Строители и мэрия: время собирать камни

С тем, что ситуация со строительством в России все же является кризисной, начинают соглашаться не только компании, работающие на рынке, но и официальные структуры различных уровней. Именно это становится поводом для компромисса между властью и бизнесом. Необходимо всерьез задуматься о модернизации отрасли, о поиске новых подходов, более приемлемых для рынка и не противоречащих новому законодательству.

Новый вариант решения проблем предложила Ассоциация предприятий строительной отрасли Челябинска (АПСОЧ). Идеи относительно молодого профессионального объединения прозвучали в четверг, 23 марта, на круглом столе, организованном Ассоциацией и сайтом DomChel.ru. Тематика была выбрана довольно смело – «Выстраивание взаимодействия между строителями и администрацией Челябинска». К сожалению, представители городской власти не смогли присутствовать на мероприятии и с итогами работы круглого стола будут ознакомлены заочно.

На встрече крупнейших застройщиков обсуждался широкий круг вопросов. Почетный строитель России, советник АПСОЧ Юрий Каменец говорил о практике распределения земельных участков в Челябинске, заместитель гендиректора компании «Спецтехстрой» Станислав Садовников познакомил участников круглого стола и журналистов с новой инициативой – созданием организации проектных компаний с участием муниципалитета для комплексной застройки. Генеральный директор компании «КвадроСтройИнвест» Сергей Ефименко поднял тему взаимодействия строительных организаций с экспертными органами. Много споров вызвала тема реализации программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Челябинске, а также перспективы малоэтажного строительства в программе доступного жилья – последний вопрос осветил директор строительной компании «Инстал» Юрий Сумин. О трудностях на последнем этапе строительства говорил руководитель строительной компании ДБМ Дмитрий Мандыгин, а вице-президент АПСОЧ Владимир Сучилов рассказал о строительном опыте в соседних регионах – Перми и Екатеринбурге. Важных и интересных тем строители обсудили немало, все они будут представлены на сайте DomChel.ru. Координатором мероприятия выступил президент АПСОЧ Владимир Бурлаков, кроме выступавших в круглом столе приняли участие представители различных челябинских строительных компаний – «Стройком», «Урал-строитель», «Челябэнергострой», также были и представители Южноуральской ассоциации риелторов.

Естественно, для решения любой проблемы необходимо в первую очередь устранить ее причину. В ситуации со строительством камнем преткновения является новое законодательство – о том, что Градостроительный и Жилищный кодексы, принятые год назад, пока не работают в полную мощность, говорится давно и много. «Прошло 15 месяцев со времени введения Градостроительного кодекса, а Земельный кодекс работает более 7 лет, но ни тот, ни другой кодексы практически не выполнялись, – заявил в своем выступлении советник АПСОЧ, почетный строитель России Юрий Каменец. – В результате у нас сложилась такая ситуация, когда на получение земельного участка нужно потратить два-три года, собрать порядка 140 подписей и не быть уверенным, что участок будет твой и что на нем можно начинать строительство».

Новый Градостроительный кодекс и поправки к Земельному, принятые за последний год правительством России, изменили баланс полномочий федеральных, региональных и городских властей. Причем основной груз ответственности лег на плечи муниципалитетов. Например, вопрос выделения участков и осуществления целевых программ. Новые документы предусматривают такой порядок, при котором нужно собрать примерно 35-40 подписей чиновников, затратить на это 5-6 месяцев, получить участок и начать строительство. Властям же необходимо издать порядка 15 дополнительных документов для этого. Отведение участков должно предоставляться только на торгах, а для комплексного строительства – в аренду, но тоже на аукционах, устраиваемых администрацией.

Ассоциация строителей по просьбе мэрии подготовила проекты этих документов, но на их принятие по всем правилам потребуется не меньше полутора лет, при этом строить нужно уже сейчас. По мнению специалистов, именно недостаток предложений на рынке стал причиной резкого роста цен на жилье, а подорожание ресурсов и ценовая политика монополий (энергетиков, производителей цемента) играет второстепенную роль. Все усложняется еще и тем, что даже приняв временные положения об аукционах, власти вряд ли могут исправить ситуацию. Причина этого – высокая цена земельных участков и еще не до конца решенный вопрос с обеспечением их инфраструктурой и коммуникациями. Именно здесь предложение АПСОЧ и может стать неким «спасательным кругом».

«На строительном рынке большее внимание уделяется политике, немного – юридическим вопросам, и нисколько – экономике, – считает заместитель гендиректора по финансам компании «Спецтехстрой» Станислав Садовников. – А ведь именно экономика расставляет акценты».

После введения нового федерального законодательства муниципалитеты обязали готовить земельные площадки. Если сегодня средства на их подготовку сложно изыскать городам-миллионникам, то что уж говорить о небольших городах… Теоретически все выглядело неплохо – на подготовку земельных участков планировалось потратить деньги, вырученные от аукционов. Так и будет, но проблема в том, что на весь этот процесс потребуются десятилетия, а строить, как уже говорилось, нужно сегодня, причем строить в больших количествах. Но даже когда муниципалитет подготовит участок, снабдит его инфраструктурой и сделает это в рекордные сроки, то цена земли окажется настолько высокой, что не каждая строительная компания будет в состоянии ее приобрести.

«Есть еще один игрок на строительном рынке, у которого очень много денег – это банки, – продолжает Станислав Садовников. – Причем у них свои проблемы – им некуда эти деньги вкладывать. Если собрать вместе всех игроков: городские власти, строителей и банки, то мы увидим, что вектор интересов имеет одно направление. Одни заинтересованы во вложении денег, другие – в развитии муниципалитета, а третьи – в том, чтобы строить, то есть работать».

Казалось бы, решение всегда лежало на поверхности, ведь о кредитовании строителей говорилось уже давно. Но раньше банки опасались отдавать свои длинные деньги, причем вполне обосновано. Объект незавершенного строительства или фундамент не могли стать гарантией возврата средств, ведь никто не мог поручиться в чистоплотности застройщика, массовый обман дольщиков – яркий тому пример. Теперь же ситуация изменилась, и головная боль муниципальной власти может превратиться в выгодное капиталовложение для различных финансовых структур. Дело в том, что в отличие от фундамента и недостроенных стен, земельный участок и коммуникациями сам по себе считается завершенным объектом, в который можно довольно выгодно вложить деньги.

«Общая мировая практика: для освоения того или иного участка создается проектная компания, но проектная не в общепринятом смысле, а в плане бизнес-проектирования, – рассказывает Станислав Садовников. – Любая стройка представляет собой единый экономический проект, земельный участок с подготовленной инфраструктурой сам уже является объектом. Все по-рыночному обосновано. Самая удобная форма для такой организации – акционерное общество. Таким образом решаются два вопроса – где взять деньги на подготовку земельного участка, на его выкуп, а также на застройку. Ни у одной компании не хватит сил за свой счет поднять строительство на больших площадях, например, создать новое муниципальное образование. А вот в рамках проектной компании это возможно. И, наконец, этой компании будет достаточно просто выиграть аукцион в силу того, что она близка к власти. Благодаря своей масштабности она может предложить цену на земельный участок, исключающую конкуренцию. Муниципалитет должен быть не просто продавцом участков, а активным участником этого строительного рынка».

Итак, решение проблемы лежит на поверхности: власть, инвестор и застройщик встречаются в рамках одного юридического лица и совместно решают общие задачи. По мнению строителей, после этого дела пойдут очень быстро – исчезнут административные барьеры и финансовый вопрос. Теперь очередь за мэрией и, естественно, за руководством банков – все зависит от того, поддержат ли эти два основных игрока инициативу строителей.