже чем у конкурентов.

Следует отметить, что в большинстве случаев продаваемое жилье характеризовалось сравнительно небольшой общей площадью, то есть изначально было ориентировано на покупателей «эконом-класса», а не на покупателей элитных VIP-апартаментов.

Виноватых нет

К сожалению, в подобных ситуациях дольщики не находят понимания и поддержки ни у городского департамента строительства и архитектуры, во многих случаях выступающего заказчиком строительства, ни у риелторских агентств, организующих сбор денежных средств и рекламу. При возникновении малейших проблем они имеют обыкновение абстрагироваться от действительности, а на запросы дольщиков отсылать к застройщику. Что касается риелторов, то они выступают в роли обычного посредника, связующего звена между дольщиком и застройщиком, задача которого состоит лишь в привлечении инвестиций застройщику и избавление последнего от рутинной работы по заключению договоров с дольщиками. Эта позиция не прибавляет оптимизма дольщикам, ведь очень многие доверялись именно раскрученному бренду агентства или участию департамента строительства и архитектуры.

Нужно признать, что одной из причин случившегося для многих участников строительного рынка коллапса является отсутствие вразумительной политики органов власти разных уровней в отношении жилищного строительства. Строго говоря, конфликты участников долевого строительства с фирмами-застройщиками, с точки зрения властей, носят рыночный характер. Никто ведь не заставлял людей покупать недостроенные квартиры. А если вы недовольны предоставленной услугой или купленным товаром, подавайте на продавца в суд.

Правильный выход

Главным условием решения проблемы дольщиков является вложение в недостроенные объекты тем или иным способом дополнительных средств. По объектам с высокой степенью готовности, возможно, создание ТСЖ (собственностью в данном случае может признаваться объект незавершенного строительства) с последующим привлечением подрядчика для достраивания дома – рано или поздно все будет достроено, но только за счет дольщиков. Если и будет вливание денег извне, то не сопоставимое с доплатами дольщиков по общей сумме. Тем, кто не захочет доплачивать – вернут их обесценившиеся деньги, но не сразу и по частям. Возможно, с мизерными компенсациями, не покрывающими, само собой выросшую стоимость квадратного метра.

Правильный выход – покупать только готовые квартиры, по крайней мере, это намного надежней. А если такой возможности нет, постараться свести риск к минимуму – не гнаться за низкой ценой и скидками, а выбирать крупные строительные компании с именем, имеющие опыт сданных в эксплуатацию домов. Приняв решение приобрести квартиру в строящемся доме, вы должны подойти к заключению договора максимально ответственно: проанализировать текст договора, проверить наличие полного комплекта документов, которые необходимы для начала строительства. При этом сложно обойтись без помощи грамотного специалиста.